Строить дом или купить готовый

Перед покупателями загородной недвижимости встает извечный вопрос, по какому пути пойти:

• купить новый дом, только что построенный специально на продажу?
• купить дом, в котором уже кто-то ранее жил (на вторичном рынке)?
• купить земельный участок и нанять для строительства дома компанию или бригаду?

Рассмотрим плюсы и минусы каждого варианта вместе.

Дом на продажу от девелопера

Дома, построенные на продажу, предлагаются сегодня на рынке загородной жилой недвижимости в двух случаях:

• в организованном коттеджном поселке от официального застройщика;
• на вторичном рынке (в деревне, селе, поселке, СНТ, ДНП) — от строительной бригады или небольшой строительной компании; в данном случае земельный участок приобретается хозяином с инвестиционными и девелоперскими целями.

И в том, и в другом случае дома чаще продаются без внутренней отделки, но с минимальной инженерной подготовкой.

 

Основная цель девелоперов заключается в получении максимальной выгоды от вложений и как можно быстрее их окупить. Для этого они ставят перед собой следующие задачи:

• предложить наиболее востребованный формат жилья и универсальные планировочные решения;
• попасть в наиболее востребованную ценовую категорию;
• минимизировать себестоимость строительства.

Однако минимизация затрат может негативно сказаться на качестве застройки. 

Покупатели готовых домов могут столкнуться с различными проблемами, среди которых:

• Плохая теплоизоляция, что увеличивает затраты на отопление,
• Обмерзание стен или внутренних углов;
• Намокание стен, полов, повышенная влажность в помещениях и, как следствие, образование грибка;
• Неудовлетворительная шумоизоляция;
• Появление трещин на оштукатуренных поверхностях;
• Протечки кровли;
• Неприятный запах из сантехприборов, затхлости в закрытом помещении;
• Образование конденсата на водопроводных трубах;
• Частый выход из строя систем отопления и водоснабжения.

Причинами этих и многих других проблем становятся чаще всего:

• использование дешевых, некачественных материалов и оборудования;
• нарушение технологии монтажа фундаментов, несуще-ограждающих конструкций, кровли;
• некачественная гидроизоляция;
• нарушения при укладке утеплителя, паро- и гидроизоляционных материалов;
• некачественно выполненная герметизация стыков и вводов коммуникаций;
• несоблюдение уклонов кровли, канализационных труб;
• агрессивное воздействие на конструкции влаги и перепадов температур, а также конденсата;
• отсутствие естественной вентиляции;
• нарушение технологий при монтаже инженерных систем и пр.;
• длительные перерывы в процессе строительства без необходимых мер консервации недостроя.

Еще одним минусом покупки готового дома можно считать необходимость мириться с проектными и планировочными решениями, выбранными застройщиком, и невозможность учесть пожелания и потребности своей семьи.

Несмотря на наличие добросовестных застройщиков, их поиск может быть затруднителен. Основным преимуществом приобретения готового дома является отсутствие необходимости заниматься организацией строительства. Однако затраты на устранение недостатков могут значительно превышать первоначальные вложения. 

Если вы приняли решение о покупке готового дома и понимаете, что самостоятельно организовать строительство вам не под силу, советуем перед покупкой заказать независимую экспертизу выбранного объекта недвижимости в специализированной организации.

Дом на вторичном рынке

При покупке обжитого дома, который строился не на продажу, а для себя, рисков, конечно, меньше, однако и этот факт не гарантирует полного отсутствия нарушения технологии производства работ.

К минусам такого варианта можно отнести необходимость демонтажных работ и внутренней отделки дома с нуля. Зачастую в домах, простоявших более 10 лет, требуется полный или частичный ремонт всех инженерных систем, замена оборудования (котлов, насосов и пр.).

Кроме того, за внутренней отделкой легче скрыть грубые нарушения и дефекты.

Несомненным плюсом здесь станет обустройство участка: наличие плодовых деревьев и кустов, элементов ландшафтного дизайна (дорожки, МАФ (малые архитектурные формы)), на что при приобретении дома в новом или в еще недостроенном поселке рассчитывать не приходится.

