Рефинансирование или перевод в ипотеку: риски и детали

Существует три основных сценария, при которых заемщик может планировать рефинансирование кредита по завершении текущих условий: сниженная ставка по ипотеке на 2-3 года, рыночная ставка с планом на рефинансирование и рассрочка с переводом остатка долга в ипотеку. Рассмотрим их подробнее, и какие риски они за собой несут.

Начнем с наиболее рискованных сценариев, которые включают снижение ставки на несколько лет и в целом, они соответствуют и рискам рассрочки с остаточным платежом. 

При рассрочке застройщик предоставляет покупателю условия по отложенному платежу: 20-30% в качестве первоначального взноса, затем фиксированная сумма до ввода объекта в эксплуатацию. И в этот момент возникает обязательство завершающего платежа, который можно перевести в ипотеку.

Важно учитывать, что промежуточные платежи составляют около 20-30% от стоимости объекта, а завершающий платеж — 40-60%. Средний срок сдачи объектов сейчас — 2026-2027 годы, что эквивалентно 15-20 месяцам.

Оптимистичные прогнозы снижения ставки ЦБ предполагают начало понижения в 2-3 квартале 2025 года и достижение 15% к концу 2025 года. Однако, важно учитывать и негативные сценарии.

Таким образом, к началу 2026 года клиенту нужно будет закрыть остаток по рассрочке или перевести долг в ипотеку. Застройщик заинтересован в обоих вариантах, так как расторжение договора не цель реализации жилого комплекса. Но что может произойти: 

Риски в первую очередь включают саму возможность закрытия долга целиком: потерю работы, падение дохода и изменение ипотечной ставки. Важно помнить, что ставки по кредитам могут повышаться задолго до изменения ключевой ставки ЦБ. Это показывает динамика 2024 года, когда при ставке Центрального банка в 21%, средняя ставка кредита — 28%.  Будут ли придерживаться опережающей практики банки при снижении ставки ЦБ — сомнительно. Скорее будут понижать ставку исходя из спроса. Постепенно, не спеша.   

Для расчета налогообложения датой платежа считается последний платеж застройщику, при рассрочке.  В отличии от формата ипотеки — где полной оплатой является дата открытия аккредитива на счет эскроу или застройщика. А сам перевод долга в ипотеку происходит до выдачи ключей, поэтому важно учитывать как возможные задержки, так и расхождение по времени финального платежа и получения долгожданных ключей. В том числе — если Вы планируете «отбивать» ежемесячные платежи из поступлений от аренды объекта.

Если есть риск не одобрения ипотеки по текущим условиям, лучше воздержаться от такого формата. Гарантий понижения ставки в нужный срок и до комфортного Вам уровня, несмотря на аналитические источники никто дать не может.  

Теперь об ипотеке со сниженной ставкой на пару лет. Суть в том, что ставка может центрального банка может быть снижена через неопределенный срок. Кредит, оформленный сейчас под 14%, может иметь ставку 18% или 22% через два-три года. В зависимости от подписанного договора. Однако, если ставка не понизится до уровня позволяющего сделать выгодное рефинансирование, это может стать проблемой. 

Дополним, что даже понижение процента (покупка ставки) на 2-3 года, в большей части — происходит с удорожанием объекта. Так называемым вшитым комиссионным вознаграждением получателем которого в итоге выступает банк. Иногда «вшито» а стоимость объекта, иногда прямым платежом сверх стоимости лота. И для расчета выгод необходимо учитывать уже оплаченные за снижение ставки деньги. 

Да, с введением ипотечного стандарта, с января 2025 г., формально удорожание объекта будет под запретом. Но есть же и иные пути. Не мала вероятность общего поднятия прайса и выделения дополнительных скидок. 

Таким образом — удорожания не произойдет, с точки зрения прайса, а вот скидку Вы не получите. 

В целом тут есть тоже плюс. Ориентироваться нужно будет на базовую цену без скидок. Тогда дополнительный бонус останется выгодой, и будет он 5 или 7 процентов  — восприниматься будет совсем с другой стороны. 

Плюс рассрочки в том, что риск можно просчитать, так как в договоре уже прописан уровень повышения ставки. Минус в том, что рефинансирование — это возможность, а не обязанность банка. Наличие просроченных платежей, в том числе по иным обязательствам может негативно сказаться на возможности рефинансирования в дальнейшем.  

Рыночная ставка с планом на рефинансирование и стандартные схемы досрочных платежей являются самым безопасным форматом. Заемщик оценивает возможность понижения ставки, но не рассчитывает на это. Если ставка понизится — замечательно, если нет — ждет корректировки.

И при том, что уровень ставки — заградителен, при большом первоначальном взносе, меньшем теле кредита и планах досрочных погашений — переплату по кредиту можно успешно оптимизировать. 

Важно помнить, что банки не всегда положительно оценивают частые рефинансирования. Однако, рефинансировать стоит тогда, когда это действительно нужно и выгодно клиенту.