Трансформация рынка недвижимости в Тюмени: к чему готовиться застройщикам

Тюмень — один из самых быстрорастущих городов в Сибири. Его население по данным последней переписи составило более 850 тыс человек, и только за последние несколько лет в городе стало на 20 тыс больше жителей. А по прогнозам администрации города, к 2029 году Тюмень станет миллионником.

Население города растет и по естественным причинам, и за счет миграции — все это говорит об экономическом благополучии Тюмени. За последние годы город несколько раз занимал лидирующие позиции по качеству жизни, уровню инфраструктуры и привлекательности для бизнеса. 

В регионе расположен один из крупнейших нефтегазовых кластеров, также работают научно-исследовательские учреждения в сфере нефтегазовой промышленности. А северная тайга, уникальные термальные источники и нетронутая природа Тюменской области раскрывают ее туристический потенциал. Все это приводит к росту рынка недвижимости, который мы сейчас наблюдаем. 

Ситуация на рынке недвижимости Тюмени 

По словам экспертов, на данный момент наиболее перспективными считаются эти районы:

• 5-ый Заречный микрорайон. Это район новостроек на севере Тюмени. Его отличает хорошая транспортная доступность, развитая инфраструктура и отсутствие старых построек. Рядом расположен парк Гагарина, озера Алебашевское и Круглое. 

Стоимость нового жилья: от 123 926 руб/м² (ЖК Этика).

• Комарово Парк. Позиционируется как район с инфраструктурой полноценного города. Расположен на юге Тюмени, на границе с лесными массивами, что повышает его экологическую привлекательность. Рядом расположены крупные магистрали, по которым можно быстро добраться до центра — Червишевский и Московский тракты, Окружная и Кольцевая автодороги.

Стоимость нового жилья: от 101 900 руб/м² (ЖК Скандиа).

• Плеханово. Территория бывшей одноименной деревни теперь — перспективный район. Граничит с Плехановским бором, рядом находится аэропорт. У района хорошая транспортная доступность за счет непосредственной близости Кольцевой автодороги. Исторически это район частной застройки, поэтому он пользуется спросом у любителей загородной недвижимости. Но сейчас там активно работают и застройщики ЖК.

Стоимость нового жилья: от 110 647 руб/м² (ЖК Юнион).

• Московский тракт. Район расположен в непосредственной близости от ж/д станции «Тюмень». Условно его можно разделить на две части — старой (советской) и новой застройки. Жилой фонд состоит преимущественно из пяти- и десятиэтажек. Для приобретения квартир, конечно, чаще выбирают новостройки — дворы там лучше благоустроены, выезды более удобны, оборудованы парковочные места.

Стоимость нового жилья: от 105 323 руб/м² (Арт-квартал УНО).

• ДОК. Пока этот район не так активно застраивается, как остальные, но перспективы у него неплохие. Он отгородился от основной части города изгибом реки Туры, но при этом расположен не так далеко от центра. Пока району не хватает развития транспортной сферы и инфраструктуры, но эксперты видят в нем потенциал за счет неплохого расположения и близости к природе. 

Стоимость нового жилья: от 117 571 руб/м² (ЖК Меридиан Запад)

• Мыс. Расположен на северо-восточной окраине Тюмени, на некотором отдалении от центра. Район развивается довольно давно, поэтому на его территории есть и «старая» советская застройка, и новые ЖК. Рядом находится парк Гагарина и озеро Круглое. В последние годы здесь активно работают застройщики, в том числе и федеральные.

Стоимость нового жилья: от 88 333 руб/м² (ЖК Северный квартал).

Что касается долгосрочной перспективы, эксперты советуют обратить внимание на более отдаленные районы — Лесобазу, Тюменскую Слободу, Ново-Комарово. В этих районах пока не развита инфраструктура, но тут меньше конкуренции и, соответственно, стоимость земли ниже. Уже сейчас наблюдается отток жителей из густонаселенных районов, поэтому жилье здесь будет востребованным. Так что для застройщиков есть смысл рассмотреть именно эти районы, пока конкуренция не выросла.

