Какую коммерческую недвижимость покупать в 2025 году

Российский рынок коммерческой недвижимости переживает трансформацию: одни сегменты растут благодаря e-commerce и новым форматам работы, другие теряют привлекательность из-за изменений в потреблении и экономических вызовов.

Главный вопрос для инвестора: какие объекты обеспечат стабильный доход в 2025 году, а какие рискуют стать убыточными? Разбираемся на основе данных экспертов и рыночной аналитики.

Тренды рынка: что влияет на доходность?

Перед выбором объекта важно понимать ключевые драйверы спроса:

• Рост онлайн-торговли — потребность в складах и логистических центрах.
• Гибридная работа — переформатирование офисного рынка (коворкинги, офисы B+).
• Локализация потребления — спрос на торговые площади в спальных районах.
• Высокие ставки ЦБ — удорожание кредитов, что делает аренду выгоднее покупки для бизнеса.

По данным аналитиков объем инвестиций в коммерческую недвижимость в 2024 году вырос в 2 раза по сравнению с 2023. Наибольшим спросом пользуются логистические объекты (45% сделок) и офисы класса B+ (30%).

Перспективные сегменты: куда можно вкладывать?

Склады и логистические центры

Почему крупнейшие ритейлеры мира, такие как Amazon, Ozon и др. активно развивают собственную складскую инфраструктуру? Ответ прост: грамотно построенное складское хозяйство способно приносить высокую доходность. Ведь качественная логистика сокращает сроки доставки товара клиентам, повышает эффективность бизнеса и помогает удерживать конкурентоспособные цены.

Деньги, вложенные в создание эффективной складской сети, способны принести хорошую прибыль за счет снижения затрат и улучшения производственных показателей. Такие объекты характеризуются постоянным спросом, долговечностью и способностью противостоять экономическим колебаниям.

Почему это может быть выгодно именно сейчас?

• Онлайн-торговля растет даже в кризис. В 2025 году оборот российского e-commerce достигнет 12 трлн ₽.
• Дефицит качественных складов — в Москве и Подмосковье заполняемость под 97%.
• Арендаторы платят стабильно. В отличие от розничных магазинов, логистические компании редко разоряются.

Где покупать?

• Логистические парки у ЦКАД и МКАД — арендаторы готовы платить от 4 000 ₽/м² в год.
• Региональные хабы (Казань, Екатеринбург, Ростов-на-Дону) — там дешевле входной билет, но спрос растет.

Если хотите стабильный доход + рост стоимости — склады являются интересным вариантом.

Офисы B+ и коворкинги — ставка на «гибридную работу»

После пандемии все решили, что офисы умрут. Но нет — компании не отказались от офисов. Они просто стали выбирать их умнее.

Что сейчас в тренде:

• Гибридный график — сотрудники приходят 2–3 дня в неделю — компании арендуют меньшие, но более комфортные помещения.
• Коворкинги заменили классические офисы для малого бизнеса.

Где покупать?

• Офисы класса B+ в Москве (не в центре, но и не на окраине) — аренда 1 500–2 500 ₽/м².
• Коворкинги в спальных районах — фрилансеры и стартапы не хотят ездить в центр.

Офисы еще не умерли, но нужно выбирать правильный формат и локацию.

Торговая недвижимость в спальных районах — «мини-форматы»

Хотя крупные торговые центры порой испытывают трудности и сталкиваются с проблемой низкой загруженности, небольшие магазины и торговые точки в непосредственной близости от жилых районов продолжают процветать и приносить прибыль.

Почему?

• Люди стали меньше ездить в торговые центры, но больше покупать рядом с домом.
• Магазины у метро и на первых этажах ЖК разбирают в первую очередь.

Что с доходностью?

• Аптеки, минимаркеты, кофейни — платят от 2 000 до 5 000 ₽/м² в месяц.
• Автосервисы и химчистки — менее рентабельны, но стабильны.

Если брать торговлю — лучше у жилых комплексов и в пешей доступности от метро.

