Расчеты по сделкам с недвижимостью: безналичные формы

Расчеты по сделке купли-продажи недвижимости — это ключевой момент, при соблюдении которого, сделка считается завершенной. Говоря юридическим языком, взаиморасчеты и их подтверждение являются существенным условием сделки. Ведь получение продавцом денежных средств после продажи объекта — это условие, определяющее смысл совершаемой сделки для продавца и для покупателя! Также, центром интересов является получение документов, подтверждающих проведение полного расчета за приобретаемый объект (получение денежных средств продавцом) и, естественно, передача самого объекта. Сегодня расскажу про  расчеты по сделке. 

Практически, каждый участник сделки с дорогостоящим имуществом опасается за сохранность своих активов: продавец переживает о сохранности денег, а покупатель — о юридической чистоте совершаемой сделки. 

При наличных расчетах возникает необходимость определения момента передачи денежных средств и факта самой передачи с составлением подтверждающих расчеты документов.

О том, как правильно написать расписку, мы рассказали в одной из предыдущих статей.

Оплата наличными

Личная передача денег от покупателя продавцу — дело рискованное. Если деньги передаются до сделки, то у покупателя возникает риск их невозврата при отказе в регистрации сделки или недобросовестности продавца. А если деньги передаются после регистрации перехода права, то продавец рискует продать и не получить денежные средства или получить их не вовремя. Лучше не попадать ни в одну из таких ловушек. 

Расчеты через ячейку

При расчетах через банковскую ячейку продавец забирает деньги после регистрации сделки, предъявляя указанные в договоре аренды ячейки, документы. Это происходит без присутствия покупателя и плохо тем, что у покупателя нет уверенности что он получит подтверждающие документы, а также не исключает претензий по количеству и подлинности переданных денег.

Конечно, можно и даже нужно проверить и пересчитать денежные средства перед закладкой в ячейку, подтверждающие документы — расписку, закрыть во второй сейф. Но, сразу скажем, что это потеря определенной суммы за банковскую операцию. Если же Вы решили использовать такой метод расчетов, настоятельно рекомендуем быть предельно внимательными и осмотрительными. 

Безналичные расчеты позволяют просто, безопасно и быстро пройти этот этап сделки. Нет необходимости в операциях с наличными, не нужно привозить их на сделку, пересчитывать сумму, проверять купюры на подлинность, а затем забирать и отвозить их продавцу. Также, безналичный расчет стал в судебной практике одним из главных критериев добросовестности приобретателя.  Для защиты интересов сторон договора, привлекается третье лицо — нотариус или банк. Независимый агент выступает не только гарантом сохранности  денег от покупателя продавцу, но и может контролировать предоставление документов для раскрытия счета, отслеживать момент регистрации перехода права в Росреестре, после которого переводит деньги продавцу. 

Рассмотрим несколько вариантов оплаты по сделкам купли-продажи, которые призваны сохранить активы.

Аккредитив

Аккредитив представляет собой банковскую услугу по переводу денег. Гражданский Кодекс отражает порядок расчетов по аккредитиву в статьях 867-873. Суть аккредитива напоминает онлайн-ячейку, когда банк берет на себя обязательство по переводу определенной суммы по конкретным реквизитам после выполнения сторонами условий раскрытия аккредитива.

Аккредитив популярен при расчетах по сделкам с недвижимостью. Непосредственно для сделок,  он  должен обладать следующими характеристиками:

Безотзывный — при таком виде аккредитива покупатель не может в одностороннем порядке снять или перевести средства до окончания срока его действия. Деньги могут быть возвращены покупателю только при личном совместном присутствии и с согласия обеих сторон. Расчеты будут автоматически считаться безотзывными, если в договоре конкретно не указано, что они отзывные.

Покрытый — это вид аккредитива, при котором банк обязан произвести платеж продавцу при выполнении условий, прописанных в аккредитиве.  В качестве покрытия аккредитива выступают средства покупателя.

