Подводные камни при покупке московской элитной недвижимости

Не только зарубежная недвижимость привлекает российских покупателей: московский элитный рынок в 2023 году оживился. Количество сделок с новостройками снова растет, и по итогам года их заключено на 40% больше, чем в 2022 году. Подбор недвижимости на домашнем рынке многим покупателям кажется довольно простым — в сравнении с выбором за рубежом. Однако здесь есть подводные камни.

Не каждый дорогой объект — элитный 

Элитное жилье — это не просто любая дорогая квартира, дом или апартаменты. Покупатель элитного жилья платит не только за квадратные метры, но и за инфраструктуру, за удобства, за безопасность, за вид из окна, а порой даже за то, кем будут его потенциальные соседи. И действительно элитное жилье должно закрывать все эти потребности. Но иногда при подборе объекта можно столкнуться с тем, что ожидания и реальность далеки друг от друга.

На рекламном проспекте от девелопера показан «элитный» новый дом, стильная квартира, вид из окна на реку или на Москву-Сити. Но когда потенциальный клиент приезжает осмотреть объект, оказывается, что такой прекрасный вид — только из условных окон 10 этажа и выше или только с одной стороны дома. А с другой — вид на убитые пятиэтажки или промзону. Или новый, дорогой дом соседствует с не самым приятным микрорайоном, и по вечерам гулять даже в своем ЖК будет не очень приятно из-за живущего рядом контингента. 

Поэтому смотреть исключительно на статус объекта нельзя, особенно если застройщик малоизвестный. Важно детально изучать характеристики недвижимости.

Элитность жилья определяется в первую очередь локацией, поэтому если хочется максимально снизить риски, покупатели выбирают объекты в Хамовниках. Этот район традиционно остается самым популярным для покупки элитной недвижимости, и здесь сегодня есть относительно новые проекты. Кроме него востребовано Замоскворечье, где строится много жилья, причем средняя стоимость объектов здесь на том же уровне, что и в Хамовниках. Также популярна Пресня, где в 2024 году ожидаются новые проекты. 

С одной стороны, если выбирать новостройки в пределах Садового кольца, риски купить объект с плохим расположением низкие. Но, с другой, эта зона Москвы застроена достаточно плотно, свободного места осталось немного, поэтому так или иначе девелоперы осваивают и будут осваивать другие районы. И покупателям придется внимательнее подходить к осмотру и анализу предлагаемых вариантов, чтобы не купить элитное жилье, которое в итоге не оправдает надежд.

Сложности самостоятельного подбора ликвидного объекта 

Этот пункт отчасти вытекает из предыдущего: не каждый элитный объект недвижимости — действительно элитный и станет не только комфортным жильем, но и доходным инвестиционным активом. Придется уделить больше внимания изучению предложений, при этом лучшего немного и разбирают его быстро. Здесь важно понимать направление развития Москвы и смотреть на долгосрочную перспективу. 

Но есть и другие сложности в подборе ликвидных объектов. Доходность объектов элитной недвижимости в Москве за последние годы снизилась. Среди причин — изменение в процедуре заключения сделки между застройщиком и покупателем.

С 2019 года стали в обязательном порядке использоваться эскроу-счета, и теперь застройщики получают деньги за недвижимость только после ее сдачи. В результате, теперь застройщику практически нет разницы — продавать квартиры на этапе котлована или уже при вводе в эксплуатацию. Потому цены на разных этапах строительства различаются не так кардинально, и для покупателя тоже меньше выгоды в ранней покупке.

Как итог, сегодня о доходности в 100% (а она была возможна раньше) говорить не приходится. В среднем теперь это 20-30% — хотя это тоже очень хорошие цифры. Но чтобы их получить, важно не только подобрать правильный объект, который потом удастся перепродать по высокой стоимости или дорого сдавать, но и вовремя в него зайти. 

Помимо этого многие объекты с высокой ликвидностью, эксклюзивные предложения обычно сначала выходят в закрытую продажу. Девелопер реализует их через агентства-партнеров, и большую часть предложений разбирают их клиенты. Конечно, что-то остается и потом попадает уже на открытый рынок, но совсем по другой цене.

Проблемы элитных апартаментов 

В престижных районах Москвы возводится много объектов с апартаментами, которые относятся к элитной категории. Нередко они дешевле обычных квартир, чем могут привлекать покупателя: как выбирающего себе личное жилье, так и намеренного инвестировать в недвижимость. И несмотря на то, что с юридической точки зрения это нежилое помещение — закон о статусе апартаментов обсуждается не первый год, здания по характеристикам не отличаются от ЖК с квартирами.

Если застройщик обанкротится на этапе возведения объекта, покупатель рискует потерять деньги. Закон защищает в первую очередь дольщиков, приобретающих квартиры (то есть, жилое помещение). Поэтому стоит внимательно выбирать апартаменты и тщательно проверять документы застройщика, чтобы убедиться в его абсолютной надежности. Ориентироваться лучше на тех, кто дорожит своей репутацией и пользуется популярностью у аудитории. А вот желание сэкономить, среагировав на «выгодное» предложение малоизвестной компании, может привести к финансовым потерям. 

