Как себя чувствуют российский и зарубежный рынки недвижимости

Зарубежная недвижимость от Турции до ОАЭ

В каких странах россияне покупали зарубежную недвижимость в 2023 году и отличается ли ситуация по спросу от 2022 года?

По итогам 2023 года лидером спроса на зарубежную недвижимость у российских покупателей стали ОАЭ и Дубай в частности. На Эмираты пришлось 11,9% всех вложений инвесторов, а в структуре сделок Kalinka Ecosystem  каждая вторая сделка была именно по ОАЭ. В тройке лидеров также находятся Греция и Турция — на каждую пришлось по 9,9% вложений российских инвесторов. А если формировать ТОП-5 самых популярных стран, то дальше будут идти Испания — 8,9% всех вложений и Таиланд — 8,1%.

Относительно прошлого года, во-первых, сменился лидер. В 2022 году россияне в первую очередь активно приобретали недвижимости в Турции. Причем на нее приходилось 24% всех вложений российских инвесторов — то есть, ее востребованность была огромной.

Сейчас Турция фактически поменялась местами с ОАЭ. Число заявок на недвижимость в Турции год к году от российских инвесторов упало на 57%. Но стоит отметить, что, во-первых, россияне все еще главные покупатели на этом рынке.

Во-вторых, в пятерке самых популярных у россиян стран тоже произошли изменения. В прошлом году здесь была Грузия, а в этом — ее заменил Таиланд. И он ее не просто заменил: россияне в тройке самых активных покупателей недвижимости Таиланда в 2023 году. 

С чем связан такой интерес российских инвесторов к Таиланду?

До Таиланда удобно добраться, он юридически открыт и довольно понятен иностранному покупателю, и у него стремительно развивающаяся экономика — в сравнении с другими странами Юго-Восточной Азии. Международный валютный фонд ожидает, что в 2023 году ВВП Таиланда прибавит 2,7%, в 2024 году — 3,6%.

Экономика Таиланда развивается в первую очередь благодаря высокому турпотоку, который стабилен весь год. Это формирует постоянный спрос на аренду жилья. Турпоток падал в пандемию, но сейчас восстанавливается.

Также иностранные покупатели могут получить визу инвестора за приобретение жилья, причем планка не самая высокая: минимальная стоимость объекта — 10 млн бат или $285 тыс. Возможность релокации — серьезный бонус для многих российских инвесторов. К тому же, очень удобно заключать сделки с недвижимостью: по нашим данным, больше половины из них проходят удаленно.

Интерес к недвижимости в Таиланде, на наш взгляд, долгосрочный, мы видим в этой стране большие перспективы, и поэтому в конце года Kalinka Ecosystem открыла здесь представительство.

В прошлом году россияне лидировали среди иностранных покупателей недвижимости в Дубае. В этом году мы уже не лидеры. Пора говорить о снижении интереса к ОАЭ?

Мы не наблюдаем снижения спроса к ОАЭ. Говорить о том, что Эмираты и Дубай в частности перестали быть привлекательны для российских инвесторов, нельзя. Мы видим, что среди всех зарубежных регионов это самая востребованная локация, причем в этом году обогнавшая по популярности Турцию.

Однако сейчас сменился характер спроса — он не такой бурный и спонтанный, как был в прошлом году. Российские инвесторы стали более избирательными и глубже изучили ОАЭ как регион, поняли, что рассматривать можно не только Дубай. Многие стали инвестировать в Рас-эль-Хайму, в Абу-Даби, в Шарджу. Также часть спроса инвесторов сместилась на вторичный рынок, дающий возможности для флиппинга (быстрой перепродажи) или для сдачи в аренду.

Кроме этого российские покупатели интересуются другими странами Ближнего Востока — у нас активно идут продажи в Бахрейне, Омане, Саудовской Аравии.

Турция еще более заметно сдала позиции, причем не только у россиян. Этот рынок становится менее привлекательным для инвестиций?

На самом деле, скорее просто произошла стабилизация настроений. Взрывной спрос прошлого года был резким ответом на происходящие события. Сейчас, как и с ОАЭ, российский инвестор стал действовать более спокойно и вдумчиво. Но Турция остается важным направлением, поскольку здесь сохраняется возможность релокации: за покупку недвижимости можно получить ВНЖ или паспорт. Туристический поток и активный экспорт поддерживают экономику страны. 

Сам рынок недвижимости не просел существенно, хотя февральские землетрясения влияли негативно на настроения инвесторов. Тем не менее, по итогам года все довольно стабильно. В Турции все так же растут цены: по результатам декабря они могут подняться до $815 за м2, а итоговый рост за год потенциально составит 20%. Объем сделок за 4 квартал по предварительным оценка, может составить порядка 385 тыс. лотов.

Новые возможности и направления для россиян

В этом году Kalinka Ecosystem начала работать на рынке Саудовской Аравии. Почему вы вышли сюда и насколько этот регион востребован у инвесторов?

