Расторжение ДДУ: когда дольщику выгодно отказаться от договора

Еще несколько лет назад большинство участников долевого строительства рассуждали одинаково: «Ну задержали стройку — неприятно, но рано или поздно квартиру передадут».

Сегодня такой подход все чаще оказывается финансово ошибочным.

Рынок недвижимости изменился: цены растут, сроки строительства срываются, а участники долевого строительства, которые продолжают просто ждать, нередко упускают возможность не только вернуть деньги по договору, но и возместить убытки в виде ценовой разницы между оплаченной квартирой и ее текущей ценой.

Разберемся, в каких случаях расторжение ДДУ может быть не поражением, а экономически оправданным и выгодным решением для участника долевого строительства.

Нарушение срока строительства — не «неприятность», а юридический факт

Федеральный закон № 214‑ФЗ предоставляет участнику долевого строительства мощный инструмент защиты, о котором многие знают лишь в общих чертах.

Если застройщик нарушил срок окончания строительства более чем на два месяца, участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от договора (п. 1 ч. 1 ст. 9 Закона № 214‑ФЗ).

Важно подчеркнуть: речь идет не о том, чтобы «попросить» застройщика расторгнуть договор и не о переговорах. Это односторонний отказ, прямо предусмотренный законом и не требующий согласия застройщика.

На практике участника долевого строительства часто удерживают от этого шага аргументами вроде: «Дом почти готов», «Подождите еще немного». Иногда застройщик предлагает символические уступки — небольшую скидку или формальные бонусы.

С юридической точки зрения это не имеет значения. С экономической — в большинстве случаев ожидание начинает работать против дольщика.

Какие выгоды получает участник долевого строительства при расторжении ДДУ по вине застройщика

При одностороннем отказе от договора участия в долевом строительстве в связи с нарушением сроков застройщик обязан:

1. Вернуть все денежные средства, уплаченные по ДДУ.
2. Заплатить проценты за пользование денежными средствами — за весь период со дня их внесения до дня фактического возврата (ч. 2 ст. 9 Закона № 214‑ФЗ).

Однако это лишь базовый уровень требований дольщика.

Главное, о чем участники долевого строительства не знают: убытки из‑за роста цен на жилье

Ключевая ошибка многих дольщиков заключается в том, что при расторжении ДДУ они ожидают «возврат к исходной точке» — получить ровно ту сумму, которую заплатили за квартиру несколько лет назад.

На практике ситуация иная.

Если договор участия в долевом строительстве заключался для личных, семейных нужд, такие правоотношения подпадают под действие Закона о защите прав потребителей. В этом случае применяется п. 4 ст. 24 данного закона.

Он предоставляет участнику долевого строительства право требовать возмещения разницы между:

• ценой квартиры, установленной договором;
• текущей рыночной стоимостью аналогичной квартиры.

Проще говоря, если на момент расторжения ДДУ за те же деньги аналогичное жилье уже невозможно приобрести, эту ценовую разницу обязан компенсировать застройщик.

Такой подход подтверждается судебной практикой, правовыми позициями Верховного Суда, согласно которым убытками может признаваться разница между оплаченной суммой и стоимостью аналогичного объекта недвижимости.

Как определяется размер убытков

Он устанавливается на основании отчета независимого оценщика, который определяет рыночную стоимость аналогичных квартир:

• на дату добровольного удовлетворения требований дольщика;
• а при отказе застройщика — на дату вынесения судом решения.

Такой порядок прямо предусмотрен п. 4 ст. 24 Закона о защите прав потребителей и применяется к спорам по ДДУ.

На фоне существенного роста цен на недвижимость за последние годы именно эти убытки зачастую становятся самой значительной частью требований дольщика и нередко превышают проценты и неустойки вместе взятые.

Почему «дождаться своей квартиры» — не всегда разумная стратегия

Расторжение договора участия в долевом строительстве не является универсальным решением. Однако в ситуациях, когда:

• срок строительства существенно нарушен;
• застройщик не предоставляет внятных и подтвержденных сроков завершения работ;
• рынок недвижимости ушел вверх, и квартира заметно подорожала,

ожидание может обернуться прямыми финансовыми потерями.

Пока дольщик ждет, он фактически:

• не пользуется квартирой;
• не может приобрести аналогичное жилье по прежней цене;
• кредитует застройщика собственными денежными средствами;
• несет расходы по найму квартиры, в которой проживает,;
• оплачивает ипотеку.

Закон же предлагает альтернативный сценарий: вернуть деньги, взыскать проценты и убытки и выйти из проекта с положительным финансовым результатом, а не с разочарованием.

Вместо вывода

Если вы оплатили квартиру по ДДУ, а застройщик нарушил сроки строительства, имеет смысл не ограничиваться эмоциями, а трезво оценить правовые и финансовые последствия.

В подобных ситуациях я сопровождаю дольщиков на всех этапах: от анализа перспектив расторжения договора участия в долевом строительстве до взыскания с застройщика уплаченных денежных средств, процентов за пользование ими и убытков, связанных с ростом цен на недвижимость.

Если вы оказались в такой ситуации и хотите понять, что выгоднее именно в вашем случае, иногда самый правильный шаг — это вовремя перестать ждать.