Чем рынок недвижимости Таиланда привлекает российских инвесторов

Как изменился рынок недвижимости Таиланда в последние годы, и какие события больше всего повлияли на отрасль?

Рынок Пхукета и Таиланда в целом развивался очень стремительно до 2019 года, прирастая на 15-20% в год и в объеме продаж, и в стоимости недвижимости. Но все изменилось в 2020 году. Так как большую часть прибыли Таиланд получал от туризма (например, на Пхукете туризм составляет до 80% ВВП), то пандемия серьезно подкосила бюджет королевства. Более того, одним из главных туристических рынков для Таиланда был Китай — а как мы знаем, ковидные ограничения там приняли раньше всех, они были очень жесткими, и до сих пор турпоток не восстановился в полной мере. 

Пхукет два года находился в состоянии глубокой комы. Поэтому сравнивать, например, 2022 год с 2023-м не очень корректно — мы увидим взрывной рост рынка. Но если мы возьмем сравнение с допандемийным периодом, то эта статистика будет интереснее. Пока Таиланд не вышел на допандемийный уровень по потоку туристов — в 2023 году королевство посетило 25 млн иностранных туристов, а в рекордном 2019 поток достигал 40 млн человек. 

Больше всего иностранных туристов (3,5 млн человек) в 2023 году приехало в Таиланд из Малайзии — это  соседняя страна, поэтому такая статистика ожидаема. А вот на втором месте уже не китайцы, а россияне — их в прошлом году было 1,4 млн человек, что близко к показателям допандемийного 2019 года.

Почему россиян привлекает Таиланд? 

После 2022 года ситуация в мире сильно изменилась, и российские туристы сейчас могут беспрепятственно попасть далеко не в каждую страну. Таиланд —  дружественное нам государство, куда есть прямые перелеты. Сюда не запрещено выезжать работникам различных ведомств, для которых установлены жесткие ограничения по выбору стран для зарубежного отдыха. И, конечно, Таиланд привлекает своим круглогодичным теплым климатом — здесь солнечно, чистое море, красивые пляжи.  

Тайцы придерживаются нейтралитета в политике и очень хорошо относятся к России. Например, здесь постоянно проходят дни российской культуры, а в Москве летом 2023 года прошел Тайский фестиваль. Вообще у нас с тайцами есть серьезные исторические связи — в конце ХIХ века будущий король Таиланда (тогда: Сиама) Рама V учился в кадетском корпусе в Санкт-Петербурге и дружил с Николаем II. Когда англичане попытались распространить свое влияние на Сиам, Николай II опубликовал во всех крупных европейских газетах фото с Рамой V. Это был четкий дипломатический сигнал, который показал, что Сиам находится под покровительством России, и защитил королевство от колонизации. Тайцы знают это и очень ценят. 

Кроме того, Таиланд привлекает своей экономикой. Она достаточно стабильна, потому что Таиланд — мировой хаб автопроизводства. Королевство сегодня находится на первом месте в мире по производству некоторых продуктов питания. Ездить на транспорте и покупать еду будут всегда, поэтому тайская экономика чувствует и будет чувствовать себя очень хорошо. 

Принимает ли Таиланд какие-то решения для увеличения числа туристов и инвесторов из-за рубежа — в частности, из России?

Конечно, так как туризм — это одна из основных статей дохода Таиланда. В прошлом году королевство приняло новую концепцию туризма «Таиланд как разумное направление». До пандемии многие воспринимали Таиланд как место дешевых развлечений, ночных клубов и тусовок. Сейчас власти хотят показать, что здесь каждый найдет отдых по душе — и шумные вечеринки, и экскурсии по достопримечательностям, и путешествия на природу, и даже духовные практики. 

Если говорить об отношениях с Россией, то в сентябре было принято решение о 90-дневном безвизовом пребывании россиян на территории Таиланда. То есть, прилетев из России, вы сможете находиться здесь 90 дней, не ездя в иммиграционную службу, не продлевая визу и не выезжая из страны. Это, конечно, привлекло многих россиян. Да, по прежнему в Таиланд едет множество туристов с путевками на 7-14 дней, но также возросло количество тех, кто прилетает сюда на зимовку — на те самые 90 дней. А некоторые умудряются задержаться и на полгода. И в большинстве своем, это состоятельные люди. Тайское правительство серьезно рассматривает возможность оплаты товаров и услуг на территории королевства картами «Мир» уже в 2024 году. Жизнь на Пхукете нельзя назвать дешевой. По статистике, в среднем турист оставляет на острове 250 долларов в день. Для проживающих здесь, конечно, бюджет другой, так как они не тратятся на развлечения и экскурсии, не ездят на такси, а арендуют байк или автомобиль, снимают жилье (апартаменты или виллу) и вообще знают, где и что можно купить по разумной цене.

