Парковки возле домов нельзя строить

Парковки возле жилых многоквартирных домов, как еще строящихся, так и уже заселенных, недопустимы по санитарным нормам. Согласно таблице 7.1.1. СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 разрыв от автостоянок и гаражей-стоянок до жилых домов составляет от 10 до 50 м — в зависимости от количества места на стоянке. Но в любом случае машино-места должны размещаться на расстоянии минимум 10 м от фасадов жилых домов. Так обеспечивается и доступ жителей первых этажей к незагрязненному выхлопами свежему воздуху: автозапуск и включение двигателя должны быть у автомобилей, которые находятся не менее чем в 10 м от окон первого этажа.

То есть площадь участка под многоквартирное жилье одновременно должна позволять соблюсти и санитарные требования, и требования по обеспечению парковками. 

Однако есть случаи, когда застройщики пользуются уловкой. Возле домов появляются парковки, нарушающие норму о санитарном разрыве. Они могут признаваться гостевыми, но по факту использоваться как постоянные.

Между тем, это разные виды стоянок. Одно из основных различий — количество соответствующих парковочных мест. Важно понимать, что число машино-мест определяет и  уровень комфорта проживания в нем, что влияет и на класс жилья.

Согласно СП 42.13330.2016, гостевая стоянка автомобилей — это открытая площадка, предназначенная для временного паркования легковых автомобилей посетителей жилых зон на незакрепленных за конкретными владельцами машино-местах (п. 3.7). Гостевые стоянки для посетителей жилой застройки рекомендуется предусматривать из расчета не менее 30 машино-мест на 1 000 жителей. 

Постоянные места для хранения и паркования автомобилей должны быть предусмотрены в границах земельных участков жилых домов из расчета не менее 1,0 машино-места на одну квартиру (п. 11.33 СНиП 2.07.01-89). При этом в местных правилах землепользования и застройки норматив количества парковочных мест сильно занижен. И даже он не соблюдается — как раз из-за требования по санитарному разрыву от окон домов.

В практике юридического агентства «Кучембаев и партнеры» есть дело, в котором нам удалось добиться, чтобы власти отказались засчитывать гостевые парковки возле домов в счет требований к наличию постоянных машино-мест. Собственники квартир в этой ситуации не как потребители вправе требовать по своему выбору уменьшения цены, расторжения договора или устранения недостатков: застройщик будет обязан предоставить дому дополнительные парковочные места.

Для девелоперов решением проблемы соблюдения санитарных норм и обеспечения нужного числа машино-мест с учетом развивающегося тренда «двор без машин» может стать так называемый подземный паркинг. 

При этом в Москве застройщики также просили власти дать им возможность размещать плоскостные парковки рядом с многоквартирными домами. Строить подземные гаражи им зачастую невыгодно из-за их высокой себестоимости. Однако, по нашему мнению, в этом случае есть риск, что норматив по числу необходимых парковок будет рассчитываться не только за счет машино-мест, крытых парковок и мест во дворах, но и за счет придорожных карманов и плоскостных парковок рядом с жилым комплексом.

Другим решением проблемы является планирование территории через обустройство постоянных парковочных мест в рамках квартала застройки. Согласно п. 11.32 СП 42.13330.2016 постоянные стоянки в зонах жилой застройки должны быть расположены в шаговой доступности (800-1200 м).

Учитывая набирающий обороты механизм комплексного развития территории (КРТ), такой выход из положения вполне реален. При этом минимальные требования могут достигаться квартальными стоянками, которые не будут располагаться в непосредственной близости к домам. А улучшить класс жилья можно с помощью обустройства стоянок в подземном паркинге в самом доме.

Больше материалов в блоге юридического агентства «Кучембаев и партнеры».