Частные риелторы: подводные камни и риски при сделках с недвижимостью

В 2002 году в России была отменена лицензия для риелторов, что привело к свободному формированию рынка недвижимости. Теперь, чтобы заниматься продажей жилья, достаточно зарегистрироваться в качестве самозанятого, индивидуального предпринимателя или открыть собственную фирму. В результате — поведение и структура рынка изменились. Либерализация позволила большему количеству людей вступать в сферу недвижимости, наполнив рынок специалистами разного профессионального уровня. Рынок стал более конкурентным. В то же время,  недостаток регулирования повысил вероятность появления недобросовестных или непрофессиональных  агентов и мошеннических схем, требуя от покупателей и продавцов особенной бдительности в процессе проведения сделок.

В крупных агентствах недвижимости профессиональное поведение и квалификация риелторов регулируется внутренними правилами компании и бизнес процессами. Частные риелторы, в свою очередь, ограничены преимущественно собственной порядочностью, уровнем знаний и законодательством. Огромное поле. И даже если риелтор опытный и давно на рынке, это не является гарантией того, что ваша сделка пройдет легко и без рисков. 

Несколько примеров взаимодействия с частниками, декларирующими многолетний опыт работы: 

• категорический театральный отказ в электронной регистрации с требованием прилететь покупателю на сделку из Владивостока в Петербург, чтобы сходить подать документы в  МФЦ (договорились в итоге провести удаленно через два отделения Сбербанка)
• заполнение Соглашения об авансе и Договора купли продажи рукописно через копирку (да, так тоже можно, но зачем?)
• настойчивое условие передачи денежных средств через депозитарий (сакральный смысл оказался в секретном размещении пакетов с комиссией) 
• полное  пренебрежения мерами безопасности на  сделке: от снятия крупных обременений банка средствами покупателя на «честном слове» до предложения передачи полной стоимости квартиры в день сделки из рук в руки (до сих пор практикуется в некоторых пригородах Санкт-Петербурга).

В приведенных выше примерах тот самый опыт, который должен стать гарантией качества, скорее мешает. Такой  агент абсолютно убежден в своей правоте, а его убеждения — единственный регулятор при отсутствии влияния со стороны компании и ее культуры.  

Если взглянуть на ситуацию шире, то риски, возникающие при работе с риелторами-частниками можно объединить в следующие: 

