Арендный бизнес: налоговые режимы для ИП при сдаче офиса в аренду

Исходя из состояния рынка на данный момент, эксперты West Wind Group опубликовали, что инвестировать в бизнес-центры B+ с дизайнерским ремонтом и уникальной концепцией выгоднее, чем в помещения классом ниже. Тенденция сохранится в 2023 году. Аналитики компании подсчитали: доходность концептуальных офисов на 9% выше, чем обычных, а окупаются они в 2,5 раза быстрее. Такие объекты, как правило, арендуют крепко стоящие на ногах компании, специфика деятельности которых мало зависит от геополитических событий. 

Итак, Вы стали собственником офиса и зарегистрировали ИП, чтобы вести арендный бизнес. С доходов (арендной платы) нужно будет платить налог. Вы можете сами выбрать оптимальный режим налогообложения.

Давайте сравним разновидности упрощенной системы налогообложения (УСН) и патентной системы (ПСН). Общую систему (ОСНО) оставим в стороне, т.к. она обычно невыгодна для ведения арендного бизнеса.

По итогам февральского исследования «РБК Исследования рынков» West Wind Group вошла в топ-10 рейтинга российских девелоперов, работающих в сфере офисной недвижимости. West Wind Group занял 7-е место по России по продажам офисной недвижимости и 8-е — по сдаче в аренду.

West Wind Group — компания полного цикла в сфере коммерческого редевелопмента. Мы реконструируем старые здания (преимущественно в центре Москвы) и превращаем в современные деловые пространства с дизайн-кодом. После ввода объектов в эксплуатацию мы остаемся с арендаторами и владельцами, чтобы заботиться об их комфорте. Для инвесторов West Wind Group предлагает такие услуги, как:

• Инвестиционный консалтинг: консультационные услуги по инвестированию средств в проекты коммерческой недвижимости.
• Брокеридж: оказание услуг по поиску арендаторов и покупателей объектов.

ИП на «упрощенке»

Существует два вида УСН:

• УСН с объектом налогообложения «Доходы» — 6% всех полученных доходов.
• УСН с объектом налогообложения «Доходы минус расходы» — 15% с разницы между доходами и расходами.

Выбирать УСН «Доходы минус расходы» имеет смысл, если доля затрат будет превышать 60% от доходов. Но при сдаче офиса в аренду расходы невелики по сравнению с доходами. Поэтому мы рекомендуем УСН «Доходы».

Есть еще АУСН (автоматизированная упрощенка). Ее основными плюсами считается освобождение от налоговой отчетности, проверок и уплаты страховых взносов за работников и себя. Но налоговые ставки выше: 8% для объекта налогообложения «Доходы» и 20% для «Доходы минус расходы».

ПСН для ИП

На сдачу офиса в аренду ИП может получить патент. Стоимость патента — 6% от суммы потенциального дохода (не реального!), которую устанавливает регион. В Москве размер потенциального годового дохода от сдачи в аренду зависит от площади и локации объекта. ИП на ПСН освобождены от сдачи отчетности.  Патент берут на определенный срок от месяца до года, но в рамках одного календарного года.

Что лучше — УСН или ПСН

Зависит от сочетания факторов: площади помещения, локации, годового дохода. Лучше всего сопоставить стоимость патента с размером уплачиваемого при УСН налога. Стоимость патента легко рассчитать с помощью онлайн калькулятора на сайте ФНС.

Пример. Офис 168 кв.м. в нашем бизнес-центре «Сады Этрета» в Москве на Цветном бульваре. Сейчас выставлен на продажу и предлагается в аренду. Экспонируемая арендная ставка — 771 833 ₽ в месяц. Годовой доход будущего собственника — 9 261 996  ₽. На УСН «Доходы» ИП заплатит за год 555 719 ₽. Стоимость патента составит 270 000 ₽. Выбор очевиден.

Бизнес-центр «Сады Этрета» (West Wind Group) открыл свои двери в декабре 2022 года. Является прекрасным примером объекта класса В+ с годовой доходностью до 10,5%. Объект уже вышел в финал ежегодной премии CRE Moscow Awards (Commercial Real Estate Moscow Awards).