3 ошибки офисных инвесторов, которые мешали им зарабатывать в 2023 году

Однако были и те, кто вышел из арендного бизнеса по финансовым причинам. Елизавета Ильюхина, руководитель коммерческого департамента West Wind Group, проанализировала, какие ошибки приводили к неудаче.

Хаотичное поведение

Большую долю покупателей офисов в 2023 году составляли новички рынка. Их можно разделить на две категории: «диванные» инвесторы и непрофильные — те, которые впервые пришли в коммерческую недвижимость, но имеют успешный бизнес в другой сфере.

Проблемы в основном возникали у первой группы, т.к. ее представители подвержены принятию эмоциональных решений. Как правило, они имеют опыт инвестирования в других сферах, но он — поверхностный. Инвесторы этого типа быстро «загораются» и «остывают», часто переключаются с одного проекта на другой, а рекомендациям профессиональных консультантов предпочитают советы из интернета. Отсутствие взвешенного подхода приводит их к убыткам даже в низкорисковых сегментах, к которым относится офисная недвижимость.

Правда, во второй половине года активность «диванных» инвесторов упала — после повышения ключевой ставки. В этой категории игроков остались только те, кто покупает офисы на средства от продажи другой недвижимости. Инвестирование в кредит нецелесообразно, пока ставки выше 10%. Таким образом, хаотичного поведения среди офисных инвесторов в 2024 году будет намного меньше, чем в прошлом.

Излишняя экономия

В 2023 году были популярны офисы «под ключ» — с качественной отделкой и даже мебелью. Часть прибыли потеряли те собственники, которые вовремя не вложили дополнительные средства в модернизацию интерьера. В соседних бизнес-центрах при прочих равных данных класс отделки мог отличаться, и это становилось решающим фактором для заполняемости.

По срокам стандартные офисы экспонировались вдвое дольше, чем дизайнерские, а арендные ставки в них были на 60% ниже. Так что экономия на отделке снижала эффективность инвестиций.

А вот готовые офисы без отделки в прошлом году были совсем неликвидным вложением. Такие лоты арендаторов почти не интересовали и до конца года оставались пустыми. Правда, эта ситуация временная. В 2024 году из-за дефицита качественного предложения спрос на помещения «в бетоне» вернется.

Отказ от помощи

Нередко инвесторов заводило в тупик самостоятельное управление недвижимостью. Особенно это касалось новичков, которые покупали несколько офисов. Пытаясь быстрее привлечь арендаторов, они могли демпинговать, когда к снижению ставок не было предпосылок. Либо тратили много времени и сил на взаимодействие с арендаторами, выбирали проблемных резидентов, которые задерживали оплату или приносили другие материальные убытки. В итоге инвесторам, как им самим казалось, проще было распродать активы и выйти из бизнеса, даже с потерями.

Чтобы такого не происходило, новички и опытные игроки все чаще передают арендный бизнес в доверительное управление. В 2020-2021 годах таких инвесторов было 25% среди клиентов компании, в 2023-м — 60%, а в 2024-м их доля может вырасти до 80%.