Реки и девелопмент: как водные пространства влияют на экономику

Реки влияют на множество отраслей, включая туризм, рыболовство, сельское хозяйство. Сохранение речных экосистем способствует устойчивому развитию этих отраслей и созданию рабочих мест.

Но, пожалуй, в городе река выступает ключевым экономическим драйвером для одной сферы экономики — девелопмента.

Девелоперы все чаще осваивают прибрежные территории, а жилые комплексы и коммерческие объекты позиционируют через соседство с водой, делая это частью своей концепции и ценностного предложения. Река не только повышает привлекательность недвижимости, но и создает уникальные пространства для отдыха и досуга.

Как городам не допустить девелоперского хаоса, а застройщикам сделать соседство с рекой преимуществом, а не дополнительной нагрузкой, — разбираем ключевые стратегии и успешные кейсы.

Река как экономический актив

Прибрежные территории обладают высокой инвестиционной привлекательностью: уникальные видовые раскрытия вместе с благоустройством набережных повышают капитализацию жилых объектов. Согласно нашим расчетам, жилье вблизи водных объектов в среднем стоит дороже, чем на отдалении от воды. В зависимости от города разница может достигать 30%.

Но это не призыв для городов и девелоперов бесконтрольно осваивать прибрежные территории под строительство. Важно разрабатывать комплексные стратегии развития прибрежных территорий, и не превращать берега в «лоскутное одеяло» из ЖК, чтобы максимизировать экономический эффект от соседства участков с водой.

Мы изучили несколько комплексных мировых кейсов, когда работа с водным пространством принесла несет бизнесу, жителям и руководству города.

Galataport, Стамбул, Турция

На месте портового рабочего района после реконструкции появилась многофункциональная прибрежная зона. Новый порт мирового уровня стал центральной частью проекта, а рядом с ним был благоустроен прогулочный променад, открыты 52 тысячи кв. м коммерческих и 43 тысячи кв. м офисных площадей. Отдельной точкой притяжения стал крупный арт-кластер с резиденциями нескольких музеев современного искусства. Ожидается, что территория будет привлекать более 30 миллионов посетителей в год, что не только повысило стоимость ближайшей недвижимости, но и придало району новый экономический и культурный импульс.

Стратегия Great Rivers Chicago, Чикаго, США

В Чикаго действует стратегическая программа по управлению реками города в перспективе 30 лет. Основная цель — совместить экономические, социальные и экологические интересы по управлению реками среди разных стейкхолдеров. Благодаря стратегии, город развивает набережную комплексно, чередуя активную жилую застройку, многофункциональные коммерческие пространства и общественные зоны отдыха, успешно максимизируя выгоду для каждого из стейкхолдеров.

Общественное пространство на очистной станции, Шэньчжэнь, Китай

Проект реконструкции станции очистки воды Nanbu, выполненный NODE Architecture & Urbanism, превращает бывший промышленный объект на реке Пиншань в многофункциональное общественное пространство. На первом этаже размещены офисные помещения, перед которыми расположено открытое пространство с несколькими резервуарами, куда вода попадает из подземной очистной станции прежде чем перетечь в реку. Между резервуарами организованы пешеходные дорожки, приводящие к главной лестнице здания на открытую крыше, где обустроено общественное пространство для горожан.

Количество не значит качество: исследование Atlas 

Волга — пожалуй, самая «главная» река России. В бассейне Волги проживает около 60 млн человек (примерно 40% населения России). На Волге стоят 4 города-миллионника: Нижний Новгород, Казань, Самара и Волгоград. Но эти цифры вовсе не означают, что у всех горожан есть одинаковый доступ к воде.

Мы изучили, сколько человек живут в пешей доступности от берегов Волги и ее крупных притоков в 12 городах, разных по характеру и размеру. Суммарно — это 1 744 000 человек.

Лидером стала Тверь, где почти половина (46%) населения живет у воды. На втором месте — Астрахань, где около трети (34%) людей живет рядом с Волгой. Третье место с показателем 27% делят Ульяновск и Ярославль, что выше среднего (21%) для всех городов в обзоре. В городах-миллионниках наименьшая доля людей живет в пешей доступности от рек, чем в целом по выборке — 16% против 21%.

