Началось ли снижение цен на вторичном рынке квартир в Ярославле

В последние месяцы все чаще в СМИ появляется информация о снижении цен на вторичном рынке Ярославля.

Насколько новости в СМИ они соответствуют реальности? И дошла ли уже волна снижения до нашего города?

Средняя цена за 1 кв. м. на вторичном рынке г. Ярославля по итогам сентября составила 94 755 руб., что на 1,2% меньше, чем месяцем ранее.

За квартал снижение скромнее, на уровне 0,9%, за полгода динамика почти нулевая +0,1%. Относительно декабря 2023 г. снижение составило 1,6%, а за год наблюдается прирост порядка 1,8%.

То есть говорить об уверенной отрицательной динамике немного преждевременно, фактически стоимость метра топчется в диапазоне +-1-2%.

По числу комнат в квартирах динамика цен отличается: одно- и трехкомнатные квартиры в среднем по городу потеряли в цене 1,2 и 1,3 процента соответственно, в то время как квартиры с двумя комнатами прибавили 0,3% к стоимости 1 кв. м.

Таким образом, стоимость 1 кв. м в среднем по г. Ярославлю по итогам 3 квартала составила:

• для 1-комнатных квартир — 100 тыс. руб.
• для 2-комнатных квартир — 95 400 руб.
• для  3-комнатных квартир — 88 600 руб.
• для квартир с 4 и более комнатами 98 100 руб.

При этом последний сегмент за месяц подорожал на 1,9%.

За квартал небольшая  отрицательная динамика наблюдается по всем сегментам кроме двухкомнатных квартир (+0,4% за 3 месяца). Заметнее всего за квартал подешевели трехкомнатные квартиры — на 3,2%.

За год «в плюсе» все сегменты квартир по числу комнат кроме вышеупомянутых «трешек», потерявших 1,3% за 12 месяцев.

Если говорить о динамике цен по районам, а также по соотношению средних цен предложения по городу, то самыми дорогими традиционно будут Кировский и Ленинский, т.е. центральные районы города.

За последний месяца стоимость 1 кв. м. квартир в Кировском районе немного уменьшилась — на 2,5%, а относительно 2 квартала — на 2.5%. Причем отрицательная поквартальная  динамика наблюдается с декабря 2023 г., за 9 месяцев снижение составило 5,6%. На текущий момент средняя стоимость 1 кв. м по району находится на уровне 134 600 рублей.

В Ленинском районе средняя цена за 1 кв. м. ниже, чем в Кировском — 104 400 руб., но за месяц ценник подрос на 3,3%. За квартал же динамика отрицательная — 1,3%.

Самые низкие цены предложения так же традиционно характерны для Дзержинского и Заволжского районов: 83 100 и 83 400 руб. за 1 кв. м.

В Дзержинском районе на данный момент сохраняется положительная динамика цен: 2,5% — к августу и 0,7% — за квартал. За последний месяц это единственный район, где сохранился рост цен.

В Заволжском районе зафиксирована около нулевая динамика цен: -0,2% за месяц и +0,1% за квартал.

В самом молодом и активно застраиваемом Фрунзенском районе средняя стоимость 1 кв. м по итогам сентября составила 96 400 руб., что на 0,2% ниже, чем месяцев ранее и равно данным трехмесячной давности.

В соседнем  Красноперекопском районе в среднем 1 кв. м стоит 95 600 руб., за месяц снижение довольно значительно — 4,4%, за квартал скромнее — 1,5%.

Необходимо отметить, что на динамику цен вторичного рынка жилья влияет несколько факторов, в том числе структура предложения по морфотипам (типам планировок), а также распределение предложения по микрорайонам города.

Среди морфотипов квартир самым доступным вариантом являются однокомнатные «хрущевки», обычно именно снижение цен на них можно считать индексом начинающегося отрицательного тренда. За месяц стоимость «однушек» «хрущевок» подросла на 4,6%, достигнув по итогам сентября  100 900 руб. за 1 кв. м в среднем по городу. За квартал же динамика отрицательная, снижение составило 5,3%, но за год наблюдается прирост в размере 6,1%. Так что про отрицательный тренд уверенно говорить все же рановато, несмотря на все предпосылки.

Без учета числа комнат в квартире за месяц «хрущевки» подорожал на 1,9%, а за квартал немного потеряли в цене — 1,4%.

«Брежневки» в среднем по городу дешевле «хрущевок» (84000 руб. за метр против 87500 руб.), но за месяц и квартал наблюдается небольшой прирост: на 1,4 и 2,2 процента соответственно.

В сегменте домов сталинской постройки можно отметить уже относительно стабильное  снижение цен: 2,3% за месяц, 3,1% — за квартал, 4,4% — за год.

Квартиры в домах 1980-1990-х гг. постройки за месяц подорожали в среднем по городу на 0,9%, почти «отыграв» снижение относительно июня (-0,8%).

Квартиры в новых домах начали показывать отрицательную динамику: за месяц снижение на 2,6%, за квартал -0,5%.

Больше всего с декабря в стоимости метра потеряли малосемейки — 6,1% за 9 месяцев, за квартал показатели не столь велики — 0,4%, относительно августа изменения цен нет.

Таким образом, мы можем говорить о динамике цен близкой к нулю, пока не переросшей в однозначное и планомерное снижение, несмотря на все ожидания рынка.

Явно отрицательная динамика характерна для не очень большого числа сегментов:

• Двух- и трехкомнатные квартиры в полногабаритных домах 1930-1950-х гг. постройки (в первую очередь речь идет о домах с деревянными перекрытиями),
• «Хрущевки» в Дзержинском районе города, независимо от числа комнат в квартире,
• Однокомнатные «хрущевки» в Кировском районе,
• 3-комнатные квартиры в домах 1980-1990-х гг. постройки в Красноперекопском районе г. Ярославля, а так же «однушки» в аналогичных домах Фрунзенского района.
• Двух-, трехкомнатные «брежневки»  в Кировском и Ленинском районе.

Причем 3-комнатные «хрущевки» в Дзержинском районе, однокомнатные «хрущевки» в Кировском районе и «трешки» в домах 1980-1990-х гг. Красноперекопского района города за год потеряли уже более 10% в стоимости 1 кв. м.

Лидерами роста цен за двенадцать месяцев (подорожание более чем на 15%) можно назвать:

• 4-комнатные «брежневки» независимо от района города,
• Любые «брежневки» в Заволжском районе,
• 2-комнатные квартиры в новых домах Кировского района,
• 3-комнатные квартиры в новых же домах, но в Красноперекопском районе города.

Самым доступным, исходя из стоимости 1 кв. м, сегментом в среднем по городу являются трехкомнатные «хрущевки» Дзержинского района, но их очень мало в предложении.

А самыми дорогими — однокомнатные квартиры в новых домах и двухкомнатные квартиры в домах 80-90-х гг. постройки в Кировском районе города. Их тоже немного, а стоимость 1 кв. м в среднем 190-195 тыс. руб. за 1 кв. м.