Безакцептный — условие аккредитива, при котором не потребуется согласие или присутствие покупателя или иного лица в случае раскрытия аккредитива в соответствии с его условиями 

Трансферабельный (переводной) аккредитив — расчеты по аккредитивам с трансферацией регулирует статья 870.1 ГК РФ. В этом случае, аккредитив открывается с тем  условием, что деньги или их часть будут переведены другому лицу или лицам, т.е. не продавцу по сделке. При этом, в заявлении на аккредитив необходимо указать, кто будет получателем средств. 

Трансферабельный аккредитив удобно использовать при проведении, так называемых, альтернативных сделок, в которых участвует несколько квартир, а деньги получает конечный продавец. Также, такой вид аккредитива активно используется банками при совершении сделок с выводом объекта из-под залога этого же банка, таким образом, банк забирает себе невыплаченный остаток по кредиту.

Эскроу

Эскроу называют банковский счет, предназначенный для депонирования средств на период совершения сделки купли-продажи. Используется, в основном, при заключении договоров долевого строительства, реже — при продаже и покупке квартир на вторичке. В ближайшей перспективе начнется массовое применение механизма эскроу на строительство загородных домов.

В договоре на эскроу-счет, помимо продавца и покупателя, третьей  стороной является банк. Если сравнивать с аккредитивом, то эскроу-счет — более гибкий инструмент, подходит для сложных сделок с большим количеством промежуточных операций.

Готовит договор банк, остальные подписанты его изучают и скрепляют личными подписями. Уровень защиты средств достаточно высок.

Сервис безопасных расчетов

Сервис безопасных расчетов, сокращенно «СБР», создан специально для сопровождения сделок с недвижимостью. Покупатель объекта переводит деньги на специальный счет в банк или на счет его дочерней компании, затем, с помощью того же банка, стороны подают документы на электронную регистрацию. При завершении регистрации, когда банк получает от Росреестра уведомление о том, что переход права зарегистрирован, сервис автоматически перечисляет деньги на счет продавца. В каком именно порядке это происходит, зависит от регламента банка.

СБР зарекомендовал себя в период пандемии коронавируса, когда офлайн контакты были сведены к минимуму. Банки, выдавая ипотечный кредит, проводят такие расчеты по СБР при выдаче своей ипотеки.

Нотариальный депозит

Проведением сделки, в некоторых случаях, занимается нотариус. Он готовит договор и необходимые нотариальные заявления, подает документы на регистрацию. В договоре прописывают способ расчетов, где указано, что покупатель переводит на счет нотариуса нужную сумму после того, как стороны подпишут договор. Взамен он получает справку, что деньги внесены на депозитный счет и приняты, чтобы исполнить обязательства по договору купли-продажи. С этого момента, обязательство по оплате квартиры считается исполненным. При других способах расчета, это обязательство исполнено только после того, как продавец фактически получит деньги.

Регистрация перехода права у нотариуса, с среднем, занимает от 1 до 3 рабочих дней. Сразу после этого производится перевод денег продавцу. Никакие документы для этого предъявлять не нужно, нотариус сам контролирует сделку и видит всю информацию. 

Данный способ безопасен и максимально защищает интересы всех участников сделки. Законодательство РФ накладывает вето на арест средств, размещенных на депозитах нотариусов, в случае банкротства банка и формирования конкурсной массы для погашения обязательств.

Немного про безналичные расчеты

Прямой перевод со счета на счет 

Прямой перевод, когда покупатель и продавец являются клиентами одного банка, проходит очень быстро. Как правило, банк зачисляет деньги на счет продавца в течение часа. Если покупатель делает перевод на счет продавца в другой банк, то платеж зачисляется от часа до трех дней. Чаще -на следующий день. С подтверждающими документами о переводе средств, при таком способе, все в порядке, а сам момент получения денег создает частично те же риски, что и передача наличных. 

Расчеты с негражданами и не резидентами РФ

Отдельно отмечу тот факт, что законодателем установлен порядок расчетов по сделкам с недвижимостью с гражданами других государств. Взаиморасчеты с ними могут быть только в безналичной форме. За нарушение этого требования, обе стороны могут быть привлечены к ответственности в виде штрафа. Размер штрафа установлен в размере 20%-40% от суммы платежа, произведенного с нарушением. 

Также, важно знать, что способ и сроки расчетов, выбранные сторонами, должны быть корректно отражены  в договоре купли-продажи объекта недвижимости.