На что обратить внимание инвестору при покупке доходной недвижимости

Покупка квартиры или апартаментов для сдачи в аренду или перепродажи — это не только вопрос цены. Ошибки на этапе выбора могут съесть всю вашу прибыль. Ниже 7 важных пунктов для оценки выгоды ваших инвестиций.

1. Сравните тип недвижимости

Старый фонд или новостройка?

• Старый жилой фонд часто расположен ближе к центру и в уже сложившейся инфраструктуре. Это плюс для арендаторов и перепродажи. Однако коммуникации и инженерные системы могут требовать капитального ремонта, а планировки — быть устаревшими.
• Новые дома выигрывают по энергоэффективности, шумоизоляции и уровню комфорта. Здесь чаще есть лифты, охрана, подземный паркинг, современные инженерные сети. Но нередко новостройки находятся дальше от центра и инфраструктура вокруг еще формируется.

При выборе объекта учитывайте не только «возраст» дома, но и его эксплуатационные расходы, транспортную доступность и потенциальную аудиторию арендаторов.

2. Проверьте планировку и возможность ее изменения

Грамотная перепланировка может повысить доходность квартиры: например, из большой двухкомнатной сделать две студии. Но здесь важно соблюдать закон.

• Снос несущих стен, перенос вентиляционных шахт или газовых коммуникаций без разрешения запрещен. 
• Перенос мокрых зон (ванная, кухня) требует согласования. 
• Перегородки из ненесущих конструкций можно перемещать проще, но изменения все равно нужно отразить в документах.

Перед покупкой изучите план БТИ, узнайте, есть ли уже неузаконенные изменения, и оцените, насколько легко будет согласовать ваши идеи по перепланировке.

3. Рассчитайте все финансовые показатели

• Цена за квадратный метр. Сравните с рынком и с аналогичными объектами. 
• Затраты на ремонт. Особенно критично для старых домов — новые коммуникации, утепление, окна, отделка. — Потенциальный доход от аренды. Изучите ставки аренды в районе, прикиньте срок окупаемости.
• Эксплуатационные расходы. Старое жилье может оказаться дороже в содержании, новое — дешевле, но с более высокой управляющей компанией. 
• Налоги и сборы. Проверьте налог на имущество, налог на доход, коммунальные платежи.

4. Убедитесь в юридической чистоте объекта

• Продавец должен быть легальным собственником, без обременений.
• Все перепланировки должны быть узаконены. — В кадастровых и технических документах не должно быть расхождений. — При необходимости запросите выписку из ЕГРН, акт осмотра и другие подтверждающие документы.

5. Изучите инфраструктуру и состояние дома

• Инженерные системы: отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция. Когда был последний капитальный ремонт?
• Состояние общих зон — подъезды, лифты, фасад, крыша.
• Наличие парковки, охраны, благоустройства, зеленых зон.
• Доступность транспорта и перспективы развития района: метро, дороги, социальные объекты.

6. Оцените риски и устойчивость цены

• Перспективы района: появятся ли рядом новые магистрали, ТЦ, станции метро? 
• Возможные изменения законодательства (например, в правилах перепланировки или налогообложения). 
• Ликвидность: насколько просто будет продать объект через 5–10 лет

7. Подумайте о стратегии выхода

Решите, как будете зарабатывать: держать недвижимость для аренды или перепродать после роста стоимости. Составьте прогноз доходности и расходов на 3–5 лет, чтобы понимать, во что реально превращается ваша инвестиция.

Инвестиционная недвижимость — это проект, а не просто покупка. Чем тщательнее Вы проверите технические, юридические и финансовые аспекты до сделки, тем выше шансы, что объект принесет прибыль, а не проблемы.