Филипп Шраге: «Рынок земли вошел в фазу точечной стратегии»

За девять месяцев 2025 года рынок земельных участков под многоэтажную застройку в Петербурге и Ленинградской области демонстрирует заметное охлаждение. По оценке аналитического отдела Kronung, совокупный объем инвестиций в земельные сделки снизился на 50–60%, а общая площадь приобретенных участков — на 60–70%. Это означает, что застройщики фактически отказались от модели накопления «банка земли» и перешли к избирательным покупкам под конкретные проекты, где заранее просчитана экономика и минимизированы риски.

При этом ценовая динамика остается положительной. Средняя стоимость гектара земли в Петербурге и Ленинградской области продолжает расти, пусть и не стремительно, но стабильно. Удорожание связано с несколькими факторами: постепенным вымыванием дешевых лотов, ростом себестоимости строительства и повышением расходов на инженерную подготовку площадок.
В результате именно «готовые» земельные активы — с оформленными правами, ясными градостроительными параметрами и подведенными коммуникациями — дорожают быстрее рынка. Земля же «в сыром виде» теряет привлекательность и ликвидность.

География спроса: город, пригороды и крупные участки в Ленобласти

Наибольший интерес девелоперы проявляют к площадкам в пределах Петербурга, прежде всего — в районах с высокой транспортной доступностью и перспективой появления новых станций метро.
Не теряют актуальности и участки ближнего пригорода в границах КАД, подходящие для проектов массового сегмента.
Отдельный тренд — укрупнение сделок в Ленинградской области, где на рынке остаются значительные земельные массивы. Показательный пример — покупка в I квартале 2025 года участка площадью 36,5 га во Всеволожском районе на торгах по имуществу АО «Талион».
В целом именно Ленобласть сейчас лидирует по площади приобретаемых земель, тогда как по объему инвестиций в денежном выражении безусловное первенство сохраняет Петербург.

Сделки стали короче и адреснее

Если несколько лет назад застройщики активно формировали земельные портфели, то теперь их стратегия изменилась: покупки стали целевыми и с коротким инвестиционным циклом.
Основные сделки приходятся на участки от нескольких до нескольких десятков гектаров, рассчитанные под конкретные проекты.
По оценкам Kronung, около 80% инвестиций в денежном выражении приходится на участки в черте Петербурга, однако по совокупной площади лидирует Ленинградская область.

Рост себестоимости и «дорогая ипотека» изменили логику девелопмента

Снижение активности напрямую связано с ростом стоимости строительства: подорожали материалы, инженерные решения и проектирование. К этому добавляется неопределенность потребительского спроса из-за высокой ставки по ипотеке.
Покупать землю «впрок» при таких вводных стало рискованно. Поэтому девелоперы перешли от объемной модели к модели качества, выбирая площадки, которые позволяют быстро выйти на рынок с востребованным продуктом.

Итоги: переоценка активов и новая логика ликвидности

К концу девяти месяцев 2025 года рынок земли Петербурга и области оказался в точке структурной переоценки.
Темпы ввода нового жилья теперь определяются не количеством земельных запасов, а макроэкономическими условиями и доступностью финансирования.

Для собственников участков главный вывод очевиден: ликвидность и премия в цене сохраняются лишь у земель с понятным юридическим статусом, инженерной готовностью и прозрачными условиями застройки.
Сырые, неосвоенные лоты без коммуникаций и разрешительной документации будут все сложнее находить покупателя — рынок становится рынком «готовых решений», а не просто квадратных метров земли.