АГР в Москве: почему ваш проект смотрит лично мэр

На каких этапах реализации проекта происходит основное взаимодействие с согласующими организациями?

— Во-первых, это сбор исходных данных для проектирования. Здесь идет получение технических условий на подключение какого-нибудь торгового центра к коммуникациям и других документов, необходимых для проектирования. На данном этапе необходимо не только получить технические условия на подключение к коммуникациям, но и тщательно проанализировать градостроительные ограничения, закрепленные в Правилах землепользования и застройки и градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ). Игнорирование этой проверки — прямая дорога к признанию объекта самостроем с риском сноса по суду. На этой стадии мы убеждаемся в принципиальной законности размещения объекта конкретного назначения на выбранном участке.

 Как проходит процесс утверждения архитектурного облика будущего здания?

 — В самом начале проектирования в большинстве регионов России разрабатывается архитектурно-градостроительный облик объекта (АГО), а в Москве — архитектурно-градостроительные решения (АГР). Самый сложный процесс согласования архитектурной документации именно в Москве, т.к. требования к подготавливаемой документации очень серьезные: необходимо создание как низкополигональной, так и высокополигональной 3D-модели здания. На самом финальном этапе согласования АГР материалы по проектируемому объекту смотрит лично мэр. На данном этапе крайне важна работа архитекторов, а также специалистов, создающих информационную модель объекта капитального строительства.

 С какими сложностями приходится сталкиваться при согласовании конкретных проектных решений «на бумаге»?

 — Речь идет о согласовании расположения строящегося объекта (будь то здание, будь то освещение улиц). Ведь при строительстве может получиться так, что опору освещения невозможно установить в указанное на плане место, т.к. именно в этом месте лежит другая коммуникация. В таких случаях необходимо либо устанавливать опору в другое место, либо получать технические условия на переустройство коммуникации, которая «мешает». Аналогичная ситуация с проектируемым зданием особенно, когда объект размещается не на пустыре, на незастроенной территории, а в условиях существующей городской застройки, где высока плотность инженерных сетей и существуют многочисленные ограничения градостроительного характера.

 Когда проект готов, наступает этап получения разрешения на строительство. Есть ли здесь «подводные камни»?

— После подготовки всей проектной и рабочей документации, получения необходимых согласований наступает этап оформления разрешительной документации для строительства, т.е. получение разрешения на строительство, ордера на производство земляных работ и прочих документов. Если предыдущие этапы пройдены без ошибок, проблем на этом этапе обычно не возникает. Однако иногда из-за ограниченного срока действия некоторых полученных документов (например, тот же ГПЗУ действует три года) их приходится обновлять, и может выясниться, что за прошедшее время появились новые ограничения, не учтенные в уже подготовленной проектной документации.

 А что происходит на финальном этапе, когда объект уже построен?

— На финальном этапе необходимо получить разрешение на ввод в эксплуатацию с последующей постановкой объекта на кадастровый учет. Наиболее часто возникающая проблема на данном этапе: отклонение построенного объекта от утвержденной проектной и рабочей документации. В ряде случаев приходится осуществлять корректировку проектной документации «под факт», в том числе с последующим прохождением экспертизы. Самый сложный вопрос: когда объект построен не только с отклонением от проектной и рабочей документации, но и с нарушением нормативов.

 Требуются ли сегодня проектным компаниям отдельные штаты специалистов-согласователей и юристов, учитывая цифровизацию отрасли?

— Необходимость в собственных юристах или специалистах по согласованиям зависит от объемов проектирования. Кстати, за последние годы значительный объем согласовательных документов стало возможным получать в электронном виде, в том числе через mos.ru и портал госуслуг Московской области, через личные кабинеты сетевых и прочих организации (ПАО «Россети», например). Это привело к резкому сокращению необходимости в специалистах-согласователях и курьерах, т.к. раньше приходилось много ездить по различным организациям, отвозить документы, общаться с чиновниками, а теперь все можно сделать через интернет, не выходя из офиса — очень удобно! Кроме того, процедура получения согласований стала более прозрачной для всех участников строительного процесса. Все большее количество услуг, оказываемых на госпорталах по оформлению разрешительных и прочих документов, начинает носить комплексный характер, когда одна услуга включает в себя целую цепочку действий со стороны муниципальных и государственный учреждений, т.е. одна услуга на портале по сути включает в себя несколько услуг.

Какая главная ошибка застройщиков на стадии проектирования?

Большая часть проблем возникает у застройщиков, если связались с неопытными проектировщиками. Или, например, осознавая противоречие между назначением проектируемого объекта и градостроительными ограничениями, идут на риск и начинают реализацию инвестиционного проекта. У нашей организации каких-либо неисправимых ситуаций не возникает.