Что ждет рынок ипотеки в 2026 году

Ипотечный рынок России по итогам 2025 года продемонстрировал разнонаправленную динамику: общее снижение объемов на фоне рекордной концентрации спроса в сегменте льготных программ и аномального всплеска выдач в декабре. 

По данным «Дом.РФ», в 2025 году в России было выдано около 1 млн ипотечных кредитов на сумму 4,4 трлн руб. В годовом выражении это на 26% меньше по количеству и на 9% меньше по объему, чем в 2024 году.

Ключевой структурной особенностью рынка стало дальнейшее усиление роли государственной поддержки. Льготная ипотека сохранила статус основного драйвера спроса: за год оформлено 611 тыс. кредитов (–4% г/г) на 3,5 трлн руб. (+2% г/г). Таким образом, именно субсидируемые программы обеспечили относительную устойчивость рынка в условиях жесткой денежно-кредитной политики. В то же время сегмент рыночных ипотечных программ сократился существенно сильнее. Объем выдач снизился до 305 тыс. кредитов (–39%) на 0,8 трлн руб. (–42%). Давление высоких ставок, ужесточение скоринговых требований и снижение платежеспособного спроса привели к резкому охлаждению интереса заемщиков к ипотеке без господдержки.

Отдельного внимания заслуживает динамика конца года. Декабрь 2025 года стал аномальным для ипотечного рынка. По оценке «Дом.РФ», банки выдали 161 тыс. кредитов (+53% к ноябрю) на 808 млрд руб. (+61%), что стало максимальным показателем за последние полтора года как по количеству, так и по объему. Основным источником декабрьского роста вновь выступили льготные программы. Объем выдачи льготной ипотеки составил 104 тыс. кредитов (+70% м/м) на 605 млрд руб. (+69%). Доля субсидируемых программ в общем объеме ипотечных выдач достигла 75%, а семейная ипотека обновила абсолютный рекорд за всю историю действия программы. Эксперты связывают столь резкий рост с несколькими факторами. Во-первых, заемщики и застройщики стремились зафиксировать действующие условия перед возможным ужесточением параметров семейной ипотеки. Во-вторых, ожидания смягчения денежно-кредитной политики Банка России подстегнули отложенный спрос. В-третьих, активную роль сыграли маркетинговые программы банков и девелоперов в конце года.

Уже в первую рабочую неделю 2026 года рынок столкнулся с обратной реакцией. Ряд крупных кредитных организаций, включая Т-Банк и Россельхозбанк, объявили о временной приостановке выдачи семейной ипотеки. Банки объясняют решения необходимостью пересмотра лимитов, субсидий и внутренних риск-моделей.

Что будет с ипотекой в России в 2026 году

В 2026 году рынок ипотеки в России ожидает постепенное снижение ставок, однако до комфортных для заемщиков значений они вряд ли опустятся. К концу года ипотечные ставки могут снизиться до 15%, если динамика снижения ключевой ставки Банка России будет устойчивой и ускорится во втором полугодии.

Согласно оценкам аналитиков, в первом полугодии средние ставки по ипотеке останутся на уровне 17–21%. Снижение ставок до 15% будет возможно ближе к концу года, если со второго полугодия начнется более динамичное снижение ключевой ставки.

При этом наиболее «комфортными» для рынка и заемщиков остаются ставки в 10–12%, которые позволили бы восстановить баланс между рыночной и льготной ипотекой и стимулировать спрос в сегменте новостроек.

На середину января 2026 года, по данным ЕИСЖС, средние ставки по рыночной ипотеке составляют 21,25% для новостроек и 21,22% для вторичного рынка, что сохраняет высокую долговую нагрузку для большинства заемщиков.

Спрос на ипотеку 

Динамика рынка в значительной степени будет зависеть от уровня ставок, условий семейной ипотеки и изменений в механизме возмещения банкам льготных ставок. В первой половине года ожидается умеренное замедление выдач, а во второй — активизация спроса, связанная с прогнозируемым снижением ставок и постепенным восстановлением покупательской способности населения.

По данным «Дом.РФ», в 2026 году прогнозируется выдача 1–1,2 млн ипотечных кредитов на сумму 4,5–5 трлн руб., что чуть выше результатов 2025 года (1 млн кредитов на 4,4 трлн руб.). Домклик и Сбербанк прогнозируют более резкий рост объемов ипотечных кредитов, вплоть до 30-35%, при котором показатель достигнет 5,6 трлн руб. Впрочем, в одном мы можем быть уверены, несмотря на рост, рынок останется сильно сегментированным: льготные программы продолжат доминировать. 

Несмотря на это, рынок 2026 года станет более сбалансированным, с постепенным увеличением доли коммерческих программ. Это позволит снизить зависимость рынка от господдержки и стимулировать конкуренцию между банками, а заемщикам — выбирать более выгодные условия кредитования. По прогнозам аналитиков OXE CAPITAL, доля льготных программ в общей выдаче по итогам 2026 года снизится с 60% по количеству и 80% по объему до 40% и 60% соответственно.

Вывод

2026 год для ипотечного рынка России будет переходным: постепенное снижение ставок, рост выдач и более сбалансированная структура рынка создадут предпосылки для оживления спроса, но до исторически комфортных уровней ипотечные ставки (10–12%) дойдут лишь в перспективе нескольких лет. Основными факторами остаются динамика ключевой ставки, условия семейной ипотеки и государственная поддержка льготных программ.