Какие активы для инвестирования есть в Дубае

Недвижимость Дубая как актив для инвестиций

Недвижимость традиционно является одним из наиболее широко распространенных активов для инвестиций как среди профессиональных инвесторов, так и людей, желающих сохранить или приумножить свой капитал. 

На лидирующие позиции среди рынков недвижимости с точки зрения привлекательности для инвестиций выходит рынок ОАЭ и в частности, Дубая.

Это не удивительно, рынок эмирата активно растет подкрепленный стабильным экономическим положением и амбициозными планами по развитию инновационных отраслей экономики. Становление Дубая как международного бизнес-хаба продолжает привлекать людей из разных стран. По данным статистического центра Дубая[1] на 31.03.2024 года население эмирата составило 3,68 млн человек, прирост за 1 квартал составил 26 тыс. человек в то время, как за 2023 год — 104,5 тыс. человек. В соответствии с мастер-планом Дубай-2040[2] ожидается увеличение постоянного населения до 5,8 млн человек с дневным населением на уровне 2 млн человек. С учетом планов по росту населения в целях сохранения уровня обеспеченности жилыми объектами, который по состоянию на 2022 г. составлял 0,223 юнита на 1 жителя, необходимо 509 тыс. новых юнитов, то есть среднегодовые темпы ввода новых проектов должны составлять около 30 тыс. юнитов, что полностью соответствует установившимся в последние 5 лет темпам — 31,8 тыс. юнитов, согласно данным платформы DXB interact — совместной разработке земельного департамента Дубая (DLD) и fäm Properties.

На фоне растущих темпов строительства застройщики Дубая предоставляют клиентам беспроцентную рассрочку при покупке строящихся объектов. Планы формируются в зависимости от характеристик объекта. В 2023 году наиболее популярными планами были стандартные 70/30, 60/40, 50/50. Однако в целях повышения конкурентоспособности многие игроки расширяют линейку рассрочек и предлагают покупателям привлекательные условия. Так, в отдельных проектах первоначальный взнос составляет всего 5%, активно набирает обороты в 2024 г, план оплаты, позволяющий покупателю оплачивать 1% от стоимости объекта недвижимости ежемесячно. В отдельных проектах его используют даже самые крупные застройщики такие как Emaar, Azizi и т.д. 

Активное новое строительство и беспроцентная рассрочка от девелоперов способствуют распространению на рынке краткосрочной инвестиционной стратегии, которая предполагает покупку недвижимости на максимально раннем этапе (как правило, на этапе предварительного запуска проекта или pre-launch) с целью последующей перепродажи в короткие сроки для получения прибыли. Основным преимуществом данной стратегии является возможность быстрого получения высокой прибыли — доходность на вложенный капитал (ROI) составляет в среднем 20–50%, в отдельных случаях достигая трехзначных величин. К недостаткам можно отнести повышенный уровень риска, в том числе из-за задержек в строительстве и высокой конкуренции. Для успешной реализации такой стратегии важно обладать глубокими знаниями рынка в целях эффективного выбора проектов для инвестирования.

Менее рисковым и, как следствие, менее доходным является долгосрочное инвестирование путем покупки недвижимости для сдачи в аренду. Такой подход предлагает стабильный пассивный доход и возможность капитального прироста стоимости объекта в долгосрочной перспективе. Эта стратегия особенно привлекательна в популярных районах Дубая, таких как Dubai Marina и Downtown Dubai, где высокий спрос на аренду обеспечивает хорошую доходность.

 Аргументом за использование данной стратегии может быть отсутствие налогов с дохода от сдачи в аренду и налога на недвижимость. Квартиры сдаются с отделкой и как в большинстве стран при долгосрочной аренде нет необходимости в меблировки. Таким образом, дополнительные расходы минимальны. 

Альтернативные инструменты для инвестиций

Наиболее прямой альтернативой инвестициям в Дубайскую недвижимость являются инвестиции в Российскую. В рамках данного материала для сравнения мы рассматриваем столичный регион. В настоящее время рынок в состоянии ожидании эффекта от обсуждаемых властями мер по сокращению программы льготной ипотеки. 

Влияние ипотеки на рынок недвижимости сложно переоценить. Показательным примером является значительный рост цены на первичном рынке в результате введения и длительного сохранения программ льготной ипотеки, распространяющейся на новостройки. Это способствовало формированию разницы в цене на первичные и вторичные объекты, что, в свою очередь, привело к практически полному исчезновению инвесторов на российском рынке жилой недвижимости. 

До введения эскроу-счетов популярной практикой была покупка объектов «на котловане» и дальнейшая их перепродажа по более высокой цене после ввода комплекса в эксплуатацию. Рост цены составлял в среднем от 15% в год, а с учетом использования кредитного плеча доходность на вложенный капитал возрастала до 30% и более. Однако после введения новой формы расчетов разница в цене квартиры на старте строительства и на этапе получения ключей сократилась, что повлияло на инвестиционную привлекательность.

