Какие проблемы могут возникнуть при наследовании ипотечного кредита

Ипотечное кредитование — самый распространенный на сегодняшний день способ покупки жилья. Это привычный, удобный, но при этом долгосрочный банковский продукт. Срок обязательств по кредиту достигает 20-30 лет, а за это время может произойти много событий, включая смерть заемщика.

Самое главное, что нужно помнить: в случае смерти заемщика ипотечные платежи некуда не исчезают. Как, впрочем, и сама ипотечная квартира. По наследству переходит не только имущество (в нашем случае — недвижимость, приобретенная на средства займа), но и долги.

Важно сразу оговориться, что нельзя вступить в права наследования выборочно. Например, не получится оставить в собственности квартиру или какие-то другие материальные ценности, но при этом отказаться от долга по ипотеке. И, если у человека были еще какие-то кредиты кроме ипотечного, то обязательства по ним тоже должны будут взять на себя наследники.

Зачастую граждане отказываются от вступления в права, чтобы не платить по долгам своего умершего родственника. Но всегда ли такое решение единственно верное? Разберемся в нюансах наследования ипотеки. 

Что делать наследникам

В первую очередь нужно выяснить, был ли при заключении ипотечного договора подписан договор страхования жизни. Если страховка была оформлена, то обязательства перед банком могут быть покрыты за счет страховой премии.

Однако существует довольно большой перечень случаев, которые не относятся к страховым. Это, например, смерть, наступившая в результате алкогольной либо наркотической интоксикации, от хронических болезней, которые имелись на момент оформления страховки, но о которых было умолчено, в результате несчастного случая при занятии экстремальным спортом, при суициде или по причине военных действий. Кроме того в договор страхования могут быть включены и другие пункты.

Итак, если покрыть обязательства перед банком за счет страховки невозможно, то наследники могут выбрать один из следующих вариантов:

1. Согласиться с принятием наследства и продолжить делать выплаты на тех же условиях, что и наследодатель.
2. Погасить ипотечный кредит, используя другое наследуемое имущество.
3. Попросить банк изменить условия договора, применив процедуру рефинансирования.
4. Отказаться от наследства, в том числе от ипотечного кредита

Разберем эти варианты более подробно. 

Принятие наследства 

В первом случае наследник берет на себя все обязательства по кредиту и подписывает с кредитором соглашение о принятии на себя обязательств наследодателя. Для этого ему необходимо будет предоставить письменное заявление, свидетельство о смерти заемщика, документ, подтверждающий право на наследство и документ, удостоверяющий личность наследника. Если преемником является лицо, не достигшее 18 лет, то его опекуну нужно будет подтвердить наличие опеки и разрешение органов опеки на совершение этой сделки.

Если наследниками выступают несколько лиц, то каждый получит свою часть обязательств в зависимости от доли наследства. Если доли не выделены, то подразумевается, что все наследники имеют равные права. Если же разделение было произведено (по суду или завещанию), то обязательства также делятся пропорционально.

Если наследодатель вносил ипотечные платежи регулярно, то наследники просто продолжает делать это в соответствии с утвержденным графиком. Если возникла задолженность, то они принимают на себя обязательства по ее погашению. При этом никаких льгот для несовершеннолетних либо лиц с инвалидностью не предусмотрено.

Отдельно стоит отметить случаи, когда в оформлении ипотечного договора участвовали созаемщики или поручители. Они автоматически принимают на себя обязательства по обслуживанию кредита. В противном случае кредитор может наложить штрафные санкции либо в судебном порядке подать на взыскание ипотечного имущества.

Использование наследуемого имущества для погашения ипотеки

Если наследодатель оставляет после смерти не только финансовые обязательства в виде ипотеки, но и другое имущество, не имеющее обременений, то кредитор может претендовать на него для погашения обязательств по кредиту.

Например, родственники умершего заемщика приняли наследство в составе долга по ипотеке в размере 1 млн рублей и иного имущества стоимостью 300 тыс. рублей. При этом они отказываются от выплаты банку по ипотечному кредиту. В этом случае банк может инициировать погашение долга за счет наследуемого имущества, но только в сумме, не превышающей его стоимости. 

Изменение условия договора через процедуру рефинансирования

Наследники имеют право обратиться к кредитору с просьбой о пересмотре условий ипотечного кредита. Имеет смысл прибегнуть к этому варианту, если условия ипотеки становятся для наследников неподъемными. Однако, стоит понимать, что кредитор не обязан идти на уступки и может отказать в рефинансировании, особенно, если кредит относится к проблемным, и по нему уже были просрочки платежей. 

Вариантов рефинансирования тоже немного. Залогодержатель может, например, уменьшить сумму ежемесячного платежа, увеличив при этом срок кредитования, либо предоставить краткосрочные кредитные каникулы. Выплатить все равно придется всю сумму, хотя и на более приемлемых условиях. 

Отказ от наследства

Если наследники документально оформляют отказ от наследства, то ипотечное жилье признается выморочным и реализуется с торгов, чтобы рассчитаться с кредитором.

Итак, обозначим алгоритм действий

На вступление в наследство дается шесть месяцев. После смерти получателя ипотеки выполняются следующие действия:

1. Наследник изучает кредитный договор либо договор займа, затем принимает решение о том, готов ли он взять на себя указанные в этих документах обязательства.
2. В случае положительного решения наследник направляет соответствующее заявление нотариусу по месту открытия наследства.
3. Наследник уведомляет кредитора о смерти заемщика. В случае необходимости запрашивает изменение условий кредитования.
4. Если имеет место страховой случай, наследник уведомляет об этом страховую компанию. Она покрывает задолженность, а наследники получают не обремененное имущество.
5. Если уже имелась задолженность, и кредитор подал исковое о взыскании, то нужно в судебном порядке подавать заявление о правопреемстве. В суде можно достичь договоренности с кредитором и зафиксировать ее в мировом соглашении, согласно которому определить порядок разрешения спора.
6. Нотариус выдает свидетельство о праве на наследство, а также регистрирует право в Росреестре. 

P.S. Налоги и пошлина 

Налоги на наследство были отменены в России в 2006 году. Однако наследникам все равно необходимо будет оплатить госпошлину. Ее сумма зависит от кадастровой стоимости имущества на день смерти наследодателя.

Госпошлина для наследников первой очереди составляет 0,3% (но не более 100 тыс. рублей), для наследников второй и далее очереди — 0,6% (но не более 1 млн рублей). Пошлина оплачивается при получении свидетельства у нотариуса, занимающегося делом о наследстве.

Принимая решение о наследовании ипотечного кредита, очень важно сопоставить сумму обязательств со стоимостью имущества, которое вы в итоге получите. Также необходимо очень внимательно отнестись к процедуре оформления документов. Не всегда на это хватает энергии и сил, особенно, в случае потери близкого родственника. Поэтому я рекомендую обратиться за консультацией к юристу, который детально разъяснит права и обязанности наследника и поможет принять грамотное решение.