Почему инвесторы могут разочароваться в недвижимости Сочи

В последние годы Сочи стал одним из самых привлекательных городов для инвестиций в недвижимость. Однако не все инвесторы достигают ожидаемых результатов. Генеральный директор агентства недвижимости «Городской риэлторский центр» Юлия Усачева объясняет, какие факторы могут разочаровать тех, кто вкладывает деньги в сочинскую недвижимость.

В 2024 году в России фиксируется тренд на рост интереса к инвестициям в жилую недвижимость, и Сочи занимает в этом процессе особое место. Этот город притягивает множество клиентов с разными целями, большинство из которых связаны с недвижимостью. Устойчивый рост стоимости недвижимости делает Сочи привлекательным для инвесторов. Основной интерес вызывает первичный рынок недвижимости, в частности, строящиеся жилые комплексы и апартаменты. Вторичный рынок интересует меньше, его чаще рассматривают для покупки с целью быстрого заселения или сдачи в аренду.

Однако не все так просто. Срок окупаемости инвестиций в недвижимость в Сочи — вопрос сложный и зависит от множества факторов, включая тип недвижимости и ее местоположение. Если говорить о получении пассивного дохода, срок окупаемости может составлять около 15-17 лет. Это касается как квартир и апартаментов, так и коммерческой недвижимости. Здесь стоит учитывать не только доход от аренды, но и капитализацию объекта, то есть рост его стоимости со временем. Таким образом, собственники получают двойную выгоду: сохранение и увеличение капитала, а также пассивный доход.

Сочи часто сравнивают с Крымом в контексте инвестиций в недвижимость. Крым также является интересной инвестиционной площадкой, но она более долгосрочная. Если в Сочи покупатели, которые приобрели недвижимость прошлой осенью, уже в этом году видят рост стоимости, то в Крыму потребуется больше времени для получения схожей доходности. Политические и экономические факторы также играют роль в этом процессе, делая рынок недвижимости Крыма менее динамичным в краткосрочной перспективе, но перспективным в долгосрочной.

Относительно предположений о «мыльном пузыре» в Сочи — этот миф существует уже много лет. За 27 лет работы в недвижимости я слышала это неоднократно, но, тем не менее, пузырь так и не лопнул, а интерес к городу продолжает расти, что ведет к росту стоимости квадратного метра. Сегодня это не предел, и можно предположить, что в ближайшие годы средняя стоимость квадратного метра достигнет 100 тысяч рублей не только в элитном сегменте, но и в бизнес-классе.

Тем не менее разочарование часто постигает тех инвесторов, которые рассчитывают на быструю прибыль. Если 7-10 лет назад можно было зайти на этапе строительства и через 4-6 месяцев продать с прибылью, то сегодня такая стратегия работает реже. Для получения дохода от инвестиций в недвижимость сейчас нужно ждать хотя бы год-полтора, чтобы объект подорожал на этапе строительства. Краткосрочные инвестиции сегодня менее эффективны, что нужно учитывать при планировании стратегии.

Также существенным фактором разочарования для инвесторов может стать высокая конкуренция на рынке аренды. Сочи — город с развитой туристической инфраструктурой, и многие покупатели рассчитывают на высокий доход от сдачи жилья в аренду. Однако летом конкуренция среди арендодателей возрастает, что приводит к снижению арендных ставок. Зимой спрос на аренду значительно падает, и многие инвесторы сталкиваются с трудностями в поиске арендаторов. Это снижает общую доходность от вложений и вызывает неудовлетворенность у тех, кто рассчитывал на стабильный доход круглый год.

Кроме того, не стоит забывать о высоких коммунальных платежах и затратах на содержание недвижимости в Сочи. Обслуживание объектов, особенно в элитном сегменте, требует значительных вложений, которые также необходимо учитывать при расчете рентабельности инвестиций. Невозможность точно спрогнозировать все будущие расходы может стать неприятным сюрпризом для инвесторов.

Подводя итоги, можно сказать, что несмотря на привлекательность Сочи для инвестиций в недвижимость, существует ряд факторов, которые могут разочаровать инвесторов. Высокая конкуренция, длительные сроки окупаемости, сезонные колебания спроса на аренду и значительные эксплуатационные расходы требуют тщательного анализа и взвешенного подхода. Учитывая все эти аспекты, инвесторы смогут принять более информированные решения и избежать неожиданных трудностей.