Главная причина нашего внимания к Саудовской Аравии — она движется по новой глобальной стратегии развития и становится открытой для иностранных инвестиций. Сейчас в Королевстве запланировано и запущено множество проектов, в том числе инфраструктурных, строительных, которые стали драйвером роста рынка недвижимости. Самый крупный и интересный, безусловно, город будущего NEOM. Помимо этого строится новое жилье в столице — Эр-Рияде.

Глобальные планы по экономическому развитию привлекают в Саудовскую Аравию иностранных предпринимателей, международные компании, поэтому увеличивается спрос на коммерческие площади. Предложение за ним не успевает, хотя запланирован ввод 260 тыс. м2 новых площадей. И к этому добавляется то, что растет туристическая привлекательность Королевства, новые законы смягчают правила для иностранцев. Готовятся серьезные изменения в правилах владения местной недвижимостью для иностранцев.

Все это, во-первых, формирует большие перспективы для Саудовской Аравии, которая может превратиться в одно из ведущих государств Ближнего Востока. Во-вторых, стимулирует рост рынка недвижимости Королевства. И интерес инвесторов к Саудовской Аравии уже нарастает.

Какие возможности сегодня есть для инвесторов в недвижимость на зарубежном рынке?

Сегодня вариантов, как инвестировать в недвижимость за рубежом, у российского покупателя становится все больше. В том чисто по Ближнему Востоку, который раньше казался непонятным и сложным. Один из ярких трендов 2023 года — это возвращение фондов недвижимости на рынок. Для инвесторов появляется много ЗПИФ. Такие фонды уже создали крупные девелоперы — как ПИК, Самолет, MR Group. Мы в Kalinka Ecosystem тоже зашли в это направление вместе с УК «Альфа-Капитал».

Помимо этого, растущий интерес к инвестициям в недвижимость на Ближнем Востоке привел нас к созданию продукта для составления инвестиционного портфеля. С клиентом работает финансовый эдвайзер, подбор объектов происходит вручную, силами команды аналитиков. Мы видим, что сегодня инвесторы хотят иметь в своем портфеле объекты, которые будут приносить высокую доходность, и неважно, в каких странах они будут находиться.

Динамика на российском рынке недвижимости и прогнозы на будущее

В прошлом году создавалось ощущение, что внимание российских инвесторов полностью перешло на зарубежную недвижимость. А как себя чувствует российский рынок сегодня? Есть ли жизнь на нем?

В 2023 году российский рынок заметно оживился, мы увидели рост объема продаж недвижимости. После новостей о повышении ключевой ставки активность покупателей взлетела. По предварительным данным, общий объем инвестиций в российскую недвижимость достиг порядка 700 млрд руб. — это на 51% выше сумм 2022 года.

В Москве на первичном рынке элитной недвижимости мы видим рост спроса и в премиум-, и в делюкс-сегменте. По нашим оценкам, по итогам 2023 года объем сделок может оказаться на 40% больше прошлого года. В целом, конечно, число сделок пока меньше, чем в 2020 и в 2021 годах, но разница с прошлым годом существенная.

Умеренный спрос на элитную недвижимость мы видим и в Сочи: за 3 квартала 2023 года реализовано 28 лотов. А в целом число сделок на первичном рынке за январь-октябрь оказалось в 3,5 раза больше, чем в том же периоде прошлого года — 4,6 тыс. Но при этом уровень средних цен в течение последнего полугода снижается: и на первичном, и на вторичном рынке.

Каким вы видите 2024 год для рынка недвижимости — российского и зарубежного?

Относительно зарубежной недвижимости сейчас мы видим, что в следующем году продолжит оставаться стабильным интерес к Ближнему Востоку. В первую очередь, к ОАЭ.

В рейтинге Global Real Estate Bubble Index Дубай вошел в тройку городов с самым низким риском возникновения «пузыря» на рынке недвижимости. Это значит, что цены здесь — не искусственно подняты, они соответствуют рынку. Поэтому в ближайший год рост стоимости недвижимости Дубая продолжится, а значит, сохранится и привлекательность Дубая для инвесторов.

При этом у российских покупателей продолжит расти интерес к другим эмиратам и к другим регионам Ближнего Востока: Катар, Бахрейн. Экономика этих стран тоже развивается, они стремятся стать привлекательнее для иностранцев. Например, Бахрейн с 2022 года предлагает Золотую визу для инвесторов.

Мы ждем рост спроса на недвижимость в Саудовской Аравии, когда власти закончат переработку закона для иностранцев — это случится в ближайшее время. Основной барьер исчезнет, поэтому количество сделок на этом рынке может серьезно увеличиться.

На российском рынке строить прогнозы сложнее всего — очень многое зависит от внешних непредсказуемых факторов, но пока тенденция положительная. Мы ожидаем, что в сегменте элитной недвижимости будет сохраняться большой объем предложения и прирост цен в рублях. Девелоперская активность в делюкс- и премиум-сегментах в Москве может также оставаться высокой. В 2024 году ожидаются более 15 новых проектов, хотя срок их вывода зависит от ключевой ставки и экономической ситуации.