Также есть возможность приобрести элитную визу, которая позволяет пребывать в Таиланде 5, 10 и 15 лет. Раньше программа называлась Thailand Elite, а сейчас —  Thailand Privilege. Самая дешевая виза на 5 лет стоит 900 000 THB (примерно $25 240). Виза дает право налогового резидентства Таиланда, также можно получить местные водительские права, отдать детей в школу и получать медицинскую помощь по страховке. Право на ПМЖ или гражданство такая виза не дает, но все равно пользуются ей довольно активно, потому что ее легко оформить через персонального менеджера.

В Таиланде довольно просто открыть свою компанию. Правила старта бизнеса для иностранца максимально упрощены: процедура открытия бизнеса занимает 1,5 месяца от первого визита к юристу до получения work permit'a.

Права иностранцев на территории Таиланда хорошо защищены. Есть специальная туристическая полиция, которая всегда выступает на стороне туристов и помогает им решить все вопросы. Даже если туристы не всегда правы, часто выносят решения в их пользу, чтобы не испортить имидж Таиланда. Поэтому королевство сейчас пользуется такой популярностью у иностранных путешественников.

Что можно сказать об условиях для инвесторов в недвижимость Таиланда? 

Тайское законодательство позволяет приобретать квартиры в полную собственность (фрихолд) без всяких оговорок и ограничений. Еще в 1979 году был принят закон под названием Condominium act, по которому 49% квартир в любом кондоминиуме могут быть приобретены иностранцами в полную собственность.

Иностранец  в Таиланде не может владеть землей, как и во многих других странах, поэтому часто виллы покупаются на тайскую компанию, где 49% привилегированных акций принадлежит иностранцу, а 51% обычных тайцам, которые, однако, ничего не могут сделать с компанией и оформленной на нее недвижимостью. Право подписи на документах есть только у иностранного гражданина, владеющего недвижимостью. Недавно была введена так называемая инвестиционная виза, которая продлевается неограниченное количество раз (ежегодно) при владении недвижимостью в полную собственность. Один из способов ее получения — купить во фрихолд квартиру на сумму от 10 млн THB ($275 000 по текущему курсу). 

Есть и другой способ владения недвижимостью — лизхолд. Это долгосрочная аренда на 30 лет с возможным продлением договора еще на два таких же срока. Но важно отметить, что буквально единицы кондоминиумов в Таиланде старше 30 лет, потому что как раз около 30 лет назад в королевстве начался бум туризма и строительства. Здания зачастую возводились в спешке, без жесткого соблюдения строительных норм, так что нужно очень внимательно выбирать объект, если он построен несколько лет назад.

Лизхолд привлекателен тем, что долгосрочную аренду не надо декларировать как свою зарубежную недвижимость. Россияне пока не платят налог на зарубежную недвижимость, однако, например, американцы и европейцы вынуждены его платить. Естественно, они выбирают лизхолд, чтобы избежать налогов внутри своей страны.

Как обстоит дело с ценами на недвижимость?

Цены растут. С сентября 2022 года сюда переехало большое количество людей с деньгами. Они подняли рынок — за 3 месяца ставки аренды выросли на 50%, а стоимость квадратного метра — на 30%. При этом Таиланд славится тем, что здесь никогда не дешевеет недвижимость — цены могут только заморозится. 

Поэтому сейчас цены не самые низкие, как это было в 2017-2018 гг., когда пошла первая волна серьезного инвестиционного успеха. Сейчас средние цены на недвижимость на Пхукете составляют $4000-4500 за м2, а в ближайшие 2 года они могут вырасти еще на 30%.

Важно правильно выбирать объект, обращать внимание на локацию, на надежность застройщика, на конкурентную среду в проекте. Чем меньше квартир в проекте — тем лучше. Потому что, когда люди заходят в проект на 500-700 квартир, там уже много инвесторов, которые хотят заработать. Они начинают конкурировать между собой, снижать цены и продавать ниже стоимости застройщика, лишь бы выйти. 

Обязательно нужно проверять документы на землю, чтобы она была в собственности у застройщика. Потому что есть примеры, когда застройщик, еще не оформив землю, начинал продавать воздух и красивые картинки, нарисованные на бумаге. Такие проекты привлекают низкой ценой, но если посчитать экономику, то дебет с кредитом не сходится никак, и тогда есть риск разрыва cash flow у такого застройщика, и шанс остаться с долгостроем или даже недостроем на руках для покупателя высок.

Какие локации сегодня наиболее популярны?

Из локаций инвесторов больше всего привлекает Пхукет. Это маленький остров, 50х20 км. Национальные парки, где нельзя строить, составляют 30% его территории. В конце 1990-х гг. в Таиланде был принят закон, который запрещает возводить здания на Пхукете выше 23 метров. Кондоминиум среднего класса будет здесь не выше 7 этажей. В премиальном классе высота потолков должна быть не менее 3 метров, то есть максимально там будет 6 этажей. 

