Почему не все евро-3 квартиры одинаково «полезны»

Ни для кого, кто хотя бы немного следит за рынком недвижимости, не секрет, что за последние несколько месяцев цены на квартиры заметно выросли. Но, как это часто бывает со всеми «средними данными по больнице», цены выросли, но не везде. Первыми с волной спроса традиционно сталкиваются самые дешевые квартиры — студии и однушки, и этот раз не стал исключением — именно на такие квартиры цены выросли быстрее и сильнее. 

Следующими по списку в порядке увеличения стоимости идут двухкомнатные квартиры. С одной стороны, статистика Пульса продаж показывает, что двухкомнатных квартир (формата евро-3, то есть с двумя спальнями и кухней-гостиной) строят даже больше: 10,7 млн м2 против 6.7 млн м2 однушек и 1,7 млн м2 студий. По статистике, 10,7 млн метров — это примерно 460 тыс. квартир. Но есть один нюанс.

Если посмотреть на данные Дом.рф (графики выше) по распределению количества строящихся квартир по площади, то мы видим, что предложение в основном охватывает квартиры площадью 25-35 и 35-45 м2, а дефицит наблюдается в сегменте квартир площадью 45-55 м2.

Давайте вернемся к статистике Пульса продаж. На рынке строятся 460 тыс. двухкомнатных квартир, но нас сейчас интересует только выборка квартир площадью 45-55 м2, и мы видим, что таких квартир уже не 460 тыс., а всего лишь 40 тыс., тогда как самых продаваемых квартир-студий площадью 20-25 м2 из 70 тыс. уже 52 тыс. Кроме того, нам не нужно покупать весь рынок, мы можем выбрать проект с небольшим количеством квартир нужного формата. 

Таким образом, получается, что на данный момент на рынке квартир площадью 45-55 м2 гораздо меньше, чем студий, при этом такие квартиры, чаще покупаются для личного проживания, а не для инвестиций. Вот типичные схемы:

• Квартира на 2-3 года, чтобы перепродать и купить больше — такая схема позволяет «зафиксировать» цену в бетоне, а затем при возможности/желании расширить свою жилплощадь
• Сдавать и потом жить в данной квартире — иногда у людей нет полной уверенности, что к моменту ввода дома в эксплуатацию, они смогут/захотят переехать в эту квартиру. Вариант купить, чтобы жить или сдавать, дает свободу выбора
• Купить и забить (оставить для детей) — многие люди скептически относятся к аренде, довольствуясь лишь ростом стоимости самого объекта недвижимости — они считают, что доходность от аренды не компенсирует хлопоты. Именно поэтому квартира может стоять без отделки долгие годы
• Нет денег на большую квартиру 65-80 метров — многие люди выбирают хорошую локацию, но меньшую площадь
• Планировка лучше и эффективнее, чем в более просторных квартирах площадью 60 м2 — эффективная планировка зачастую более важна и дает больший комфорт, чем дополнительные квадратные метры

На мой взгляд, это пример правильной планировки квартиры: при площади всего 50 м2 в квартире пять окон, два санузла, один из которых в формате мастер-спальни, детская и большая кухня-гостиная, при этом коридор не занимает большую часть квартиры. 

Однако не все квартиры евро-3 одинаково «полезны». На картинке выше показан пример неэффективной планировки из-за большого «лишнего» коридора зигзагообразной формы. 

Как я уже показал на основе аналитики, самый выгодный формат на сегодняшний день — это небольшие квартиры евро-3 площадью 45-55 м2. У этого варианта довольно много плюсов:

• Минимальная конкуренция: в основном, люди покупают эти квартиры для себя, а не для аренды или перепродажи;
• Новый продукт для рынка;
• Идеально для продажи на вторичном рынке;
• Можно использовать стратегию флиппинга;
• Высокая арендная доходность, можно завышать цены; 
• Выгодная цена за квадратный метр;
• Максимально эффективная планировка.

Тем не менее не стоит забывать о рисках, которые выше для квартир формата евро-3, чем для более распространенных студий и евродвушек. В целом, я вижу следующие риски покупки квартир формата евро-3:

• Поиск арендатора может занимать до одного месяца при рыночной цене;
• Большие вложения в ремонт — 50 метров * 100 тыс. = 5М; 
• Большие вложения в меблировку — от 1М рублей; 
• Выше первоначальный взнос в сравнении со студиями и однокомнатными квартирами при использовании ипотеки — то есть требуется сразу «заморозить» больше денежных средств;  
• Риски выбрать неправильную планировку — чем больше комнат и больше площадь квартиры, тем больше вариантов планировки. В результате покупатель без инвестиционного опыта или опыта проживания в такой квартире может выбрать неликвидный вариант — например, квартиру, которая по смыслу, скорее, напоминает большую однушку;
• Риски выбрать квартиру с плохими характеристиками — если в случае студий и однокомнатных квартир вид, этаж, расположение на площадке, качество входной группы  и т.д. не играет столь уж большой роли, что в случае квартир формата евро-3 при перепродаже на ключах этот фактор важен, поскольку покупатели выбирают квартиру для себя и своей семьи. Часто именно поэтому покупатели квартир такого формата предпочитают готовое или почти готовое жилье — им важны реальные характеристики конкретной квартиры.

Отмечу, что инвестиции в евро-3 подходят не каждому инвестору. Этот формат может быть интересен, если:

• У вас уже есть в портфеле студия или однушка;
• Вы выбираете квартиру для себя, но, возможно, будете сдавать, поскольку нет уверенности в месте проживания; 
• Это не ваша первая инвестиция; 
• Вы выбираете между покупкой двух студий и евро-3; 
• У вас есть опыт и экспертиза по ремонту (или есть компания-эксперт);
• Вы не ищите спекулятивный актив;
• Вы планируете инвестицию на 5 лет и более; 
• Вы знаете рынок недвижимости — первичный и вторичный.

Как я не раз озвучивал во время еженедельных прямых эфиров, не стоит забывать и о рисках коррекции цены: процентные ставки держатся на высоком уровне, льготная ипотека заканчивается и нужно быть готовым к тому, что цены на недвижимость снизятся. 

Материал не является инвестиционной рекомендацией