Оцениваем перспективу: нужен ли ремонт в квартире

Порой каждый сталкивается с необходимостью проведения ремонта в квартире. Особенно интересны случаи полученных по наследству квартир, в которых давным-давно не было ремонта.

Нет, не будем утверждать, что каждый пожилой человек не следит за своим имуществом. Это далеко не так. И даже нельзя сказать, что любой объект требует капитальных вложений. А в контексте данной статьи рассмотрим вопрос именно актуальности вложений.

К примеру, вы получили старенькую квартиру в не плохом районе Москвы. Что с ней делать? Часть из нас подумает — сдавать. Особенно ввиду новостей о рекордах арендных ставок за последнее время. Кто-то просто будет сидеть с ней за пазухой. А некоторые — понимая что дом достаточно старый, и для того, чтобы выгодно его сдавать, решится вложиться в ремонт.

Конечно, качественный объект на рынке ценится и сдается лучше чем «убитый бабушкин вариант», но есть ли границы?

Предположим в рамках одного района цены на найм разнятся от 50 до 70 тысяч рублей за честные аналоги. Цена зависит как от состояния объекта, так и его расположения. 
Даже если в сжатом пространстве, формате одного дома — выиграет тот, чей объект более современен.

Так вот, даже опираясь на разницу в цене в 20 тысяч рублей в месяц, можно рассчитать, что годовая дельта будет составлять примерно 240 тысяч рублей. Хватит ли этих средств на ремонт? Легкой косметики — скорее да. Капитального ремонта — уж точно не хватит. В этом случае средний ценник выходит за миллионы рублей и их окупаемость (затрат) будет куда больше. Звучит как и без того понятный расчет. Но ведь многие забывают о нем. 

Так что делать? Вкладывать деньги в ремонт или нет?

Оцените перспективу. Что будет с обьектом через 2-3 года. Или 5 лет. Нужен ли он Вам? Или может быть есть смысл сменить локацию?  С доплатой или наоборот выиграв «метры или деньги»?

Реальность такова, что в рынок входят массово объекты с качественными ремонтами. Или как минимум современной отделкой и меблировкой. Так вот, если затраты на приведение к аналогичным вариантам превышают годовую или хотя бы трех годичную дельту доходности — то очень сомнительно закапывать туда средства. А рынок не бездонный. У каждой сферы есть своя емкость. Если все квартиры, в настоящий момент простаивающие, вдруг выйдут в найм — что будет?  Это конечно утопия, но ведь и такое, теоретически возможно. 

Кончено, если в перспективе, Вы планируете переехать в эту квартиру, это иной разговор. И потраченные средства будут оправдывать цель. Или поставленная цель — затраченные средства. 

Так же стоит учесть, что при продаже — состояние квартиры играет важную на стоимости объекта (а еще и свежие документы, что вытекает из начала статьи...).  Да и принцип покупки квартиры без ремонта, такой же как и в оценке необходимости его делать. Но факт в том, что деньги потраченные на ремонт не принесут больше чем они стоили. Конечно данное утверждение субъективно и зависит от конкретного объекта. Порой можно и заработать на этом. Надо лишь грамотно оценить затраты, стоимость аналогов с ремонтом и без, не влезть в завышенные цены, сроки и быть готовыми ко всем удовольствиям от ремонта.

Дополним, что при оценке — надо предполагать на перспективу. Не ограничиваясь в позитивном, а захватывая еще и негативный прогноз событий. Вдруг цена метра на старый фонд рухнет, даже не относительно самой цены. А в связке с ростом цены других объектов. Или будет спад на рынке аренды и вложенные средства с трудом будут себя возвращать? Или наоборот, Вам срочно потребуется вернутся в давно покинутый из детства район.

На все эти вопросы мы отвечаем клиентам каждый день, анализируем и прогнозируем.