Но даже эти 23 метра разрешены не во всех зонах. Например, в 150 метрах от моря можно строить здания высотой до 6 м — то есть, это только виллы. Чуть дальше разрешено 12 м — это уже таунхаусы или что-то 3-этажное. Это серьезно ограничивает объем недвижимости, которая выходит на тайский рынок.

На Пхукете хорошо развита инфраструктура — много супермаркетов с европейской едой, современных торговых центров. Развиваются транспортные инфраструктурные проекты. В этом году начнется сооружение легкого метро, которое будет идти от нового аэропорта. Сам аэропорт с двумя взлетными полосами будет построен в 4 км от острова, на материке. Он закроет вопрос с транспортной доступностью «золотого туристического треугольника» — Пхукет-Краби-Панган. Старый аэропорт будет обслуживать только домашние рейсы. Дороги расширяются, строятся новые, потому что пока на острове есть проблемы с пробками, особенно в пик сезона.

Есть отличная система дошкольного и школьного образования. Она недешевая — обучение ребенка стоит от $10 000 до $25 000 в год, но самые известные школы Пхукета учат по Кембриджской системе, а дети потом поступают в лучшие вузы. В 2023 открылась первая финская школа Finnway, где детей обучают по финской системе образования, признанной лучшей в мире. При этих школах зачастую работают детские сады. Так что родители, которые думают о том, чтобы их дети росли в более приятном климате, часто рассматривают релокацию в Таиланд.

Одной из самых популярных локаций у российских инвесторов является Лагуна Пхукет — самая развитая и престижная курортная зона во всей Азии, которая растянулась на 5 км вдоль пляжа Банг Тао. Там расположено большое количество пятизвездочных отелей, жилых проектов, вилл и кондоминиумов. Но цены на недвижимость там самые высокие — стоимость м2 в Лагуне приближается к $6000. Рынок уже перегрет, поэтому инвесторы начинают осваивать менее развитые, но такие же перспективные территории, где есть такая же инфраструктура, близость к пляжу и перспективы дальнейшего развития.

На что нужно ориентироваться при выборе объекта для инвестиций?

Лучше всего посмотреть объект вживую. Если строительство уже началось, и вы видите его масштабы — это хороший сигнал. Плохой знак — когда агент рассказывает о грандиозных планах застройщика, но не может ответить на элементарные вопросы о документах на землю, четких сроках получения разрешений на строительство и финансировании проекта. Также нужно следить за юридической чистотой сделки. Когда вам что-то пытаются продать очень быстро, очень срочно и очень дешево — наверное, это неспроста. Нужно проверить объект, не находится ли он в залоге, нет ли по нему судебных споров.

Следует внимательно читать договоры. Часто они совершенно несимметричны с точки зрения санкций, применяемых в случае невыполнения условий. Например, застройщик может обозначить себе штраф максимум 10% от стоимости недвижимости, при этом не ограничивая себя по срокам, а если клиент просрочит платеж, допустим, на 2 месяца, застройщик может просто отобрать у него эту недвижимость со всеми уже внесенными платежами. 

Еще есть нюансы, связанные с лизхолдом. Если в договоре не прописано, что клиент, купивший эту квартиру в лизхолд, имеет право сдавать ее в субаренду, то по Гражданскому кодексу Таиланда вся прибыль, полученная от субаренды, принадлежит арендодателю. Можно лишиться всего арендного дохода. Более того, квартиру могут отобрать за нарушение условий аренды.

Когда перепродают недвижимость в Таиланде?

Больше половины покупателей сразу же думают о перепродаже купленной недвижимости через какое-то время. Временной горизонт у всех разный. Флипперов — тех, которые хотят продать за 2 года — сейчас уже меньше, и, как ни странно, среди них немало агентов по недвижимости, которые бронируют юниты в проектах под мгновенную перепродажу. Чаще всего люди продают недвижимость через 5-7 лет. 

Цена недвижимости не может расти бесконечно. Через два года после ввода в эксплуатацию комплекс начинает жить своей жизнью, получает определенную известность и репутацию, стабильный поток арендных запросов — и тогда его стоимость становится максимальной. После этого цена замирает. 

Цикл максимального роста — около 5 лет, после этого она будет находиться примерно на одном уровне, если не произойдет глобального роста рынка в принципе.

Какие прогнозы по развитию рынка недвижимости в Таиланде? 

Туристический поток в Таиланд в 2019 году составлял 40 млн человек, и королевство очень хочет вернуться к этой точке. Планируется достичь ее в 2025 году. Поэтому ожидается, что через год стоимость недвижимости вырастет на 25-30%. И это вполне закономерно — в свете того, что происходит в мире.