Недавнее повышение ключевой ставки и последующий рост банковских ставок при отсутствии в настоящее время льготных программ на вторичном рынке приводит к неконкурентоспособности готовой недвижимости. Происходит смещение спроса в сторону первичной недвижимости, что в конечном итоге будет способствовать стагнации вторичного сегмента и дальнейшему дисбалансу рынка.

Таким образом, текущее состояние рынка не располагает к прямым инвестициям в недвижимость с целью последующей перепродажи. В складывающихся реалиях, объект переходя из категории первичной недвижимости во вторичную утрачивает свою ликвидность — продать его становится затруднительно — спрос на готовые объекты сокращается, а следовательно, для привлечения покупателей потребуется снижать цену.

Ускоренный рост цен на первичном рынке привел к снижению доходности от сдачи новых объектов в аренду, так как ставки не успевали за ценами. На вторичном рынке доходность от сдачи более высокая.

Альтернативой являются инвестиции в коммерческую недвижимость, доходность которой традиционно выше и составляет в среднем 9-11% годовых. Однако, как правило, и порог входа также существенно выше, а привлечение финансирования в текущих условиях может быть дорогим.

Другим вариантом вложения в недвижимость является покупка ценных бумаг застройщиков, которые предлагают высокую доходность до 20% годовых и являются низко рисковыми с учетом рейтинга компаний эмитентов. 

Еще одним инструментом, позволяющим получать доход от недвижимости является ЗПИФы, средняя доходность по ним составляет около 13%.

Инвестиционные стратегии в 2024 г.

Для выявления предпочтений инвесторов и анализа изменений инвестиционных стратегий компания fam properties провела исследование среди инвесторов. Опрос проводился  среди владельцев собственного бизнеса и топ-менеджеров, использующих хотя бы один инвестиционный инструмент. Основная часть респондентов (63%) относит себя к умеренной группе инвесторов. Более 78% инвесторов отметили, что изменили свою стратегию за последние 2 года. 

Одним из основных трендов нового времени является снижение горизонта прогнозирования, что определят выбор инструментов инвестирования. 

Следующим трендом, как следует из результатов исследования, является диверсификация портфеля. Профессиональные инвесторы стремятся распределить средства по разным классам активов, это помогает снизить риск и сохранить стабильность портфеля в разных рыночных условиях.

Для большинства опрошенных инвестиции являются лишь вспомогательным инструментом при наличии основной деятельности, в связи с чем многие отмечают, что наиболее перспективным направлением для инвестиций является реальный бизнес.

Большинство респондентов самостоятельно занимаются формированием своего портфеля, доверие к управляющим компаниям и фондам снижается. Наиболее широко распространенным инструментом являются акции и облигации крупных российских компаний. Недвижимость составляет значительную часть портфеля консервативных инвесторов. В рамках диверсификации она также присутствуют и портфеле других инвесторов. 

В российский фондовый рынок вкладываются в основном умеренно — консервативные инвесторы, желающие сохранить и при возможности увеличить свой капитал. При выборе акций ориентируются в большей степени на капитализацию, а не дивиденды. Степень риска они оценивают как среднюю, поскольку рынок не предсказуем, мажоритарии формируют тренды в своих интересах.

Классические инвесторы в недвижимость выбирают данное направление как наиболее надежное по принципу — «Недвижимость всегда в цене, будет что передать детям» и т.д.

Имеют несколько квартир, которые сдают в долгосрочную аренду. На фоне снижения доходности в сегменте используют альтернативные варианты: переходят на формат краткосрочный аренды, сдают в аренду отдельные комнаты в составе квартиры, распространенным трендом является перепланировка многокомнатных апартаментов под несколько отдельных студий. Это позволяет многократно увеличить предполагаемую доходность.

Коммерческой недвижимость занимаются преимущественно профессиональные участники рынка, хотя и менее опытные инвесторы переориентируются в рамках диверсификации на данный сегмент. К его плюсам относятся более высокая доходность и зачастую более простое взаимодействие с арендаторами.

Основным минусом являются сложно прогнозируемые риски, связанные с изменением в планировании городских территорий, дорожного строительства, схемы дорожного движения и т.д. Также к минусам данного сегмента можно отнести относительно высокий порог входа — хотя распространение на рынке офисов с мелкой нарезкой и небольших торговых помещений в составе современных ЖК способствуют снижению первоначальных затрат.

Инвестициями в криптовалюты в основном занимаются люди, тем или иным образом связанные в своей профессиональной деятельности с информационными технологиями, однако в этот рынок входят инвесторы, профессионально работающие с другими инструментами и, обладающие средним-высоким рисковым профилем. К плюсам можно отнести вероятность сверхвысокого роста относительно вложений, низкий порог входа. Основным минусом является отсутствие рыночных регуляторов и в этой связи, невозможность прогнозировать поведение котировок. Сам рынок сильнейшим образом подвержен влиянию крупных инвесторов, которые могут управлять поведением рынка за счет своих огромных долей. 

На основании таких параметров как ожидаемая доходность, аппетит к риску инвесторов можно разделить на 3 группы: