Что такое сквоттинг и есть ли он в России

Сквоттинг — законно ли это

Сквоттинг связан с самовольным занятием объектов недвижимости, оставленных их настоящими собственниками:

• в Европе сквоттинг в последнее время стал острой проблемой, поскольку собственники, даже ненадолго оставившие свои объекты, зачастую сталкиваются с невозможностью выселения из них новых самозванных хозяев. В связи с этим в ряде стран, например, в Англии сквоттинг признается уголовным преступлением;
•  в России данный вопрос регулируется нормами о приобретательной давности. Закон действительно предусматривает возможность приобрести бесхозяйную или принадлежащую другому лицу недвижимость, но устанавливает условия для этого. Приобретатель должен добросовестно, открыто и непрерывно владеть объектом на протяжении 15 лет. Только после этого приобретатель получает право обратиться с иском в суд и признать за собой право собственности.

Как складывается практика

В настоящее время сквоттинг является растущим трендом — таких дел на уровне практики российских судов становится все больше. И если ранее в большинстве случаев суды отказывали в признании права собственности за лицами, самовольно занявшими бесхозяйные или брошенные прошлыми собственниками объекты, то сейчас растет процент удовлетворения подобных требований.

Причиной тому является принципиальное изменение подхода на уровне высших судебных инстанций к возможности приобретения имущества по давности владения. Практика в основном складывается вокруг выморочного имущества — объектов, которые утратили собственников, потому что наследники не вступили в наследство, а власти, к которым в таком случае переходят объекты, не предпринимают мер к их содержанию или регистрации за собой.

Добросовестность владения является одним из ключевых условий возможности приобретения имущества в собственности по давности. При этом ранее критерий добросовестности понимался высшими судами строго — приобретатель не должен был знать о том, что вещь ему на самом деле не принадлежит, что бывает довольно редко.

Однако сейчас суды отошли от этого подхода. Даже если лицо знает, что объект не его и принадлежит другому лицу, то это тем не менее не означает его недобросовестности. Главное, что он относится к объекту как к своему и не скрывает этого:

• первым шагом в этом направлении стало дело Дубовца 2017 года, где Конституционный Суд защитил право гражданина на московскую квартиру, которую власти Москвы своевременно не зарегистрировали в собственность города;
• затем в 2020 году в деле Волкова Конституционный Суд подтвердил этот подход и пошел дальше, посчитав продолжительное бездействие собственника имущества достаточным для того, чтобы его земельный участок со зданием приобрело по давности другое лицо.  

При каких условиях можно приобрести недвижимость по давности владения

В глазах судов критерий добросовестности — не про формализм и соблюдение процедуры приобретения объекта, а про общий стандарт разумного и социально одобряемого поведения лица. Этот стандарт довольно размытый, и надо понимать, что пределы доброты судов небезграничны. В вопиющих случаях суды не поддерживают приобретателей. Например, если речь идет о ситуации, когда сотрудница жилищных органов при обходе дома, будучи на службе, обнаружила брошенную собственниками мансарду, и затем попыталась признать за собой право собственности на нее — однако все суды, включая Конституционный Суд, ей в этом отказали.  

Что касается критериев открытости и непрерывности, в данном случае законодатель предъявляет требования к тому, чтобы приобретение имущества в силу давности не было формальностью, а потенциальный приобретатель относился к имуществу как к своему, в том числе содержал его. Собственность — это не только благо, но и бремя, и оборот заинтересован в том, чтобы брошенное имущество находило своих хозяев. Поэтому при длительном отсутствии контроля за имуществом со стороны действительного собственника — правопорядок делает выбор в пользу самозванца, который, однако, проявил себя более рачительным хозяином. При этом для приобретения имущества по давности не требуется предварительная постановка его на учет как бесхозяйного и официальное оформление отказа от него предыдущим собственником — приобретатель сможет получить право на имущество независимо от данных формальностей.

Насколько широко пойдет данная практика — прогнозировать сложно. Исходя из текущей практики, при слишком либеральном подходе к сквоттингу, он получает широкое и не всегда добросовестное распространение.