Неопытный покупатель жилья рискует столкнуться с мошенническими схемами со стороны застройщиков — например, предложением оформить сделку с апартаментами не по ДДУ (договору долевого участия) и без открытия эскроу-счета. Чтобы избежать ошибок, а в случае с элитной недвижимость они будут дорого стоить, нужно либо потратить время на изучения рынка и предложения, либо обратиться к специалистам. Визуально и функционально современные апартаменты сегодня ничем не уступают квартирам, но имеют свои особенности с точки зрения законодательства, которые нужно учитывать при покупки недвижимости.

Тонкости юридических вопросов в сделке 

Для покупателя, который впервые решает приобрести недвижимость или впервые это хочет сделать своими силами, одной из самых больших сложностей становится юридическая сторона вопроса. При покупке на первичном рынке нужно проводить аудит документов, касающихся самого застройщика, объекта и самой сделки. Все это особенно важно, если застройщик малоизвестный — хотя в элитном сегменте обычно присутствуют компании с именем и многолетней историей, или если у покупателя есть какие-то сомнения, пусть и не до конца оформленные. 

Нужно изучить историю деятельности застройщика, наличие или отсутствие судебных дел (например, споров из-за некачественного строительства), в которых он участвовал, выяснить, насколько законно он возвел объект на конкретном участке. При заключении договора нужно внимательно изучить права и обязанности сторон, условия расторжения договора, оплаты, сдачи объекта в эксплуатацию (включая сроки). И это только часть основных юридических мелочей, которые нужно проверять.

Покупка элитного жилья на вторичном рынке сложнее — в частности, добавляется тщательная юридическая проверка объекта. Важно убедиться, что после покупки новый владелец действительно будет единственным и полноправным собственником и что он получит жилье законно. Здесь часто покупателю требуется сопровождение сделки: чтобы специалист проверил юридическую чистоту недвижимости, самого продавца и его полномочия на продажу объекта.

Сложности в покупке загородного элитного жилья 

Сейчас мы наблюдаем тренд на увеличение числа частных застройщиков и частного жилья. Все чаще покупателям интересны не квартиры в многоэтажках, а дом на земле — коттедж, таунхаус. Развитие московской транспортной инфраструктуры делает жизнь за МКАДом не просто реальной, но и действительно комфортной, особенно если у человека удаленная работа. Но сложностей с покупкой загородной элитной недвижимостью не меньше, чем с городской. А в каких-то моментах их даже больше.

Во-первых, на загородном элитном рынке в прошлом году наблюдался дефицит качественного предложения. Девелоперы активно выводят новые проекты, однако покрыть растущий спрос не удается. Рынок элитного загородного жилья небольшой и действительно ценную недвижимость здесь разбирают очень быстро.

Во-вторых, в отношении частного дома нужно проверять много юридических нюансов. Например, выяснить, на какой земле возведена недвижимость — разрешено ли на этом участке вообще строить жилые дома. Если девелопер нарушил закон, власти в любой момент могут снести жилье, и пострадает в первую очередь текущий владелец. Таунхаусы могут стоять на землях для ИЖС (индивидуального жилого строительства) или МЖС (малоэтажного жилого строительства). При этом у таких земель есть ограничения — например, на оформление секций таунхауса, на этажность. Нюансов множество.

Как не совершить ошибку

Независимо от того, кто будет заниматься подбором элитной недвижимости — сам покупатель или сторонний специалист — важно в первую очередь сформулировать четкие требования к искомому объекту. Нужно определиться, какие характеристики будут наиболее критичны, а какие менее. Чем больше деталей, тем лучше.

Кроме этого важно заранее определиться с целями покупки недвижимости — возможно, под них придется подкорректировать требования. Если покупатель просто ищет себе новое жилье, это одно. Здесь зачастую все требования максимально субъективны и основываются на личных предпочтениях человека. Но если покупатель не исключает того, что когда-то решит использовать недвижимость как инвестиционный актив, об этом стоит позаботиться заранее. Квартира, которая понравилась покупателю как личное жилье, может оказаться не очень хорошей инвестицией с низкой ликвидностью. 

При самостоятельном подборе недвижимости важно уделить максимум внимания документам. Если это вторичное жилье, нужно выяснить, на каком основании продавец получил право собственности. Также необходимо ознакомиться с техпаспортом объекта, чтобы узнать, делалась ли перепланировка и была ли она узаконена. Обязательно стоит запросить у владельца недвижимости выписку из ЕГРН: там есть точные данные об объекте, его собственниках, наличии или отсутствии обременения, история перехода недвижимости из одних рук в другие. Например, если квартира продавалась несколько раз за год, это должно насторожить.

А при покупке первичного жилья, особенно строящегося, важно как минимум убедиться в надежности застройщика, тем более если он не на слуху. Будет не лишним как минимум получить выписку из ЕГРЮЛ, посмотреть проектную декларацию и поискать реальные отзывы клиентов.

Сложностей с подбором и покупкой элитной недвижимости независимо от категории и целей — для личного проживания или инвестиций — немало. Особенно в юридических аспектах, с которыми чаще всего и связаны финансовые риски. Поэтому сегодня покупателям нужно быть внимательными при выборе жилья и оценивать объект с разных сторон.