На авторском курсе «3sila.Право на общее» в МГЮА изучили ЖК Москвы

20 мая  в МГЮА успешно завершился авторский курс «3sila. Право на общее» преподавателя кафедры практической юриспруденции, специалиста по праву недвижимости с 18-летним стажем Алмаза Кучембаева. 

Курс направлен на изучение Москвы как сложной системы совокупности объектов прав. В этом году курс длился три месяца. Объектами исследования выступали реальные дома, где студенты сами являются собственниками — ЖК «Мещерский лес» и «Летний сад». 

Согласно Жилищному кодексу РФ, если квартира принадлежит гражданину по праву собственности, то он, как и другие владельцы квартир, имеет право общедолевой собственности на землю под домом. Однако на практике оформление придворовой территории в РФ происходит нечасто. 

Собственники помещений в многоквартирных домах не видят интереса регистрировать на себя землю под многоквартирными домами по следующим причинам: 

1. Придворовой территорией очень сложно воспользоваться. Чтобы сдать часть в аренду или застроить — нужно 100% голосов собственников дома. 
2. Если оформить  землю,  есть угроза, что Москва не даст денег на благоустройство из бюджета. 
3. Многие собственники имеют ложные представления о своих правах и обязанностях. Например, боятся, что после оформления участка придется платить налоги. 

Однако на данном курсе студенты убедились, что оформлять права на землю под многоквартирным домами все же имеет смысл. 

Оказалось, что в обоих ЖК не соблюдено правило «один дом = один участок». Помимо семи жилых домов, на участке ЖК «Летний сад» расположен торговый центр, из-за чего местным жителям приходится делить свою парковку с его посетителями. А в ЖК «Мещерский лес» на общем участке разместились уже четыре возведенных МКД, школа, детский сад и несколько объектов незавершенного строительства. Также тут находится надземный паркинг, принадлежащий собственникам квартир. Однако границы участка поставлены на кадастр таким образом, что «разрезают» паркинг пополам

Решить вопрос можно с помощью размежевания территории или, если это будет невозможно, определения порядка пользования парковкой. Но проблема заключается в том, что в ЕГРН не определен действующий собственник, а арендатор-застройщик, очевидно, не собирается защищать права сегодняшних владельцев квартир. В ЖК «Летний сад», как и в ЖК «Мещерский лес» (а также  многих других новых домах)  из-за отсутствия оформления прав жильцов земля по-прежнему зарегистрирована  на застройщике по долгосрочному договору. 

Когда студенты-собственники обратились за регистрацией  прав на землю под домами — Росреестр им отказал. Госорган выдвинул два требования: добейтесь в суде прекращения права аренды застройщика и сделайте проект межевания всей территории. 

 «В свое время еще Высший арбитражный суд сформировал позицию, что право аренды застройщика переходит к дольщику, так как, покупая недвижимость (в том числе квартиру), по закону покупатель получает право на землю, которое есть у продавца. Право города как арендодателя также подлежит прекращению,  в силу закона, право собственности на участок под многоквартирным дом возникает опять же у дольщика», — прокомментировал Алмаз Кучембаев.

Преподаватель курса также Он обращает внимание, что в итоге дольщик получает и права арендатора, и права арендодателя. Как следствие,  договор аренды прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице (ст. 413 ГК РФ). Однако развитие правопрядка пока идет по другому пути. Обсуждается идея, которая позволит досрочно расторгать договор аренды с такими застройщиками. У такого способа остается риск, что застройщики, воспользовавшись обновленной системой, не будут приводить придомовую территорию в требуемое состояние после завершения строительства.

Как мы видим, поставленные в рамках курса «3sila.Право на общее» задачи, были сложными, но актуальными.  «В ходе курса рассматривалась проблема с регистрацией права на долю земельного участка под многоквартирными домами. На практике оказалось сложным добиться установления права даже после обращений в Росреестр. Для меня эта практика была очень полезна, я погрузилась в сферу земельных правоотношений и получила ценные знания. Мне бы хотелось завершить работу над этим кейсом вне курса — и добиться регистрации права. Кроме того, у меня появилось желание в будущем помогать собственникам недвижимости, так как подобные конфликты возникают часто и требуют грамотного разрешения», — поделилась студентка курса Мария Комарова. 

Жилищное законодательство говорит о возникновении права общей долевой собственности на участок, на котором расположен один МКД, в силу закона.  Но добиться его применения на практике оказывается  непросто. Появление «сильных» квалифицированных специалистов сделает эту цель чуть более реализуемой. 

Несмотря на сжатые сроки, студентам МГЮА под руководством преподавателя Алмаза Кучембаева удалось выявить реальные причины проблемы и выработать способы решения. Полученный опыт не только уникальный, но и невероятно востребованный, ведь число подобных вопросов будет только расти. 

В МГЮА говорят про себя “первые по праву”. Прошедший курс показал, что студенты МГЮА первые по праву и на общее в недвижимости.