КРТ и изъятие недвижимости: как собственнику не потерять на праве аренды

КРТ как юридический стресс-тест для собственников недвижимости

Программа комплексного развития территорий (КРТ) стала для многих собственников недвижимости фактором высокой неопределенности.

При этом в фокусе внимания правообладателей традиционно находится стоимость зданий. Значительно реже — право аренды земельного участка, которое на практике нередко оказывается самым недооцененным, но финансово емким активом.

Между тем именно компенсация за досрочно прекращенное право аренды способно увеличить итоговое возмещение на десятки, а в отдельных случаях — сотни миллионов рублей. Но только при одном условии: если к моменту изъятия земельно-правовые отношения оформлены надлежащим образом и стратегически верно.

Почему срок аренды — ключ к максимальной компенсации

Земельное законодательство прямо связывает стоимость права аренды с оставшимся сроком ее действия. Это не теоретическая конструкция, а прикладной инструмент, которым руководствуются оценщики, суды и органы власти.

При изъятии недвижимости оценивается не «абстрактная аренда», а рыночная стоимость того имущественного права, которое могло бы быть реализовано на открытом рынке. И здесь действует простое правило: чем больше остался срок аренды — тем выше ее цена. Этот вывод следует из пп. 3 ч. 3 ст. 56.8 Земельного кодекса, согласно которому право аренды земельного участка при досрочном его прекращении в связи с изъятием является производным от срока аренды.

Судебная практика давно подтверждает такой подход.

Три ситуации, в которых собственники чаще всего теряют деньги при КРТ

1. Аренда не оформлена

Формально собственник здания имеет исключительное право на участок под ним. Однако на практике отсутствие зарегистрированного договора аренды земельного участка почти всегда оборачивается отказом в компенсации.

Суды исходят из простого вывода: если право не оформлено — значит возмещение за участок  включается в состав возмещения за изъятое здание. Результат — миллионы рублей «растворяются» в составе компенсации за здание.

Таким образом, необходимо заранее озаботиться оформлением права аренды на земельный участок, чтобы к моменту изъятия не возникло отказа в получении возмещения за утраченное право землепользования.

2. Срок аренды менее 5 лет на дату КРТ

Это критически важный нюанс, о котором многие узнают слишком поздно.

Если на момент принятия решения об изъятии недвижимости в рамках программы КРТ остаток срока аренды участка составляет менее пяти лет, уполномоченный орган вправе отказаться от договора в одностороннем порядке. В таком случае есть высокий риск, что компенсация за право аренды не будет вылпчена.

Важно: значение имеет не первоначальный срок договора аренды, а именно остаток срока аренды.

3. Договор продлен на неопределенный срок

Одна из самых распространенных и опасных ситуаций, особенно в Москве.

Аренда «по умолчанию» продленная на неопределенный срок, юридически уязвима. Государственный орган вправе отказаться от такого договора в любой момент — в том числе непосредственно перед изъятием. Судебная практика признает такие действия законными, хотя, по моему мнению, такое поведение может быть расценено, как злоупотребление правом.

Итог предсказуем: договор прекращен — предмета компенсации нет. В Москве такой подход уже давно применяется: сперва ДГИ своим письмом в одностороннем порядке прекращает действие договора аренды земельного участка, продленного на неопределенный период, а сразу после этого издает распоряжение об изъятии принадлежащего правообладателю здания.

Фактически складывается ситуация, в которой своевременное непродление срока аренды земельного участка влечет невозможность получить компенсацию за право аренды.

Что должен сделать собственник, узнав о КРТ

Моя практика показывает: выигрывают не те, кто спорит с фактом изъятия, а те, кто готовится к нему заранее.

Ключевые шаги:

1. Провести аудит земельных правоотношений
   Проверить остаток срока договора аренды земельного участка.
2. Инициировать продление срока аренды
3. При уклонении органа власти — действовать через суд
   Судебная практика подтверждает: требования собственника здания о понуждении к заключению договора аренды или дополнительного соглашения к нему являются законными .

КРТ — это не только риск, но и возможность

Комплексное развитие территорий — это не приговор для собственника. Это юридически сложный процесс, в котором цена ошибки измеряется десятками и сотнями миллионов рублей.

Правильно выстроенная тактика работы с правом аренды позволяет:

• существенно увеличить размер компенсации;
• избежать манипуляций со стороны органов власти;
• зафиксировать свои имущественные интересы еще до начала процедуры изъятия.

Именно этим я занимаюсь в своей адвокатской практике: превращаю формальное изъятие в управляемый правовой процесс, где интересы собственника защищены не эмоциями, а законом и практикой его применения.