Какие инструменты для инвестиций в недвижимость выбрать в 2024: ТОП-5

Вне зависимости от экономической ситуации инвестиции в недвижимость сохраняют высокую доходность. Вместе с тем, маржинальность отдельных инструментов находится под влиянием целого ряда внешних факторов, включая такие глобальные, как геополитическая обстановка.  

1. Готовый арендный бизнес 

Сейчас есть масса возможностей приобрести готовый арендный бизнес. Для потенциальных рантье это самый простой вариант: пул арендаторов уже набран, договоры заключены, платежи поступают регулярно. Если на объекте работает управляющая компания, которая полностью берет на себя взаимоотношения с арендаторами, то этот вариант инвестирования можно рассматривать в качестве полноценного пассивного дохода. Однако он не будет высокомаржинальным, поскольку часть дохода «съест» управляющая компания.

Повысить доходность позволит покупка коммерческой недвижимости на этапе строительства. Это могут быть площади на первых этажах строящихся жилых комплексов. Сейчас есть компании, которые выкупают такие помещения, готовят их к сдаче и заполняют арендаторами. Например, сетевыми магазинами формата «у дома», которые сами выполнят ремонт на своих площадях. 

В этом случае предложение становится максимально интересным для инвестора. Все работы, включая ремонтные, выполняют профессионалы, а капитализация повышается за счет увеличения цены объекта с этапа строительства до стадии готового арендного бизнеса.

2. Редевелопмент

Сейчас и в Москве, и в других крупных городах есть много зданий, которые нуждаются в реконструкции или реставрации. Такие объекты можно выкупить по довольно хорошей цене, особенно, если они продаются через процедуру торгов. Это не единичные случаи: многие объекты, которые были куплены на кредитные средства, выставляются на торги, поскольку в силу общей экономической нестабильности кредитные платежи стали непосильными для собственников.

После вложений в редевелопмент стоимость таких зданий кратно возрастает. Готовый объект можно сдавать в аренду либо выгодно продать. Таким образом, инвестор не только возвращает средства, вложенные в ремонт, но и получает дополнительную прибыль. Но все-таки это довольно дорогой инструмент, стоимость такой недвижимости может составлять от 80-100 млн рублей. Поэтому все чаще вложения в редевелопмент недвижимости используются в качестве инструмента совместного инвестирования. 

Также в ряде регионов государство разработало программы поддержки для инвесторов, которые восстанавливают исторические здания. Но стоит помнить о том, что объекты культурного наследия могут иметь дополнительные обременения, а подрядчика для проведения ремонтно-реставрационных работ в таком случае придется выбирать максимально тщательно. 

3. Ценные бумаги, обеспеченные залогом недвижимости 

В первую очередь, это ипотечные закладные. Они сейчас очень маржинальные, поскольку со стороны регулятора не действуют ограничения по полной стоимости кредита.

Ипотечная закладная — это именная ценная бумага, подтверждающая право ее владельца на получение платежей по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, а также право требования на имущество, выступающее в качестве обеспечения. В сегодняшних условиях доходность закладных составляет от 25% годовых. В зависимости от выбранной стратегии инвестор может получать стандартные ежемесячные выплаты, а может копить повышенные. 

Риски у этого инструмента инвестирования невысокие, особенно, если заручиться поддержкой профессионального участника рынка, сопровождающего такие сделки. Например, коллекторской компании. Сделку можно оформить таким образом, что при наступлении дефолта закладную можно либо продать сопровождающей компании, либо обменять на ту, по которой ежемесячные платежи поступают. 

4. Загородная недвижимость  

Этот инструмент инвестирования стал популярен на волне спроса на внутренний туризм. Тема эта действительно интересная и перспективная. Бум на загородную недвижимость, как жилую, так и коммерческую, привел к росту цен в этом сегменте, и весь прошлый год мы наблюдали эту динамику.

В качестве наиболее доходного и гибкого инструмента я бы посоветовала обратить внимание на инвестирование в строительство загородных коттеджных поселков, гостиничных комплексов или баз отдыха. Сейчас на рынке есть предложения от компаний, которые реализуют такие проекты и предлагают частным инвесторам выкупить, например, отдельные жилые дома или помещения общественного назначения на территории их объекта. 

После покупки такая недвижимость сразу сдается в аренду управляющей компании, которая полностью обеспечивает жизнедеятельность проекта. Прибыль распределяется между соинвесторами по принципу «котла». Если инвестор покупает такую недвижимость в ипотеку, то вложения собственных денег вообще не требуется — платежи покрываются доходом от сдачи объекта в аренду.  

Однако нужно учитывать, что недвижимость в этом случае продается не по цене имущественного комплекса, а по цене готового арендного бизнеса, поскольку продавец закладывает в стоимость объекта возможность получения гарантированного дохода за счет профессиональной работы управляющей компании. 

5. Флиппинг

Термин «флиппинг» произошел от английского глагола to flip, что значит «переворачивать». Суть инструмента в том, что инвестор приобретает недвижимость, нуждающуюся в ремонте, приводит ее в порядок и перепродает по более высокой цене. Это самый простой и понятный инструмент, с которого начинают многие инвесторы. 

Сейчас есть очень много возможностей повысить стоимость такого объекта: можно сделать дизайнерский ремонт, укомплектовать помещение современной бытовой техникой, добавить технические опции. В итоге совершенно «убитую квартиру» можно превратить в очень привлекательное пространство. Использование ипотечного плеча кратно повышает маржинальность этого инструмента даже при нынешней ключевой ставке. Если же ключевая ставка будет снижаться, то доходность флиппинга станет еще выше. 

Конечно, флиппер должен обращать внимание на те характеристики объекта, повлиять на которые он не сможет. Это район города, дом, в котором находится квартира и т.д. Объект изначально должно быть ликвидным.

Информация не является индивидуальной инвестиционной/финансовой рекомендацией.