Налоговая заставляет рынок аренды выйти из тени

Рынок аренды жилья в России долгое время был одним из самых непрозрачных сегментов экономики: немало собственников предпочитает сдавать квартиры «в серую» за наличные, несмотря на серьезные риски и ограничения. Однако в последние годы налоговые органы все активнее наводят порядок в этой сфере. Массовых кампаний или громких заявлений от ФНС ждать не стоит. Наоборот, практика последних лет показывает: налоговые органы предпочитают действовать без лишнего шума, и собственники узнают о претензиях уже постфактум: через уведомление в личном кабинете или визит инспектора. Более того, современные технологии позволяют довольно точно вычислить нарушителя налогового режима — это лишь вопрос настройки алгоритмов и/или нейросетей, поскольку теперь ФНС делает ставку не на разовые рейды по «сигналам» от недовольных соседей или арендаторов, а на совокупность автоматизированных и ручных сверок из разных источников. Другими словами, вероятность проверки формируется системой, которая фиксирует подозрительные финансовые и поведенческие паттерны.

Как налоговая вычисляет «серых» арендодателей

Современные инструменты ФНС позволяют выявлять незадекларированный доход по целому набору признаков. Ключевые методы:

• Банковская активность. Один из основных инструментов ФНС — это анализ движения средств на счетах физических лиц. Регулярные переводы на личные карты, поступления наличных в схожих суммах, однотипные транзакции раз в месяц формируют характерный «паттерн», который легко интерпретируется как арендный доход. Современные алгоритмы позволяют автоматически выявлять такие операции и выделять их из общей массы платежей.
• Наличные расчеты арендаторов. Даже если жильцы передают деньги из рук в руки, это не гарантирует полной «невидимости». Например, регулярное снятие одинаковых сумм наличными арендаторами также фиксируется банками и может быть косвенным признаком арендных отношений.
• Кросс-проверка доходов. Еще один из довольно эффективных методов — сопоставление информации из разных источников: налоговых деклараций, сведений об ИП или самозанятых, поступлений на банковские счета. Если официальные доходы заметно расходятся с уровнем фактических трат, система автоматически формирует «флажок» для проверки.
• Мониторинг объявлений. Онлайн-площадки объявлений о сдаче жилья давно находятся в поле зрения налоговых органов. Совпадение объекта недвижимости с информацией из Росреестра, а также систематическая подача или обновление объявлений может стать основанием для проверки. Более того, некоторые платформы уже предоставляют данные госструктурам напрямую.
• Сведения МВД и управляющих компаний. Данные о временной регистрации жильцов, информация участковых о фактическом проживании в квартире, как и «старые добрые» жалобы соседей или сообщения от консьержей помогают налоговой подтвердить факт сдачи квартиры. Управляющие компании также фиксируют изменения в пользовании жилым помещением, особенно если оно регулярно сдается разным людям.
• Коммунальные расходы. Налоговая может анализировать данные поставщиков услуг ЖКХ: резкий рост потребления воды, электричества или газа в квартире, где собственник официально не проживает, вызывает закономерные вопросы. Такой дисбаланс — косвенный, но показательный сигнал.
• Интернет-активность. ФНС учитывает и цифровые следы: публикации о сдаче жилья в соцсетях, фотографии квартиры в открытых источниках, повторяющиеся объявления на форумах и в мессенджерах. Все это может быть использовано как доказательство сдачи объекта в аренду.

Все это не единичные инструменты, а единая система, где данные сводятся в автоматическом режиме. Чем больше косвенных признаков, тем выше вероятность проверки.

Почему именно сейчас?

Контроль за арендой жилья усиливается не только из-за развития технологий. В условиях бюджетного дефицита для государства особенно важно расширять налоговую базу. А рынок аренды остается одной из крупнейших сфер, где значительная часть доходов по-прежнему проходит мимо бюджета. По оценке института жилищного развития «Дом.РФ», полная легализация серого рынка аренды жилья может дополнительно приносить бюджету более 100 млрд рублей ежегодно.

