Экономика РФ и офисы Москвы: как инфляция влияет на рынок недвижимости

В состоянии высокой неопределенности ключевым фактором успеха любой компании является умение правильно прогнозировать и интерпретировать полученные данные.

В наиболее сложных ситуации оказались компании с продолжительным циклом реализации, например, застройщики, срок строительства проектов которых составляет, как правило, не менее 3-х лет.

Одной из мер адаптации девелоперов жилой недвижимости стало сокращение объемов строительства на фоне повышения ключевой ставки ЦБ РФ и отмены льготных ипотечных кредитов. Но давайте разберемся, как дела обстоят у девелоперов офисной недвижимости.

Экономический контекст и его последствия для рынка офисов

По данным Росстата, официальный уровень инфляции в России держится на уровне 10%. И несмотря на планы о дальнейшем повышении ключевой ставки, застройщики предполагают, что инфляция останется высокой в ближайшие пару лет. То есть себестоимость строительных работ будет увеличиваться на протяжении всего цикла строительства.

Застройщики сталкиваются и с другими сложностями: дефицит квалифицированных кадров и персонала «прикладных» профессий; сложности поставок инженерного оборудования, заложенного в проект несколько лет назад. В последнем случае часто приходится прибегать к замене оборудования на аналоги, которые не всегда подходят по техническим характеристикам, что приводит к внесению изменений в проектную документацию, и, следовательно, к дополнительным издержкам. Еще одна проблема — высокие процентные ставки по кредитам, увеличивающие стоимость проектного финансирования.

Все эти факторы неизбежно ведут к росту стоимости офисной недвижимости. Например, сейчас цена квадратного метра офисного пространства в 700 000 рублей мало кого может удивить.

Высокая деловая активность

Несмотря на сложную экономическую ситуацию, деловая активность остается высокой. По данным консалтинговой компании WEWALL, уровень свободных офисных площадей в Москве к середине 2024 года составил всего 5,4%.

Мы наблюдаем ситуацию, когда на фоне нестабильной экономики бизнес остается активным. Дефицит площадей в классе А и В+ привел к росту арендных ставок: в пределах МКАД на 12% в классе А и на 9% в классе В+. В некоторых проектах вдоль ТТК рост достиг 16–20%. Бизнесу критически не хватает качественных офисных площадей, особенно для привлечения высококвалифицированных сотрудников. Инвестиционная активность также остается на исторически высоком уровне, что может быть следствием дефицита аренды площадей, так и защитой от инфляционных рисков.

Вопреки опасениям собственников коммерческой недвижимости, офисные пространства класса «А», освобожденные иностранными компаниями, были быстро заняты российскими. А в 2023-2024 годах рост ставок арендных платежей с избытком компенсировал издержки предыдущих годов.

Так же значительный рост объема денежных средств, поступающих в экономику за последние 2 года, увеличил общую инвестиционную активность. Предприятия успешно адаптируются к новым условиям, увеличивая спрос на качественные офисные пространства.

На фоне повышенного спроса со стороны арендаторов и роста арендных ставок девелоперы офисной недвижимости продолжают запускать новые проекты. Застройщики, имеющие в своем портфеле новые объекты или на финальных этапах строительства, не смотря на упомянутые проблемы, сейчас находятся в выигрышной позиции, в отличие от застройщиков жилого сегмента, которые сталкиваются с серьезным сокращением спроса и потерей льготного финансирования.

Прогнозы и перспективы

В сентябре 2024 г. инвестиционная активность остается высокой и при сохранении существующих условий и тенденций в экономике в краткосрочной перспективе возможно незначительное корректирование деловой активности в сторону ее уменьшения. При этом цены на офисные площади будут продолжать расти из-за увеличения себестоимости строительства и спроса, тем самым нивелируя уровень инфляции. Однако арендные ставки могут не успевать за ростом стоимость недвижимости, что может привести к снижению доходности для арендодателей с текущих 8-10% до вероятных 6-8%.

При стабилизации инфляционного влияния на экономику в среднесрочной перспективе и потенциального снижения ключевой ставки стабилизирует рост себестоимости строительства, увеличит деловую активность инвесторов и повысит спрос со стороны арендаторов.

В условиях стабилизации экономики и при решении текущих проблем сегмент офисной недвижимости может стать еще более привлекательным для долгосрочных инвестиций, обеспечивая защиту капитала и надежный доход.

Вместо заключения

Рынок офисной недвижимости Москвы демонстрирует завидную устойчивость, даже в условиях высокой турбулентности. Девелоперы, имеющие проекты на финальных этапах строительства, находятся в выигрышной позиции, а инвестиции в офисные проекты остаются одним из способов защиты капитала.

Несмотря на все макроэкономические сложности, деловая активность сохраняется на высоком уровне, а спрос на современные и качественные офисные площади стабильно растет, подкрепляя уверенность в перспективности сегмента. Планируемая стабилизация экономики в среднесрочной и долгосрочной перспективе определяют вложения в коммерческую недвижимость как имеющие хорошие привлекательность с невысокими рисками.