При этом в Волгограде, Самаре и Ульяновске больше 50% прибрежных территорий остаются неиспользованными с точки зрения рекреационного и экономического потенциала. Набережные часто «запакованы» в бетон или отданы под промышленные зоны, а некоторые берега остаются пустырями, без планов развития.

При выборе земельных участков у рек и озер мы советуем девелоперам учитывать не только ключевые показатели рентабельности, но и использовать близость воды как конкурентное преимущество. В благоустройстве можно предусмотреть уникальные форматы доступа к водным пространствам: рыбацкие мостики, открытые спуски к воде и возможности для водных прогулок. Возможно дополнительный запуск временных поп-ап проектов экопросветительской направленности на период строительства. Такое решение не только привлечет внимание потенциальных клиентов, но и сформирует положительный имидж девелопера, подчеркнет его вклад в развитие городской среды.

Проекты Atlas

Atlas работает с девелопментом у воды в разных масштабах: от мастер-планов прибрежных жилых районов до благоустройства набережных. Пример такого проекта — градостроительная концепция нового района Хабаровска. Мастер-план разрабатывался для района на берегу реки, который станет «открыткой» нового Хабаровска. Проект включает городской центр с общественными пространствами, магазинами, музеями и канатной дорогой на остров Большой Уссурийский, а также тихую жилую зону с локальным центром и водными развлечениями для жителей.

Еще один кейс — премиальный резорт-отель в Узбекистане. Проект нового гостиничного комплекса и коттеджного поселка с развлекательной и туристической инфраструктурой. Территория проекта — рядом с Чарвакским водохранилищем и курортом Амирсой, сама концепция включает позиционирование, укрупненные технико-экономические параметры и рекомендации по управлению. Проект комплекса предусматривает всесезонные туристические объекты, ориентированные на семейную аудиторию.

Риски и как с ними может работать бизнес

Кроме преимуществ, размещение ЖК у реки может нести и потенциальную угрозу для бизнеса. В первую очередь важно планировать решения для укрепления берегов, чтобы защититься от затоплений. Природные катаклизмы, связанные с реками, становятся все более распространенными из-за изменения климата, нанося ущерб городской инфраструктуре и объектам недвижимости. Примерно 1,8 млрд человек (каждый четвертый житель планеты) живут в зонах высокого риска затопления.

Поэтому все больше повышается спрос на технологии, которые могут минимизировать воздействие города на речную экосистему, обеспечивая при этом устойчивое использование рек для экономического развития. Этими технологиями может пользоваться и бизнес.

Мы проанализировали инструменты, которые необходимы каждому городу, чтобы эффективно работать с реками и прибрежной территорией. Каждый из этих инструментов может быть применен и девелопером отдельно, но их совместная работа вместе с городскими администрациями усиливает положительные эффекты и позволяет добиться лучших результатов в решении экологических, социальных и экономических задач.

Поэтому, во-первых, девелоперам необходима система критериев, чтобы выбирать, какие методы укрепления берегов эффективнее использовать в конкретном проекте. Следует определить, какие технологии обеспечат наилучший баланс между устойчивостью и привлекательностью проекта: использовать бетонные конструкции или отдать предпочтение более естественным решениям, таким как габионы и озеленение, которые могут принести дополнительные экологические и эстетические преимущества.

Во-вторых, поскольку набережные чаще всего открыты для всех, новая благоустроенная набережная в ЖК неизбежно привлечет жителей не только близлежащих кварталов, но и всего города, особенно если ЖК расположен в центре.  Избыток активных зон и массовое скопление отдыхающих вблизи жилых зданий могут вызывать дискомфорт у клиентов ЖК. Поэтому важно минимизировать потенциальные риски для имиджа девелопера из-за возможных конфликтов через грамотное зонирование функций на своей части набережной и их интеграцию с прилегающими территориями, не входящими в зону благоустройства девелопера.