Как меняется спрос на недвижимость в Саудовской Аравии

Раньше, когда речь заходила о перспективной недвижимости на Ближнем Востоке, в первую очередь говорили про Дубай. Потом — про другие эмираты. Сейчас все чаще в фокус внимания иностранных инвесторов попадает Саудовская Аравия, которая вошла в пятерку стран, стимулирующих приток прямых иностранных инвестиций в Ближний Восток. Екатерина Румянцева, основатель Kalinka Ecosystem, рассказала, почему Саудовская Аравия сегодня становится центром притяжения инвесторов, кого она привлекает и сложно ли инвестировать в недвижимость на этом рынке.

Про рынок недвижимости и его возможности

Почему рынок недвижимости Саудовской Аравии интересен для российских инвесторов?

Помимо того, что Саудовская Аравия — достаточно благополучная страна с высоким ВВП, большим внутренним потреблением и хорошей покупательской способностью населения, шесть лет назад здесь началась большая трансформация. Она называется «Видение 2030» и в ней есть определенные цели, которые страна должна достичь к 2030 году. Одна из этих ключевых целей — рост численности населения.

Уже сегодня Саудовская Аравия — самая большая страна на Ближнем Востоке, на момент начала реализации стратегии в ней было 35 млн человек. А к 2030 году в ней должно проживать 46-47 млн человек. Для достижения этой цели Саудовская Аравия стала открываться для прямых иностранных инвестиций.

Численность населения — это важно, потому что оно должно где-то проживать или что-то арендовать. В стране есть очень высокий внутренний спрос на недвижимость, который теперь еще и сочетается со спросом со стороны большого числа релоцирующихся иностранцев. В Саудовскую Аравию переезжают штаб-квартиры международных транснациональных компаний, в том числе из Эмиратов. Они создают спрос на коммерческие помещения высокого и среднего класса. При этом сегодня в стране колоссальный дефицит предложения: и на все офисы классов А, В, С, и на жилые помещения.

Жилищно-строительный комплекс Саудовской Аравии достаточно мощный, но не настолько, чтобы обеспечить растущую потребность как в коммерческой недвижимости, так и в жилой. Поэтому мы предполагаем, что на фоне высокого спроса будет сохраняться большой дефицит предложений. Два таких тренда — высокий спрос и дефицит — обычно приводят к тому, что начинают сильно расти все рыночные показатели: стоимость аренды коммерческой и жилой недвижимости, стоимость квадратного метра, стоимость коммерческой недвижимости.

При этом упростились условия для инвесторов. Еще месяц назад для иностранцев, желающих купить или инвестировать в жилую недвижимость, существовало очень много условий и рисков. Например, купить можно, но продать — только спустя 5 лет. Можно купить только один объект определенной категории и размера. Также сначала требовалось стать резидентом Саудовской Аравии, а это достаточно сложный процесс.

Сейчас любой иностранец, с резидентской визой или без, может приехать и приобрести недвижимость или инвестировать в рынок Саудовской Аравии — как в строящиеся объекты, так и в жилые. Такое колоссальное изменение на фоне растущих возможностей внутреннего рынка делает недвижимость здесь интересной в силу огромного потенциала роста рынка в ближайшие несколько лет.

Из-за высокой ключевой ставки (5,5%, которая на фоне российской выглядит незначительной) в Саудовской Аравии рынок недвижимости незначительно замедляется, как и во всем мире. Но все же высокие мировые ключевые ставки не могут действовать долго: это ведет к сильнейшей стагнации экономики. Поэтому ожидается, что ставка в Саудовской Аравии будет снижаться к 2025 году, и будет освобождаться колоссальный объем ликвидности внутри страны, что также приведет к очередному скачку спроса на недвижимость.

Помимо этого среди драйверов рынка стоит отметить и высокий туристический потенциал Саудовской Аравии. Миллионы паломников ежегодно помещают Мекку и Медину, и согласно стратегии страны их количество должно сильно вырасти к 2030 году. Также в Саудовской Аравии создан государственный фонд для инвестиций в туристическую отрасль, который предлагает международным инвесторам очень привлекательные условия.

