Что такое ВРИ земельных участков

Что такое ВРИ: правовая эстетика земельных активов

Каждый земельный участок обладает двумя важными правовыми характеристиками — категорией земли и видом разрешенного использования (ВРИ). Эти параметры определяют не только юридический статус земельного актива, но и весь спектр возможностей его практического применения. Понимание этих правовых нюансов имеет первостепенное значение, поскольку игнорирование установленных ограничений может привести к серьезным правовым последствиям — от административных штрафов до изъятия участка вместе с возведенными на нем строениями.

Современное земельное законодательство создает строгую систему регулирования всех аспектов землепользования, устанавливая четкие границы допустимого. Например, будет опрометчиво строить дом на землях лесного фонда или сельскохозяйственных угодьях, если не менять статус земли. Это приведет к конфликту с государственными органами и ситуациям, когда вы будете лишены вашего имущества. Именно поэтому важно уделить должное внимание этому вопросу —  информация о ВРИ обязательно должна содержаться в договоре купли-продажи и выписке из ЕГРН. Тщательная проверка этих параметров до совершения сделки позволит избежать неприятных сюрпризов и обеспечит правовую безопасность вашей недвижимости.

Виды разрешенного использования

Итак, есть три основных вида разрешенного использования земельных участков:

1. Основные виды разрешенного использования — это способы использования земли, которые собственник может реализовать без получения дополнительных разрешений или согласований. Они составляют главную часть функционального назначения участка и могут быть свободно использованы владельцем в соответствии с законом.
2. Условно разрешенные виды использования — это варианты использования земли, которые требуют специального разрешения. Для их реализации необходимо пройти процедуру публичных слушаний и получить одобрение от местных органов власти. Эти виды использования расширяют возможности применения земельного участка.
3. Вспомогательные виды разрешенного использования — это дополнительные способы использования, которые можно реализовать только вместе с основными или условно разрешенными видами. Сами по себе они существовать не могут и служат лишь дополнением к основному назначению участка.

Для каждой территориальной зоны есть свой набор видов разрешенного использования. Важно отметить, что для каждой зоны обязательно должны быть установлены основные виды разрешенного использования — это обеспечивает функциональность территории и гарантирует возможность ее использования по назначению.

Категории земель: палитра возможностей

Земельное законодательство разделяет земельные ресурсы на несколько категорий, каждая из которых предлагает особую гамму возможностей:

1. Земли населенных пунктов — хороший вариант для создания жилого пространства, в том числе и премиум-класса, как например, поселки AVO.Estate. Располагаясь внутри поселений, эти участки предназначены для строительства на них жилых зданий, объектов инфраструктуры и комплексного развития территории. Здесь возможно создание как многоэтажных домов, так и частных резиденций, в зависимости от ВРИ. Благоустройство таких территорий предполагает наличие всех атрибутов комфортной жизни: централизованного отопления, электричества, водопровода и других элементов современной цивилизации. Особый статус этих земель подчеркивается возможностью постоянной регистрации по месту проживания.
2. Земли сельскохозяйственного назначения —земли, расположенные за пределами населенных пунктов. При определенных видах разрешенного использования здесь можно строить загородные резиденций с элементами сельскохозяйственной деятельности. При ВРИ «сельхозпроизводство» допустима постройка одного жилого дома высотой не более 3 этажей и площадью до 500 кв.м., причем площадь застройки должна составлять не более 0,25% от общей площади земли. Если же ВРИ — «дачное строительство», открывается перспектива возведения жилого дома с возможностью официальной регистрации. Для владельцев участков с ВРИ «для ведения крестьянского фермерского хозяйства» доступно создание не только жилого дома, но и хозпостроек.
3. Земли промышленности — особая категория, предназначенная для размещения производственных объектов: фабрик, электростанций и других индустриальных сооружений. Здесь не предполагается создание жилых построек, что подчеркивает специализированный характер этих территорий.
4. Земли водного фонда — это территории, на которых расположены водоемы (реки, озера, водохранилища) и специальные гидротехнические сооружения (плотины, дамбы, каналы). Эти земли находятся под особой защитой государства, и на них действуют строгие правила использования. Главное ограничение — на землях водного фонда запрещено строить жилые дома и другие постоянные жилые постройки.
5. Земли особо охраняемых территорий — настоящие бриллианты природного и культурного наследия, включающие курорты, заповедники, национальные парки и другие участки исключительной ценности. При специальном разрешении здесь может быть допустимо создание эксклюзивных объектов, гармонично вписанных в уникальный ландшафт.
6. Земли лесного фонда — изумрудное сокровище страны, предназначенное для ведения лесного хозяйства. Здесь допустимо возводить лишь некапитальные объекты, что сохраняет первозданную чистоту природного пространства.
7. Земли запаса — стратегический резерв государства. При изменении категории и ВРИ эти земли могут превратиться в основу для создания проектов различного назначения.

Основные ВРИ земель населенных пунктов

Среди земель населенных пунктов выделяются несколько видов разрешенного использования.

Участки с видом разрешенного использования «Индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС) — самый востребованный формат земельных владений. На таких участках разрешается возведение индивидуального жилого дома высотой до 3 этажей, предназначенного для постоянного проживания одной семьи. 

Данный вид ВРИ предполагает создание полноценного жилого пространства со всеми коммуникациями, включая электричество, водоснабжение, канализацию и газификацию. Особое преимущество участков ИЖС заключается в возможности оформления постоянной регистрации, получения почтового адреса и подключения к центральным инженерным сетям. Предельные параметры застройки регулируются местными нормативами, однако обычно допускается занимать строениями не более 30% от общей площади земли. Дома на участках ИЖС наделены полным юридическим статусом жилых помещений, что позволяет использовать их как залоговое имущество при получении кредитов, применять налоговые вычеты и использовать материнский капитал при строительстве.

