Кто такие скрытые собственники в сделках с недвижимостью

Право собственности на объект сделки может иметь не только собственник, но и лица, не отраженные в записях ЕГРН, так называемые скрытые собственники. В первую очередь, это супруги, имеющие равные права независимо от того, на чье имя зарегистрировано имущество. С 2022 года согласие супруга на продажу квартиры предполагается, и оспорить сделку он может только если покупатель знал или должен был знать об отсутствии согласия. До этого времени супруг мог оспорить договор, если не давал своего нотариального согласия. Таким образом, гражданский оборот стал стабильнее за счет большей уязвимости скрытого собственника-супруга, особенно в случаях, когда в паспорте продавца отсутствует штамп о регистрации брака.

Следующая категория — дети, которых не включили в приватизацию, либо дети, право собственности которых «потерялось» при совершении сделок с жильем после приватизации. Первая ситуация достаточно ординарная, и суды, как правило, признают сделки купли-продажи недействительными. Во втором случае аннулировать договор будет сложнее.

Если объект был куплен с использованием материнского капитала, родители должны наделить своих детей долями в течение полугода после оформления права собственности. Однако некоторые родители о своих обязательствах «забывают», и далеко не всегда можно проверить факт использования материнского капитала. Поэтому гарантировать чистоту покупки невозможно, тем более, если уже прошло несколько сделок, в одной из которых фигурировал материнский капитал.

Еще одна категория — лица, не принявшие участие в приватизации или отказавшиеся от нее. К ним относятся граждане, которые на момент приватизации:

• отбывали наказание,
• проходили службу в армии,
• пропавшие без вести.

Все они имеют право на прописку и проживание в квартире независимо от смены собственника. То же самое касается и тех, кто написал отказ от приватизации: они могут проживать в квартире пожизненно.

Самая обширная категория — это наследники. Если недвижимость перешла продавцу по завещанию, наследодатель мог не учесть в нем наследника, имеющего право на обязательную долю: недееспособных супругу, детей, нетрудоспособных родителей.

В случае наследования имущества по закону могут обнаружиться:

• наследники, пропустившие срок вступления в наследство. Если они не знали и не могли знать о смерти родственника, то могут предъявит свои права в течение полугода после того, как причины пропуска срока вступления в наследство отпали. Фактически нежданные наследники могут появиться в любой момент времени после приобретения покупателем квартиры;
• супруги, не получившие свою долю в общем имуществе. При разделе наследства нотариусы иногда не выделяют супружескую долю. Если  от вдовца не поступило соответствующее заявление, его доля включается в наследственную массу. Впоследствии переживший супруг может через суд потребовать отмены свидетельства о праве на наследство и признание договора купли-продажи недействительным;
• дети, которым не оформили право собственности, имеющееся на основании приватизации;
• дети, которым не оформили право собственности по программе материнского капитала;
• лица, не принявшие участие в приватизации.

Чтобы максимально защитить сделку, необходимо запросить у продавца не только выписку из ЕГРН, но и документы, на основании которых он стал собственником квартиры, расширенную выписку из паспортного стола по форме №12 и проверить отсутствие обременений. Законодательные ограничения не позволяют покупателю самостоятельно получить всю информацию. Если продавец отказывается предоставить документы, покупатель может или отказаться от сделки, или обратиться к адвокату по недвижимости, который расследует квартирную историю и выяснит всю возможную информацию. Дополнительной гарантией послужит грамотно составленный договор купли-продажи.