Старый фонд: стоит ли покупать квартиру и что важно знать

Примерно раз в полтора-два месяца ко мне обращаются с запросом — подобрать что-то в «старом фонде». Запрос этот бывает двух типов.

Первый — восторженно-утопический, из разряда «были у в вас прошлым летом, так понравилось, хотим переезжать». В этом случае моя задача — опустить на землю как можно скорее. Желательно — на первом же просмотре, чтобы не терять время. После успокоить и отвезти в нормальный спальный район. На Беговую, Лесную или Московскую — смотря какой бюджет. А может — и вообще Бог с ним, с Питером этим.

Второй тип запроса — это местные жители. То есть — люди осознанные и бывалые. Эти выражаются более конкретно — потолки не меньше 3,2 метра, не второй двор (тем более — не третий), не черная лестница, не аварийная парадная, не деревянные перекрытия. Тут моя задача — поддержать людей в их решимости и уберечь от возможной ошибки. Какие сложности и нюансы нужно учесть при выборе квартиры в старом фонде?

Для начала — определимся в терминах. Во многих постсоветских городах «старым фондом» принято называть все, что построено до середины прошлого века — включая конструктивизм и «сталинки». Видимо, за неимением других примеров. В Петербурге все иначе. Здесь «старый фонд» — это дома, помнящие последнего императора Николая Александровича. То есть все, что построено в 19 веке и начале 20 — вплоть до революции. Таких зданий — сохранившихся и пригодных для проживания — в Петербурге насчитывается около 6 000. Для сравнения — в Москве — всего 1 000. При этом качество этого жилого фонда — самое разнообразное. От профессорских квартир где-нибудь на Петроградке — с башнями, балконами и эркерами — до доходных домов середины 19 века в центре, в которых все квартиры устроены по анфиладному типу (в народе — «гребенка») — с окнами на одну сторону.

Итак — на что обратить внимание

1. Конструктив и общее состояние дома. 

Первым делом нужно уточнить у собственников — был ли в доме капремонт и из чего выполнены перекрытия. Если капремонт был — перекрытия скорее всего железобетонные. Это сильно упрощает предстоящий ремонт и повышает ценность квартиры. Проблема в том, что собственник сам не всегда знает — какие у него перекрытия. Можно заглянуть в техпаспорт, запросить информацию в ПИБ или уточнить в управляющей компании. Есть также косвенные признаки. Если в парадной сохранились оригинальные печи, лепнина и метлах на полу — капремонта не было 100%. В этом случае остается 2 варианта перекрытий — деревянные или смешанные (металл с деревянным наполнением). Чтобы оценить их состояние вам обязательно потребуется ...

2. Экспертиза

Это то, на чем 100% нельзя экономить. Опытный специалист может выдать экспресс-заключение даже на основании внешнего осмотра. Он оценит состояние коммуникаций, проводки, найдет протечки и «подсветит» проблемные места. В особо сложных случаях приходится вскрывать полы. Продавцы идут на это неохотно, но что же делать — дерево может прогнить, а метал проржаветь. К сведению — укрепление и замена перекрытий обойдется вам минимум в миллион рублей.

3. Перепланировка

Необходимо запросить план квартиры этажом ниже, чтобы понять — какие есть ограничения по перепланировке в будущем. Если коротко — санузел ни в коем случае не может быть над кухней и жилой зоной. А если вы планируете объединить кухню с гостиной — придется отказаться от газа и согласовать бо'льшую мощность электросети, что не всегда допустимо в старом фонде.

4. Соседи

Еще раз осмотримся в парадной. Насколько чисто, какие висят объявления, есть ли коммуналки, стоят ли на первом этаже коляски и велосипеды. Не удивляйтесь — их наличие говорит о том, что в доме безопасно, чужих нет или, как минимум, есть видео-наблюдение. А вот несколько звонков у двери — однозначно указывает на коммуналку.

5. Охранный статус

Добрались до самого важного. На сегодняшний день в Петербурге в список объектов культурного наследия, охраняемых государством, входит порядка 3000 зданий. Большая часть из них — это жилые дома. Статус дома-памятника накладывает на владельца квартиры ряд обязательств — по сохранению этого самого наследия. Причем к объекту прилагается целый список охранных ордеров — на отдельные элементы — фасада, декора, внутреннего убранства. Если в ордере значится лепнина и голландская печь, а по факту они отсутствуют — именно вам, новому владельцу, придется восстанавливать их в полном объеме. Перечень охраняемых объектов опубликован на сайте КГИОП.

6. Согласование

Для начала аксиома — любая перепланировка требует согласования. Точка. Согласовать перепланировку в доме-памятнике — задача долгая (около года) и дорогая (в районе миллиона рублей). Поверьте — я округляю не для удобства.

Производится она в несколько этапов:

• Историко-культурная экспертиза
• Разработка проекта
• Согласование проекта во всех инстанциях (Пожарный надзор, Петербург Газ, Межведомственная комиссия (МВК)

Но даже получив разрешение и согласованный проект вы не можете приступать к ремонту абы как — выполнять работы может только подрядчик с лицензией Министерства культуры. Ну и вишенка на торте. Закончив ремонт и получив разрешение на ввод в эксплуатацию, вы обязаны составить научный отчет о выполненных работах, прикрепив фото всех этапов работ. Не переключайтесь

7. Ремонт

Тут все довольно просто. Средняя стоимость чернового ремонта в старом фонде — с заменой коммуникаций, полов и выравниванием стен — в районе 80 т/м2. И это не считая замены балок и усиления несущих конструкций. На выходе вы получите так называемый «серый бокс» — полностью готовый к отделочным работам и воплощению дизайнерских замыслов.

Если вы дочитали до конца статьи — возможно, вы и правда готовы купить квартиру в старом фонде.