Как технологии меняют рынок недвижимости: шеринг, отелификация, ИИ

Мы живем в эпоху потребления, и власть практически по всех сфера перешла к потребителю. Сейчас любой человек может в течение минуты получить такси, за 15 минут — доставку продуктов, а через полчаса — еду из ресторана. Колоссальные механизмы маркетплейсов крутятся, чтобы доставить именно этот товар в самую отдаленную точку страны. Это огромная власть, и этот тренд охватил весь мир. Но есть сферы, которые сильно отстают. Одна из таких отраслей — недвижимость. В первую очередь, здесь отставание связано с низкой частотностью сделок: покупка квартиры для большинства людей — разовое, ну или весьма редкое событие в жизни.

Поколение Z врывается на рынок недвижимости, заставляя мастодонтов искать новые подходы и улучшать UX (User eXperience, или опыт взаимодействия) как в процессе купли-продажи жилья, так и при его эксплуатации. Новое поколение предпочитает мессенджеры, а не звонки, youtube-обзоры недвижимости, а не личные объезды всех строек города, электронную регистрацию сделки и удаленную оплату, а не длительные процедуры оформления в офисе с расчетами наличными через кассу. И если здесь большинство застройщиков уже сделало шаг навстречу этим запросам, то в эксплуатации ситуация все еще выглядит печально.

Новый потребитель не хочет жить как раньше: не хочет делать ремонт, ходить по строительным рынкам, самостоятельно менять смесители, пересобирать электрику и т.д., К тому же технологии становятся все сложнее и часто не оставляет места для «самодеятельности». Но как бы ни упирались застройщики и управляющие компании, все равно вся власть рано или поздно перейдет к потребителю: количество квадратных метров растет, растет и конкуренция. 

Отелификация

Потребитель все больше хочет жить как в отеле, без забот — чтобы все бытовые проблемы решались даже не по звонку, по нажатию кнопки в приложении, и в течение 15 минут. Этот тренд, которые называется отелификация, вряд ли распространится на весь рынок недвижимости, но определенно займет свою нишу. Как я уже говорил, запрет на строительство квартир-студий площадью менее 28 м2 с большой вероятностью сместит рынок студий в сторону апартаментов, включая сервисные апартаменты, где отелификация может развиваться более активно.  

Известный предприниматель и охотник за «единорогами» Оскар Хартманн в нашей недавней беседе пошел еще дальше и рассказал, как он видит будущее в сфере UX проживания. Новое поколение с большей готовностью меняет место жительства и не привязываются к определенной квартире, локации, городу и даже стране. У них отсутствует потребность в покупке жилья, ремонте, меблировки и так далее, поскольку заниматься этим каждый год-полтора, а именно столько многие молодые люди сейчас живут в одной квартире, смысла нет. В результате на рынок придет новый продукт, который называется «квартира, готовая к проживанию». Это будет набор технологий, где сервисная составляющая, то есть выбор начинки, техники, будет занимать около 30% от арендного платежа. Это продукт будет учитывать и шеринг-экономику, которая уже стала практически синонимом Поколения Z. Например, потребитель захотел играть в Playstation, ему не надо будет покупать эту приставку, достаточно будет нажать кнопку в приложении и курьер привезет и приставку, и игры, причем расходы войдут в аренду или стоимость обслуживания: то есть приставка в квартире поднимет плату за проживание на условные 500 ₽ в месяц. В результате, появятся новые огромные рынки, связанные с обеспечением этой модели уберизации, как в сегменте производства товаров, так и в сегменте программного обеспечения. За этим будущее.

Умный дом и платформы для жизни

Чтобы ни говорили, формат умного дома не пользуется большим спросом. Оказывается, что людям не настолько нужна автоматизация жизни. Да, в какой-то степени автоматизация будет существовать, но, возможно, лишь в обеспечении безопасности проживания: автоматизация безопасности, защиты от протечек, оповещения о пожаре и т.д. 

Будущее за платформами и экосистемами: платформа владения, платформа управления, платформа для жизни. Еще одна любопытная идея — это онбординг-платформа. Онбординг означает поэтапное знакомство с чем-либо и адаптация. Термин пришел из сферы HR и программного обеспечения и предполагает комплекс мер, чтобы потребитель мог комфортнее и быстрее начать работать в новой компании или пользоваться новым продуктом. В сфере недвижимости пока эта ниша не занята, в некоторой степени эту потребность пытаются удовлетворить домовые чаты, но во многих случаях они делают только хуже. Платформы онбординга должны помочь комфортнее въехать и обжиться в новом районе, чтобы при переезде в новую локацию у человека быстро сформировался его новый собственный мир: найти необходимые магазины, кафе, квиз-клубы, фитнес-сообщества и прочие «кружки по интересам». 

Один интересный пример необычного, но востребованного использования технологий на рынке недвижимости есть в Германии. Там ежегодно огромное количество недвижимости, на сотни миллиардов евро, переходит в наследство, и неизбежно возникают конфликты, которые в существующей инфраструктуре трудноразрешимы: одни наследники хотят продать свою долю, другие сдавать в аренду и так далее, а когда наследников не пара человека, а с десяток — вероятность конфликтов возрастает кратно. В результате возник стартап с платформой, где наследники размещают свою недвижимость. Компания проводит фрагментацию недвижимости, тем самым повышая ее гибкость — кто-то сдает в аренду, кто-то получает деньги за свою долю. Наследники достигают своей цели, а платформа на этом очень хорошо зарабатывает. 

В недвижимости остается очень большой простор для развития технологий. Интересна тема искусственного интеллекта. Многие считают, что условный ChatGPT заменит чуть ли не весь персонал агентства недвижимости, поскольку с легкостью будет подбирать лучшие варианты покупки жилья по всему миру. Тем не менее, хотя это и звучит технологично и заманчиво, в реальности механизм работы нейросетей не позволяет в полной мере рассчитывать на этот инструмент: искусственный интеллект усредняет среднее в сотню раз и говорит среднюю температуру по всем больницам мира, когда потребителю нужна очень точная информация в реальном времени по очень конкретному объекту. Сложно представить себе ситуацию, что потребитель купит себе виллу на Бали, послушав совета искусственного интеллекта, когда даже рекомендация нейросетей по смене тарифного плана на мобильную связь вызывает вопросы. 

Искусственный интеллект 

И все же возможности для искусственного интеллекта в недвижимости существуют, но, в первую очередь, они смогут помочь профессиональным участникам: девелоперам, брокерам, аналитикам. Легко можно представить себе ситуацию, когда дрон с камерой облетает стройку, программа сравнивает снимки «до» и «после» выделяет проблемные участки и перераспределяет ресурсы в зависимости от вводных данных, и Status Report готов в автоматическом режиме. В недалеком будущем роботы могут участвовать непосредственно в строительстве вместе с человеком, и это не фантастика, особенно с учетом большого дефицита линейного персонала на стройке по всему миру.

Именно развитие технологий в последние 5-10 лет, помимо инфляции, во многом и создало высокий спрос на недвижимость. И технологиям еще есть, куда расти. Когда купить квартиру будет так же просто, как купить в акции — нажав пару кнопок в приложении, тогда можно будет ждать нового скачка цен, и этот момент уже близко.