Электрификация коттеджного поселка: максимизируем прибыль

Как правило, коттеджные поселки возникают по одному и тому же сценарию:

1. Приобретается большой земельный участок под межевание
2. Проводится межевание по плану на мелкие участки (6-12 соток)
3. Далее земельные участки распродаются клиентам. Как вариант — участки застраиваются индивидуальными домами или продаются с подрядом

При этом, зачастую владелец не уделяет должного внимания электрификации такого коттеджного поселка и теряет на этом приличные деньги.

Ниже я расскажу о базовых принципах электрификации таких поселков.

Расчет мощности на поселок

Первое, что необходимо сделать — произвести приблизительный расчет необходимой на поселок мощности.

Допустим у нас есть поселок, в котором 123 земельных участка и на каждый участок мы хотим получить 15 кВт (киловатт) электрической мощности.

Существует несколько методик расчета необходимой мощности. Для простоты мы будем использовать данные из таблицы №7.3 СП256.1325800.2016 «Проектирование и монтаж электроустановок жилых и общественных зданий»

15 кВт * 123 участка * 0,15 коэффициент одновременности = 276 кВт.

Если в поселке планируется освещение, то необходимо это тоже учесть в расчете.

Что обычно делает владелец поселка далее

Подает заявку в сетевую организацию на подключение к поселку мощности в 276 кВт.

И, чаще всего, это самый плохой способ электрификации коттеджного поселка.

Во-первых, технологическое присоединение мощности в 276 кВт уже не является льготным, а это значит, что в стоимость такого присоединения включат все расходы сетевой организации по строительству линий электропередач, трансформаторной подстанции и т.д.

Кроме этого, с 2024 года в в стоимость также включат стоимость реконструкции уже существующих сетей и подстанций.

Представьте, что на ближайшей трансформаторной подстанции напряжением 35 кВ нет свободной мощности. В этом случае в стоимость подключения поселка вполне законно включат стоимость модернизации подстанции 35 кВ.

Потенциально это десятки миллионов рублей.

Во-вторых, сетевая организация построит линию электропередач до границы поселка и установит там трансформаторную подстанцию, а внутри поселка владелец будет стоить линии за свой счет. И не только строить, но и содержать их в будущем.

В-третьих, если жители поселка решат увеличить мощность на свои дома, то могут столкнуться с необходимостью модернизации внутренних линий электропередач, что повлечет за собой дополнительные финансовые расходы.

Чтобы окупить затраты на такую электрификацию Управляющая компания поселка или владелец могут «торговать мощностью» и пытаться продавать ее жителям поселка по ценам в разы дороже, что является причиной возникновения конфликтов.

Мы не рекомендуем нашим клиентам покупать земельные участки в таких поселках.

Электрификация коттеджного поселка через индивидуальную подачу заявок

В данном случае владельцу поселка не нужно вообще ничего делать, только размежевать земельные участки и продать их покупателям.

Покупатели земельных участков самостоятельно подают заявки на технологическое присоединение и подключают себе 15 кВт по договорам с сетевой организацией.

Это хороший подход, но он тоже имеет определенные минусы.

Минус №1 — владелец поселка вынужден продавать земельные участки без электричества, что снижает стоимость таких участков.

Минус №2 — покупатели вынуждены ждать когда сетевая организация построит линии электропередач к их участкам. По закону до полугода, в реальности часто год.

При такой реализации схемы электрификации владелец поселка недополучит прибыль и может столкнуться с претензиями от покупателей.

Электрификация коттеджного поселка по уму

Данный метод состоит в определении в коттеджном поселке некоторого количества земельных участков, которые требуется подключить первыми и при подключении которых линии электропередач сетевой организацией будут построены так, чтобы находится в непосредственной близости от других земельных участков.

В этом случае, владелец коттеджного поселка получит у себя в поселке готовые линии электропередач, к которым покупатели смогут подключиться за 30 дней и оплатить только установку прибора учета электрической энергии.

Подобную схему электрификации нужно разрабатывать индивидуально для каждого поселка. Иногда необходимо делить поселок на очереди.

Мы считаем данный метод самым оптимальным из доступных. К недостаткам можно отнести разве что сложность самостоятельно планирования и необходимость обращаться к специалистам.

P.S. Важно

C 12 декабря 2024 года в Правила технологического присоединения к электросетям внесены изменения.

1. Льготы на подключение не будут действовать, если лицо, передавшее права владения объектом недвижимости, ранее уже подключало какой-то другой объект в пределах субъекта РФ и с момента этого подключения не прошло 3 года.

Это означает, что если застройщик пользовался льготой и продал участок покупателю, то покупатель не сможет подключить данный участок по льготе.

2. Льготы на подключение не будут действовать, если заявитель подает заявку на земельный участок, который был образован из другого земельного участка, который уже был подключен по льготе.

Это означает, что подавать заявки на подключение нужно исключительно только после окончания межевания.