И когда мы говорим о туризме в Саудовскую Аравию, то речь не только о европейцах, на которых мы привыкли делать основную ставку. Речь и о туристах из огромного Тихоокеанского региона, Южной Азии и Ближнего Востока — Индия, Китай, Индонезия и весь мусульманский мир, который рассматривает Саудовскую Аравию как священное место. Плюс, в стране высоко развит внутренний туризм.

На какие объекты в Саудовской Аравии инвестору стоит смотреть в первую очередь?

Нужно отталкиваться от того, какой профиль у инвестора. В целом, наиболее интересен Эр-Рияд как столица. Здесь готовится парк короля Салмана — самый большой парк в мире. Строится город развлечений Аль-Киддия, который будет в четыре раза крупнее Диснейленда. Он будет готов к 2026 году. Компания, которая подконтрольна Вексельбергу, начинает развивать в Саудовской Аравии свою сеть гостиниц — Faberge Hotels. Это будет 7-звездочная гостиница в проекте Diriyah: это сотни гектаров вокруг старого города, в центре Эр-Рияда.

Второе направление — Джидда, потому что там есть Красное море, там проводят Формулу-1, там расположен главный яхт-клуб Красного моря. Также есть привлекательные крупные государственные проекты, как курорт Sindalah, футуристический город NEOM, линейный город The Line, горнолыжный курорт Trojena, порт Oxagon, особенно интересные тем, кто хочет инвестировать в гостиничный бизнес. 

Какая недвижимость сегодня пользуется более высоким спросом — коммерческая или жилая?

Все опять же зависит от инвестора. Любая недвижимость будет пользоваться популярностью — и жилая, и коммерческая. Просто есть разный профиль инвестиционных стратегий у клиентов. Как у физлиц, так и юридических лиц. Соответственно, для каждого профиля будет формироваться индивидуальный портфель недвижимости.

Сейчас высокий спрос на все категории недвижимости. Совершенно не удовлетворен внутренний локальный спрос на жилье, на аренду среднего класса (класса бизнес и премиум класса В). Нет предложений для менеджмента среднего уровня, который переезжает сюда в большом количестве. Поэтому ставки аренды за последние 2 года выросли на 40%.

Есть колоссальный дефицит предложения по коммерческой недвижимости, по виллам, по туристической недвижимости — мест в гостиницах нет, поэтому только в первой фазе проекта Diriyah реализуется 28 отелей. То есть в целом спрос большой, но и дефицит предложения очень высокий. Поэтому все зависит от аппетита инвестора и от его профиля.

Частные инвесторы обычно приобретают жилую недвижимость. Если говорим о каких-то фондах и о капитале от $5 млн, то такие инвестиции могут быть направлены на коммерческую или уже готовую доходную недвижимость. Например, есть здание из 87 апартаментов, которые построены под аренду. Ожидаемый доход — примерно 10% годовых без учета роста стоимости недвижимости.

Сколько стоит в среднем объект недвижимости?

По сравнению с Россией они дешевые. Бизнес-класс с отделкой и с мебелью стоит порядка $4500 за квадратный метр. Например, проект Dammam рядом Kingdom Tower — примерно 370-400 тыс. рублей за квадратный метр с отделкой, с ремонтом, в готовом брендированном объекте: Fendi Tower или Armani Tower. Строящаяся вилла от Ritz Carlton площадью 600 квадратных метров с готовностью через 2 года будет стоить 3 млн долларов. Но это уже super luxury недвижимость.

Ожидается ли, что вместе с ростом спроса будет расти средний чек?

Рост не просто ожидается — он есть. Мы активно наблюдаем за рынком Саудовской Аравии последние 8 месяцев и в том году зафиксировали рост средних цен на недвижимость в размере 23% за год. Помимо того, что есть органический рост, который каждый год фиксируется на рынке Саудовской Аравии, есть несколько знаменательных событий, как выставка EXPO-2030, открывающая страну для очень большого количества новых инвесторов и туристов.

Когда-то именно с EXPO начался интерес к ОАЭ. На выставку приехало очень большое количество инвесторов с разных стран, которые на месте, а не из статей и отчетов, увидели, что страна активно развивается. Такой же сценарий ждет Саудовскую Аравию. Поэтому средний чек увеличивается и уже достаточно сильно вырос, особенно в топовых местах Эр-Рияда. В среднем мы видим 10-15% среднегодовой рост как чека, так и объема ввода в эксплуатацию новых зданий.