Что это значит для собственников

Для владельцев квартир «работа в серую» превращается в растущий риск. Штрафы и доначисления налога могут оказаться намного больше, чем сэкономленная сумма. И главное, узнать о проверке или штрафе можно совершенно случайно.

Если ФНС выявит факт получения дохода от сдачи квартиры без уплаты налога, собственнику придется заплатить не только сам налог, но и штрафы с пенями.

Основные санкции: налог НДФЛ 13% (или 15% для доходов свыше 5 млн ₽ в год) с полученной суммы, пени за каждый день просрочки (начисляются исходя из ключевой ставки ЦБ) и штраф за неуплату налога: от 20% до 40% от суммы задолженности, в зависимости от того, было ли нарушение умышленным. 

Вот простой пример: студия в Москве сдается за 60 000 ₽ в месяц, за год это 720 000 рублей. Если собственник уклонялся от уплаты налогов, то его ждут примерно такие расходы: налог НДФЛ 13% в размере 93 600 рублей (а если собственник не платил его 3 года, доначислят почти 280 000 рублей налога), дополнительно пени (несколько десятков тысяч рублей, в зависимости от периода) и штраф, который может увеличить итоговую сумму еще на 50–100 тыс. ₽. Все вместе вполне может превысить 400 тыс. рублей, хотя своевременная регистрация в качестве самозанятого обошлась бы ему в 4% от дохода, то есть всего 28 800 ₽ в год. Более того, официальная сдача жилья — это не только минимизация налоговых рисков, но и повышение прозрачности отношений с арендаторами. 

Что делать собственникам

Для собственников сегодня доступно несколько легальных способов платить налоги с аренды. Самый простой вариант, как уже упоминалось выше, — оформить статус самозанятого и платить налог на профессиональный доход (4% при расчетах с физлицами и 6% при работе с компаниями). Если статус самозанятого недоступен (например, в случае с апартаментами), собственник может подавать декларацию 3-НДФЛ и уплачивать стандартный налог 13% (или 15% при высоких доходах). 

Альтернативой остается регистрация в качестве индивидуального предпринимателя с выбором упрощенной системы налогообложения. Выбор режима зависит от числа объектов и суммы доходовУ индивидуального предпринимателя (ИП) на упрощенной системе налогообложения (УСН) ставка зависит от выбранного объекта налогообложения:

• УСН «Доходы» — ставка 6% с полученных доходов (в некоторых регионах действует пониженная ставка, например 4% или 5%).
• УСН «Доходы минус расходы» — ставка 15% (также может варьироваться по регионам, например 10% или 7%).

При этом у ИП есть обязанность платить фиксированные страховые взносы в Пенсионный фонд и ФОМС (в 2025 году — около 56 тыс. рублей в год), а при доходах свыше 300 тыс. рублей в год — еще 1% от суммы превышения. Поэтому для сдачи одной-двух квартир чаще выбирают Налог на профессиональный доход (самозанятый, 4%/6%), а УСН становится выгоднее, если объектов много и аренда фактически превращается в бизнес.

В любом случае официальная регистрация позволяет избежать штрафов, защитить свои интересы в спорных ситуациях с арендаторами и формировать прозрачную финансовую историю.

Рынок аренды постепенно выходит из тени, и собственникам приходится учитывать конкуренцию с официальной арендой, часть которой управляется профессиональными компаниями. Такие компании берут на себя организационные и юридические вопросы: подготовку квартиры к сдаче, оформление договоров, сбор арендной платы, ведение налоговой отчетности и взаимодействие с коммунальными службами. Для владельцев это снижает риски штрафов и доначислений со стороны ФНС, а также уменьшает нагрузку на ведение бюрократических процедур. Арендаторы, в свою очередь, получают более прозрачные и формализованные условия аренды, что обеспечивает юридическую защиту и предсказуемость взаимодействия с собственником. В результате легальная аренда становится более структурированной, а доля «серых» схем постепенно сокращается.