Как продать квартиру, которая находится в ипотеке: пошаговая инструкция

Чтобы продать квартиру, которая находится в залоге у банка, нет одной пошаговой инструкции. Здесь важным моментом станет, платит покупатель квартиры наличными деньгами или у него тоже ипотека. 

Рассмотрим пример, когда у продавца квартира в ипотеке, у покупателя наличные деньги.

Здесь смена собственников и процедура снятия залога банка проходят одновременно, поэтому такие сделки достаточно быстрые по времени проведения.

Удобство в том, что деньги покупателя закладываются на один счет на имя продавца, условием получения денег продавцом является выписка из Росреестра на имя нового собственника и, что очень важно, заявление на досрочное погашение ипотека.

При такой схеме покупатель застрахован от того, что продавец, закрыв свою ипотеку деньгами покупателя, откажется подавать квартиру и придется это делать через суд. Здесь смена собственников и процедура снятия залога банка проходят одновременно, поэтому такие сделки достаточно быстрые по времени проведения.

Не все банки проводят сделку по такой схеме, есть банки, которые сначала ждут досрочного погашения ипотеки продавца и лишь потом переводят права со старого собственника на нового. 

Теперь рассмотрим ситуацию, когда у продавца квартира в ипотеке и у покупателя тоже ипотека.
Если у продавца квартира в ипотеке и у покупателя тоже ипотека надо в первую очередь, нужно смотреть в каких банках выдана ипотека. Здесь важно на входе в сделку узнать сотрудничают банки между собой или нет, потому что не всегда возможно данная процедура при тропике разных банков у продавца и покупателя. В целом сейчас система покупки квартир из-под залога работает гораздо лучше, чем несколько лет назад, когда допускалась ипотека из-под залога только внутри одного банка. Сейчас банки расширяют спектр своих услуг и проводят сделки с ипотекой разных банков.

Обычно процедуры покупки квартиры из-под залога выглядит следующим образом:

- сначала деньгами покупателя закрывается ипотека продавца;

- затем снимается залог в Росреестре в пользу первого банка;

- потом проводится сделка куплю продажи квартиры и оформляется залог в пользу нового банка.

Такие сделки дольше по времени, потому что завязаны на Росреестр. В такой схеме у покупателя есть риск в виде разрыва по времени закрытия ипотеки и перехода права собственности на квартиру. После того как ипотека продавца закрыта, чисто гипотетически, он может отказаться от продажи квартиры.

Поэтому сделки по покупке квартиры из-под залога я рекомендую делать через предварительный договор купли-продажи, чтобы потом через суд было проще обязать продавца заключить сделку.