Про тонкости инвестирования и портрет инвестора

Остались ли сейчас какие-то трудности, с которыми придется столкнуться инвестору, если он решит приобретать недвижимость в Саудовской Аравии?

На самом деле страна готова к иностранным инвестициям — как к частным, так и к институциональным. В ней все очень прозрачно. Существует открытая база данных с реестра. Поэтому сегодня нет рисков при совершении транзакций с недвижимостью. Все фиксируется, вся история объектов находится в реестре, реестр оцифрован. Поэтому, мне кажется, что для инвестиций в недвижимость рисков нет.

Защита средств гарантирована эскроу-счетами во всех странах Ближнего Востока. Застройщики могут использовать счета только по целевому назначению, никаких других платежей, кроме как на строительство недвижимости, нет. Эскроу-счета подразумевают определенные обязательства у каждого застройщика. Если он не выполняет их в срок и должным образом, то на него накладываются довольно крупные штрафы.

Также стоит отметить, что сегодня в Саудовской Аравии можно рассчитываться в рублях, они потом конвертируются в местную валюту по очень выгодному курсу. Это сильно упрощает расчеты за недвижимость.

Каких людей привлекает рынок Саудовской Аравии? Кто он — инвестор в недвижимость КСА?

В первую очередь недвижимость Саудовской Аравии интересует family офисы обеспеченных людей, которые уже какое-то время инвестируют в регион: в Дубай, Абу-Даби, Рас-эль-Хайма, Шаржу, начинают смотреть на Бахрейн и на Оман. Они хотят больше диверсифицировать свой инвестиционный портфель и делают запрос на Саудовскую Аравию. С них и началась экспансия Kalinka — к нам стали неоднократно обращаться, в первую очередь, family офисы, которые понимают макроэкономические процессы, происходящие в регионе, и свой инвестиционный потенциал.

Далее — это физические клиенты, которые тоже получили опыт инвестиций в регионе и хотят диверсифицировать свой портфель здесь. Еще мы видим много иностранных инвесторов: сделки с ними сегодня составляют 20% нашего портфеля. Есть большой спрос со стороны Пакистана, Великобритании, Китая.

Еще есть клиенты, которым нравятся инвестиции в знаковые архитектурные объекты: например, им хочется владеть какой-то трофейной недвижимостью в NEOM. Есть отдельная категория клиентов, которые заинтересованы в статусных покупках, в проектах международного уровня. И есть, конечно, большое количество инвесторов, которые очень хорошо умеют считать деньги, зарабатывать на спекуляциях и действительно следят за трансформациями в современном мире. То есть инвесторов много, они разные.

По нашим прогнозам, при условии открытия большего количества инвестиционных возможностей уже в 2024 году доля инвестиций в недвижимость в Саудовской Аравии в портфеле российского инвестора может составлять порядка 2-3%. Потенциал увеличения к 2030 году — до 10%.

Если человек начинает рассматривать для себя покупку недвижимости в Саудовской Аравии, как ему избежать ошибок?

Ответ очень простой — обращаться к специалистам, консультантам с длинной историей, с репутацией. Безусловно, также стоит посмотреть аналитические отчеты: их выпускаем мы, их выпускает McKinsey. Данных очень много, и опираясь на них, можно делать правильные выводы и принимать решения.

Единственное, клиентам, в частности, российским девелоперам, намеренным участвовать в развитии Саудовской Аравии, рекомендуем все-таки выбирать государственные проекты, которые развивает PIF — Государственный инвестиционный фонд.

После приобретения недвижимости встает вопрос контроля и управления активом, особенно, если инвестор это делает удаленно. Какие здесь есть возможности для инвестора?

Есть специальные компании, которые называются property management. Они занимаются управлением и сдачей в аренду апартаментов. Такие компании достаточно популярны в Дубае, и также они есть в Саудовской Аравии. Kalinka тоже планирует создать такую компанию, потому что у нас уже достаточно сформирован портфель недвижимости в странах Ближнего Востока. Очень скоро мы анонсируем создание такой компании. Будем помогать клиентам эффективно управлять своей недвижимостью.