Почему ипотека станет дешевле: какие изменения ждут рынок в 2025 году

Последние несколько лет для рынка ипотеки были непростыми: завершение льготных программ, рост ставок, увеличение первоначального взноса до 30%, а в некоторых банках его размер взлетел до 50%. Однако в 2025 году ситуация постепенно должна стабилизироваться. К тому же государство продолжает поддерживать заемщиков, делая ипотеку доступнее.

Текущая ситуация на рынке ипотеки:

• Ключевая ставка ЦБ держится на уровне 21% с октября 2024 года. Прогнозируют ее снижение, но несущественное.
• Базовые ставки остаются высокими. Банки выдают кредиты под 21–29% годовых.
• Но есть и хорошие новости. Госпрограммы помогают снизить нагрузку на заемщиков, позволяя некоторым категориям граждан получить жилье на льготных условиях.

Несмотря на все сложности, ипотека в 2025 году остается реальным инструментом для покупки жилья. Главное — грамотно использовать государственную поддержку.

Какие изменения могут произойти в 2025 году

Семейную ипотеку могут расширить

Правительство обсуждает возможность распространить программу на семьи с одним ребенком до 14 лет. Минфин и Минстрой должны подготовить соответствующие предложения и оценить эффект такой меры. Окончательное решение пока не принято, но инициатива активно прорабатывается.

Увеличение выплат на погашение ипотеки

Депутат Госдумы выступила с инициативой удвоить размер субсидии на погашение жилищного кредита для многодетных семей. Сейчас государство выделяет таким семьям 450 000 ₽. Такая мера предлагается ввиду инфляции и отсутствия регулярной индексации данной выплаты. Предложение касается семей, у которых третий или последующий ребенок появился с 2019 по 2030 год. Если предложение одобрят, то планируется, что новые правила начнут действовать с 2026 года.

Новые программы для отдельных профессий

Сейчас в интернете широко обсуждают введение новых льготных программ ипотеки для определенных групп населения. Например, для работников добычи на Дальнем Востоке, сотрудников автомобильной сферы в Самарской области и пр. Также совсем недавно компания «Россети» выступила с предложением запуска льготной ипотеки для специалистов электроэнергетической сферы. Однако пока никаких конкретных решений принято не было. Разговоры продолжаются, но запуск программ отложен.

Анатолий Аксаков, руководитель финансового комитета Госдумы, объяснил, что расширение льготных программ повысило бы финансовую нагрузку на обычных граждан, тогда как главная задача сейчас — обеспечить доступность ипотеки для всех желающих по разумным ставкам, а не выделять особые условия отдельным категориям.

Как государство помогает заемщикам

Материнский капитал

До 1 января 2020 года сертификат выдавали только за второго ребенка. Теперь родители могут получить материнский капитал и за первого. Сумма ежегодно индексируется, и сертификат можно использовать для первоначального взноса или погашения ипотеки. На сегодняшний день размер выплат составляет 690 000 ₽ на первенца и 912 000 ₽ на второго. Но при условии, что за первого сертификат не выдавали. Эта мера значительно уменьшает финансовые расходы семьи при покупке жилья и делает ипотеку более доступной для молодых родителей.

Государственные программы льготной ипотеки

• Семейная — ставка от 6% для семей, в которых есть дети. 
• IT — льготные условия для специалистов в сфере информационных технологий. Ставка — от 5%.
• Дальневосточная и Арктическая ипотека со ставкой от 2%. Программа поддерживает жителей этих регионов.
• Сельская ипотека имеет выгодные условия для покупки жилья в сельской местности. Ставка  3%. Можно купить жилье или построить дом на сельской территории.

В апреле этого года «Семейную ипотеку» расширили. Теперь по ней можно купить жилье на вторичном рынке в городах с низкими темпами строительства.

Выплаты семьям с тремя и более детьми

При рождении третьего ребенка государство дает 450 000 ₽ на погашение ипотеки. Кому положены выплаты? Тем семьям, где родился третий ребенок или последующие дети, начиная с 2019 года и до конца 2030 года. Родители могут быть женаты или нет. Также законные представители ребенка тоже имеют право на помощь.