1. Непрофессионализм. Без регулярного обучения и опыта многие частные риелторы могут не знать или упустить важные нюансы сделки с недвижимостью. При этом риелтор, работающий в крупной компании, использует не только личный опыт, но и опыт своих коллег с разными вариациями сделок в условиях текущего рынка. 
2. Непрозрачность условий. Частные риелторы могут не всегда четко излагать условия сотрудничества, что может привести к недопониманию. Многие работают на устных договоренностях, которые ничем юридически не закреплены. У вас должен быть подписан Агентский договор с полным перечнем обязанностей риелтора по сделке, как гарант условий вашего сотрудничества.
3. Нестабильность. Частный риелтор может внезапно прекратить свою деятельность, оставив клиентов без поддержки. За его спиной никто не стоит. При болезни чаще всего он не сможет организовать себе замену.
4. Ограниченные маркетинговые возможности. Частные риелторы обычно не могут предложить такой же охват целевой аудитории, как крупные агентства. 3D туры и визуализация, большие пакеты рекламы, маркетинговая автоматизированная аналитика, партнерские соглашения с агрегаторами, масштабная общая внутренняя база покупателей — прерогатива больших агентств.
5. Отсутствие сетевого взаимодействия. Обычно риелтор знает рынок только своего города, и, если вам нужно продать и купить в разных населенных пунктах, он сможет провести только часть сделки. Есть региональная специфика, различия в формах справок и тд, это все необходимо учесть. Профессиональные агенты имеют доступ к широкой сети нужных контактов в различных городах. В нашей компании сейчас, например,  более 260 офисов в 15 странах мира. Это не только помогает ускорить процесс и стыковку сделки, но и весомо снижает расходы клиента на перелеты за счет межрегионального взаимодействия офисов агентства, и наших банков-партнеров.
6. Узкая специализация. Обычно частный риелтор  работает с определенным сегментом рынка. Буквально на  днях столкнулись с ситуацией, когда риелтор второй стороны при покупке загородного дома начал запрашивать документы как при сделке с квартирой, хаотично добавляя в список требований документы, которых по данному объекту в принципе быть не может, а необходимые для проверки — наоборот не запросил. Очень редко по участкам просят акт выноса точек или градостроительный план. После покупки с таким частным риелтором может оказаться, что ваши строения расположены на участке соседа, а по участку проходит природоохранная зона
7. Отсутствие технической базы. Для частного риелтора в ограниченном доступе могут быть: автоматическое отслеживание выгрузки объявлений, проведение электронных регистраций не выходя из офиса, удаленные сделки в любой точке мира, доступ к базам данных, размещение на десятках площадок, электронное подписание документов, использование профессиональной фото и видео техники для съемок объекта.
8. Риски мошенничества. В работе с частными риелторами есть вероятность наткнуться на недобросовестных людей, что чревато финансовыми потерями. И это не обязательно будет сам риелтор. В крупных агентствах сильная служба безопасности, обмен данными, повышенные критерии проверки как сделок, так и самих агентов. 
9. Необходимость самостоятельной проверки. Каждый клиент вынужден самостоятельно проверять информацию, которую предоставляет частный риелтор. 
10. Субъективность оценки. Частные риелторы могут не объективно оценивать рыночную стоимость объектов, приводя к неверным выводам и решениям. Профессиональные риелторы имеют доступ к базам реализованных объектов и актуальным аналитическим данными, которые позволяют точно определить рыночную стоимость объекта и сделать его привлекательным для покупателей. 
11. Выход на сделки без предварительного закрепления договоренностей сторон. В моей практике был случай, когда цепочка из 9 объектов застопорилась на раскрытии ячейки, так как один из агентов не прописал с клиентами список мебели, которая остается в квартире. Теща продавца забрала себе после сделки кухню, которая для покупателей была решающим критерием выбора в пользу этого объекта. Пришлось подключаться к переговорам. Только после длительной аргументированной беседы теща вернула кухню на место.
12. Отсутствие рычагов влияния. Однажды мы с клиентом больше недели записывались на просмотр квартиры. Частный риелтор продавца не могла приехать, причина звучала так: «я на даче». По ее логике нам необходимо было ждать неделю, пока она вернется. Собственник, за время, которое он потерял, не зная, что нам отказывают в просмотре, лишился нескольких сотен тысяч рублей: его встречная новостройка весомо подорожала. Когда работаешь с риелтором из агентства, то можешь позвонить его руководителю, на горячую линию, как-то повлиять на ситуацию. С частным риелтором — увы, рычаги влияния крайне ограничены. 
13. Отсутствие гарантии по сделке. У профессиональных риелторов и агентств недвижимости есть обязательства перед клиентами. Например, агентства «Этажи» гарантирует безопасность проведенной сделки Сертификатом гарантии безопасности номиналом до 25 миллионов рублей.  У частных риелторов любые гарантии отсутствуют.

В заключение отмечу, что профессиональные риелторы, представляющие крупные агентства, обладают необходимыми ресурсами, опытом и инструментами для минимизации рисков. Они предлагают клиентам защищенность, доступ к широкой сети контактов и поддержку на всех этапах сделки. Кроме того, наличие гарантии и службы безопасности значительно повышает уровень уверенности в процессе.
Принимая решение о сотрудничестве с риелтором, важно учитывать все аспекты и риски.

Выбор профессионала не только облегчит процесс, но и поможет защитить ваши интересы, обеспечивая успешное завершение сделки и чувство уверенности в будущем. Надежность и ответственность должны стать ключевыми факторами при выборе вашего партнера в мире недвижимости.