Как изменился рынок к 2023 году

Можно сказать, что темпы застройки в Тюмени сейчас огромные — ЖК возводятся буквально на пустырях, где раньше не было совсем ничего. В этом есть и перспективы, и проблемы — развитие инфраструктуры не всегда успевает за появлением новых жилых построек. Поэтому при застройке нужно уделять внимание наличию транспортной доступности, школ и детских садов, магазинов.

Средняя стоимость квадратного метра в 2023 году выросла на 1,9%, по сравнению с прошлым годом. Также вырос объем предложения — в первую очередь, за счет большого количества новостроек, сданных в 2022 году. Эта тенденция продолжится, так как застройщики продолжают активно вводить жилье в эксплуатацию.

В прошлом году, в связи с известными событиями, многие покупатели заморозили свои активы и предпочли повременить с крупными покупками. Сейчас спрос немного увеличился — экономическая ситуация более-менее стабилизировалась, рубль подрос, люди стали более свободно распоряжаться деньгами. Основной спрос в Тюмени приходится на двухкомнатные квартиры, а популярность студий падает. Также растет заинтересованность покупателей в загородной недвижимости и участках.

Средняя стоимость недвижимости в Тюмени в 2023 году

Портрет покупателя недвижимости в Тюмени

Из-за доступности ипотеки покупателей больше интересует не цена, а комфорт. Сейчас покупатели главным образом обращают внимание на развитую инфраструктуру. Им важно, чтобы дворы были закрытыми и безопасными, чтобы рядом были школы и детские сады. И потребители готовы платить за это больше.

Поэтому и увеличивается спрос на многокомнатные квартиры — ведь часто они стоят выгоднее по соотношению метраж/цена. Люди начинают больше ценить удобство, планировку, эргономику квартир.

Средний покупатель недвижимости в Тюмени «молодеет» — по итогам 2022 года, ему 36 лет, а не 37, как было в 2021 году. Мужчин на рынке пока больше, чем женщин. Значительную часть среди покупателей занимают родители, которые приобретают квартиру ребенку для дальнейшей учебы в тюменском вузе. Квартиры часто покупает и молодежь, которая хочет инвестировать свои деньги.

Тренды на рынке недвижимости в ближайшее время

Пока тенденции остаются позитивными — население города активно растет, инфраструктура в новых районах развивается. При этом, расположение жилья становится уже не таким критичным. Если раньше удаленные районы не пользовались спросом, так как вся деловая жизнь концентрировалась в центре, то сейчас, с развитием удаленки, уже не так важно местоположение. 

К тому же, удаленные районы часто граничат с природными объектами, обстановка там располагает к спокойному отдыху. Именно туда предпочитают переезжать семейные пары, чтобы потом растить там детей. Поэтому в таких районах определяющую роль будет играть инфраструктура для детей. 

При этом сохранятся позиции загородной недвижимости — она по-прежнему будет привлекательной для покупателей. На данный момент интерес к земельным участкам и к готовым домам примерно одинаков — 50,7% продаж против 49,3%. Но это соотношение говорит о том, что жители Тюмени сейчас готовы не только вкладываться в готовые постройки, но и воплощать индивидуальные проекты на своих участках.

По итогам года, чаще всего покупатели приобретают жилье для себя — доля инвесторов составляет менее 4%. И это объяснимо — ипотечное кредитование сейчас хорошо развито, и для постоянного жилья выгоднее купить квартиру, чем арендовать ее. При этом, среди покупателей высок процент иногородних — в основном, из ХМАО и ЯНАО. Тюмень привлекает и жителей соседней Курганской области. Это связано с более высоким уровнем жизни и привлекательными зарплатами, чем в этих регионах.

Обвала цен в ближайшем будущем можно не бояться — Тюмень уверенно движется к званию миллионника, развивается и открывает новые рабочие места. А значит, спрос на недвижимость будет оставаться высоким.