От чего стоит бежать? Рискованные виды коммерческой недвижимости

Устаревшие торговые центры

Помните огромные торговые центры, которые были так популярны лет 10 назад? Многие из них сегодня стоят полупустыми, теряя посетителей и арендаторов.

Почему?

• Люди заказывают доставку вместо походов в магазины.
• Арендаторы уходят в отдельные помещения у жилых домов.

Допустим, торговый центр в Подмосковье, который 5 лет назад приносил владельцу неплохой доход: арендаторы платили порядка 3 000 ₽/м2. Однако сегодня картина кардинально изменилась: плата упала до 1 200 ₽ за «квадрат», причем 1/3 площадей вообще простаивает без арендаторов. Такая динамика свидетельствует о серьезных проблемах объекта и падении его инвестиционной привлекательности.

Если вы не планируете выкупить такой объект по бросовым ценам с намерением радикально изменить его назначение, то вкладывать в подобную недвижимость может быть рискованно.

Офисы класса С в промзонах

Эта категория коммерческой недвижимости давно потеряла привлекательность среди большинства арендаторов. Компании сегодня отдают предпочтение современным бизнес-центрам с удобной транспортной доступностью и качественным ремонтом, оставляя позади старые советские здания с плохими коммуникациями и изношенными инженерными системами.

Что происходит?

• Ежегодное падение спроса на офисы класса C достигает 10–15% (по данным исследования портала Realty.rbc.ru).
• Средние арендные ставки упали до отметки ниже 1000 ₽ за квадратный метр, что привело к доходности всего лишь 4–5% годовых. Такая цифра едва покрывает инфляцию и проигрывает банковским депозитам.

Если вы рассматриваете покупку подобного объекта не для собственных нужд бизнеса, а исключительно как финансовую инвестицию, будьте аккуратны.

Что учесть перед покупкой коммерческой недвижимости?

1. Расходы на управление и обслуживание. Учтите ежегодные платежи за коммунальные услуги, налоги, охрану, уборку и ремонт. Иногда эти суммы могут превышать запланированные бюджеты.
2. Потенциальные ограничения. Проверьте юридические нюансы владения и пользования объектом. Ограничения на использование, перепланировку или расширение могут повлиять на будущие планы.
3. Рыночную обстановку. Обратите внимание на конкуренцию в выбранной локации, динамику арендной платы и показатели занятости площадей аналогичными объектами.
4. Экономическое окружение. Исследуйте экономику региона, уровни безработицы, миграционные потоки и предпочтения арендаторов. Любые негативные перемены могут снизить ценность вашего актива.
5. План действий в кризисных ситуациях. Разработайте стратегии выхода из сложных ситуаций. Например, случай внезапного падения спроса, банкротства основного арендатора или удорожания коммунальных платежей.
6. Страхование недвижимости. Перед покупкой убедитесь, что ваше имущество надежно защищено. Объект застрахован от повреждений (пожар, затопление, природные катаклизмы), утраты дохода на время ремонтных работ и судебных исков от третьих лиц.

Страхование недвижимости наряду с грамотным финансовым планированием и четким пониманием текущих тенденций, поможет обеспечить безопасность ваших инвестиций.

Итог: покупать или нет?

Решившись на покупку коммерческой недвижимости, важно четко осознавать, каким критериям должен соответствовать объект, чтобы оправдать вложенные средства и обеспечить стабильный доход. Прежде чем приступить к выбору, необходимо оценить собственный опыт, готовность к управлению имуществом и понимание динамики рынка недвижимости.

Да, если:

• Вам комфортно заниматься активным управлением объектом, включая регулярное страхование и мониторинг текущего состояния.
• Ваша цель — доходность от 8% годовых и выше.

Если же вы хотите иметь пассивную форму инвестиций «вложил и забыл» тогда лучше подойдут банковские депозиты или биржевые фонды.

Коммерческая недвижимость в 2025 году — это нишевый продукт, подходящий далеко не каждому. Но при правильном подходе, глубоком анализе и обязательном страховании ваша инвестиция принесет намного больший доход, чем банковские вклады или ценные бумаги. Главное — выбирать сегменты с растущим спросом и минимизировать риски.