Эти средства идут строго на закрытие ипотеки. Ими нельзя распорядиться иначе. Если оставшийся долг меньше суммы выплаты, гасится именно этот остаток. Получить дополнительные деньги наличными нельзя. Воспользоваться такой поддержкой можно лишь единожды.

Отмена комиссий для застройщиков

Крупнейшие российские банки — Сбербанк (доля ипотечных кредитов составляет более 50% от всего рынка ипотеки РФ) и ВТБ перестали брать комиссии с застройщиков по льготным программам. Решение вступило в силу с середины мая 2025 года.

Президент страны Владимир Путин ранее потребовал убрать лишние платежи банкам, поскольку они мешают многим семьям воспользоваться выгодными условиями ипотеки. Отмена комиссий призвана сделать жилищные займы доступнее для населения, уменьшив нагрузку на застройщиков, которые раньше включали платежи в цену жилья.

Так как теперь покупателям не придется платить дополнительную комиссию банку, цена квартир, покупаемых по льготным условиям, может снизиться примерно на 5–10%.

IT-ипотека без ограничений

Минцифры совместно с Правительством России сняли ограничения на количество предоставляемых банками льготных IT-ипотечных кредитов. Такое решение принято ввиду большого интереса к данной программе, предоставляя банкам возможность выдачи ипотечных займов без установленных лимитов. Более того, на субсидирование льготных ипотечных кредитов для специалистов в сфере информационных технологий в этом году дополнительно выделено 60,8 млрд ₽.

Самостоятельная реализация заложенного имущества

Теперь российские граждане, взявшие ипотеку, смогут сами продавать свое залоговое имущество без привлечения посредников. Новый закон позволяет гражданам самостоятельно искать покупателей на такую недвижимость и устанавливать рыночные цены, что выгодно отличается от текущих публичных торгов, где имущество часто реализуется по заниженной стоимости.

Продажа возможна, если ипотечный займ взят физлицом не для бизнеса, и должник планирует полученные деньги направить на погашение кредита.

Перед продажей заемщик обязан известить банк, который установит минимальную цену продажи и сообщит точную сумму оставшегося долга. На проведение сделки отводится 4 месяца, которые можно увеличить по согласованию с банком. Полученную от продажи сумму направят на счет кредитора, а оставшиеся средства вернут должнику за минусом банковских издержек.

«Донорская семейная ипотека»

Это легальный способ получить льготную ипотеку, если сами вы не соответствуете условиям программы. Например, у вас нет детей. Заемщик привлекает к ипотечной сделке третье лицо — «донора», который имеет право на субсидированную ипотеку по сниженной ставке. Таким образом, донор становится созаемщиком, помогая снизить процентную ставку, например, с 20% до 6%.  

Напомним, что на семейную ипотеку могут претендовать семьи с детьми до 6 лет включительно или с детьми-инвалидами до 18 лет.

А другие семьи могут прибегнуть к помощи донора, если найдут подходящего кандидата. Плюсы:

• низкая ставка;
• возможность налогового вычета;
• вывод из сделки позднее.

Из рисков отметим выделение обязательной доли в квартире для донора.

Что будет со ставками в 2025 году

Одни эксперты прогнозируют, что значительное снижение ставок маловероятно до 2026 года. Другие предполагают, что ЦБ может снизить ключевую ставку уже в июне этого года сразу на 1–2 п.п. Прогнозирование никогда не бывает точной наукой. Тем не менее есть достаточно много позитивных моментов, которые означают, что в конечном итоге ситуация на рынке постепенно стабилизируется.

Стоит ли брать ипотеку в 2025 году

Да, ипотеку брать можно. Но подходить к данному вопросу нужно с умом.

Важно учитывать несколько важных аспектов:

• Проверьте, подходите ли вы под льготы государственных программ. Возможно, вам доступна поддержка от государства.
• Следите за нововведениями, чтобы вовремя воспользоваться выгодными условиями.
• Обратитесь к профессиональному консультанту, который детально разъяснит подходящие программы, подготовит необходимые документы и сопроводит всю процедуру оформления.

Таким образом, ипотека в современных реалиях вполне осуществима, особенно если грамотно пользоваться государственными мерами поддержки.