Цены домов на вторичном рынке, как правило, не очень высоки, ведь объект загородной недвижимости начинает значительно терять в цене уже после шестого года эксплуатации. Вот почему минусы такого варианта могут окупиться доступной ценой домовладения.

Как и в случае с покупкой дома, построенного на продажу, покупателям можно рекомендовать провести независимую экспертизу. Затраты на эту процедуру чаще всего окупаются неплохой скидкой от продавца объекта недвижимости.

Как проводится строительная экспертиза загородного дома

Комплексная экспертиза построенного дома должна включать проверку:

• фундаментов для выявления нарушений, влекущих деформацию несуще-ограждающих конструкций;
• подвалов и цокольных этажей на предмет правильной гидроизоляции;
• несуще-ограждающих конструкций на предмет прочности и устойчивости;
• окон и дверей на предмет качества монтажа;
• инженерных систем и оборудования;
• кровли;
• системы водостока;
• качества внутренней и наружной отделки;
• качества и безопасности строительных и отделочных материалов;
• гидрологии участка на наличие грунтовых вод, угрожающих фундаментам.

Строительство дома с нуля

У покупателей, далеких от строительства, одна только мысль о том, что придется самостоятельно организовывать строительство дома, способна вызвать панику.

Люди, так или иначе связанные со строительством, чаще всего не задают себе вопроса, строить самому или купить готовый дом. Организация строительства для них не представляется сложной. Они не только не боятся ее, но и давно научились получать удовольствие от процесса: разработки архитектурно-планировочных и конструктивных решений, выбора материалов, оборудования, технологий и исполнителей.

Все минусы готового дома в этом варианте автоматически превращаются в плюсы, ведь у заказчика теперь появляется возможность самостоятельно выбрать:

• планировку дома с учетом потребностей своей семьи;
• стиль, архитектурные решения будущего дома и цветовую гамму фасадов;
• строительные и отделочные материалы, инженерное оборудование.

Все это позволяет человеку реализовать творческий потенциал, воплотить в жизнь идеи и желания, а значит — построить дом своей мечты!

Вне всяких сомнений, найм строительной бригады или компании — тоже не гарантия того, что дом будет возведен без нарушений. Однако этот процесс при желании поддается контролю со стороны заказчика, чего нельзя сказать об уже построенном доме.

Еще один существенный недостаток этого варианта — сроки! Но и их при желании можно минимизировать. При грамотной организации строительства возведение коробки дома из кирпича, пено- и газоблоков или блоков паротерм не займет больше 3-х месяцев.

Принять скрытые работы, проверить соблюдение технологий и графика производства работ непрофессионалу, конечно же, не под силу. Нюансов здесь возникает великое множество. Чтобы обезопасить себя от недобросовестных подрядчиков, мы рекомендуем заказывать услуги технического надзора, или строительного контроля, у независимых специалистов.

Покупка недостроя

Плюсы:

• Самый экономичный из всех вариантов. Таких предложений много: от домов, готовых к чистовой отделке, коробок без коммуникаций до фундамента.
• Можно самим завершить отделку по своему вкусу. Недобросовестный продавец и строитель не спрячет под финишной отделкой недочеты.

Минусы:

• Самый рисковый объект покупки. Могут быть не решенные вопросы по межеванию участка, проблемы с регистрацией постройки, подключение коммуникаций и тд.
• Самые проблемные объекты — несколько сезонов простоявшие без жильцов. Дом без ухода быстро ветшает.
• Нужно объективно оценить свои финансовые возможности: понадобятся финансовые вложения, которые сложно сразу рассчитать самостоятельно.
• Не все скрытые работы можно проверить. Некоторые ошибки, например, в заливке фундамента могут иметь критическое значение в будущем.
• Время переезда оттягивается. На сколько — зависит от состояния недостроя.
• Только строительный эксперт может оценить качество постройки и примерные вложения, поэтому лучше пригласите на осмотр специалиста.

Так что же выбрать

К счастью или к сожалению, нет и не будет однозначно правильного ответа на этот вопрос, как нет и идеального варианта, а потому выбор покупателя будет сводиться к компромиссу: с какими сложностями он готов мириться и какие преимущества для него первостепенны.