Земельные участки с видом разрешенного использования «Личное подсобное хозяйство» (ЛПХ) — уникальное сочетание жилой и хозяйственной функциональности. 

Эти участки подразделяются на два типа: приусадебные и полевые. Приусадебные участки ЛПХ находятся в границах населенных пунктов и на них можно строить жилой дом со всеми необходимыми удобствами, а также хозяйственные постройки для содержания животных и выращивания сельскохозяйственных культур. Полевые участки ЛПХ располагаются за пределами населенных пунктов и предназначены преимущественно для сельскохозяйственной деятельности, причем строительство жилого дома на них не предусмотрено. 

Законодательство не ограничивает размер земельных владений для ведения ЛПХ, однако региональные власти могут устанавливать максимальные пределы площади таких участков. Важной особенностью ЛПХ является то, что реализация выращенной продукции не требует регистрации индивидуального предпринимательства, что делает этот вид ВРИ привлекательным для тех, кто ценит автономность и самообеспечение.

Участки с видом разрешенного использования «Дачное строительство» дают «зеленый свет» на создание загородной резиденции, которая может быть зарегистрирована в качестве жилого дома. Этот формат стал особенно привлекательным после законодательных изменений, упростивших процедуру регистрации жилых домов на дачных участках. 

Земли с таким ВРИ позволяют реализовывать разнообразные архитектурные решения при строительстве, сохраняя при этом все преимущества постоянного места жительства. Владельцы могут оформить постоянную регистрацию, получить почтовый адрес и обеспечить подключение к необходимым коммуникациям. При этом участки часто располагаются в живописных местах, что создает дополнительные преимущества для комфортного проживания на природе. 

Земельные участки с ВРИ «Садоводство» представляют собой традиционный, но немного устаревший  формат загородного владения. Современное законодательство позволяет строить на таких участках капитальные дома с правом постоянной регистрации, что приближает их по функциональности к участкам ИЖС. Садовые участки обычно объединены в садоводческие некоммерческие товарищества и имеют общую инфраструктуру, включая дороги, электроснабжение и иногда водопровод. Помимо жилого строительства, эти земли традиционно используются для выращивания плодовых деревьев, ягодных кустарников, овощей и декоративных растений. Основное отличие от участков ИЖС заключается в более скромных возможностях по подключению к централизованным инженерным сетям и менее развитой социальной инфраструктуре прилегающих территорий.

Участки с ВРИ «Огородничество» можно назвать самым ограниченным форматом использования земли в населенных пунктах. На таких участках разрешается возводить только некапитальные хозпостройки для хранения садового инвентаря и временного пребывания. Дома построить на землях с таким ВРИ нельзя. Основное назначение огородных участков — выращивание сельхозкультур для личного потребления. Эти участки обычно имеют более низкую стоимость по сравнению с другими видами ВРИ, что делает их доступными для широкого круга людей, заинтересованных преимущественно в садово-огородной деятельности без постоянного проживания.

Наглядной иллюстрацией взаимодействия категории земель и вида разрешенного использования служат коттеджные комплексы Bayside Residence, Lakeside Residence и Woodside Residence. Во всех трех поселках земельные участки имеют один и тот же вид разрешенного использования — «дачное строительство», однако принадлежат к различным категориям: территории Bayside Residence относятся к землям сельскохозяйственного назначения, тогда как Woodside Residence и Lakeside Residence расположены на землях населенных пунктов. Примечательно, что данное различие в категории земель не создает юридических препятствий для возведения индивидуальных жилых домов на участках всех трех поселков. Это демонстрирует, что при одинаковом ВРИ «дачное строительство» правовые возможности для индивидуального жилищного строительства сохраняются независимо от категории земельного участка.

Изменение ВРИ: искусство трансформации земельного актива

Важно знать, что вид разрешенного использования не является неизменной характеристикой. Земельный участок может изменить свой ВРИ, приобретая новые качества и возможности.

Менять ВРИ можно в соответствии с градостроительными законами и при условии соблюдения требований технических регламентов. Это переменная величина. Вы можете без дополнительных разрешений и согласований выбрать вид использования из перечня основных и вспомогательных ВРИ. 

С 1 марта 2025 года вступили в силу значимые поправки в Земельный кодекс. Определено новое понятие — «Освоение земельного участка». Теперь владельцы новых участков должны в течение 3 лет после приобретения привести их в состояние, пригодное для использования по целевому назначению и виду разрешенного использования. О чем речь? Это покос травы, очистка от мусора, выравнивание земли, подготовка и подведение коммуникаций. Для строительства жилого дома также предусмотрен трехлетний срок.

Следует помнить, что за использование участка для целей, отличающихся от установленного ВРИ, владелец может быть оштрафован. Это своеобразный механизм защиты статуса территорий от неподобающего использования.

Заключение

Вид разрешенного использования земельного участка — это не просто юридическая формальность, это ключевой фактор, определяющий инвестиционную привлекательность и потенциал земельного актива в мире недвижимости. Подобно тому, как эксклюзивный бренд определяет статус своего обладателя, так и правильно подобранный ВРИ становится гарантом престижа и качества земельного владения.

Для искушенного инвестора понимание нюансов ВРИ — это искусство, позволяющее превратить обычный земельный участок в объект премиум-класса, источник престижа и благосостояния. Каждая категория земель, каждый вид разрешенного использования открывает уникальные возможности для реализации самых амбициозных проектов.