Как правильно выбрать участок под девелопмент

Важность локации девелоперского проекта сложно недооценить: она является фундаментом и одним из критериев успеха продаж. Но как понять, какой путь выбора участка для многоэтажной застройки будет эффективным, как не допустить ошибку на этом этапе и сохранить экономическую привлекательность.

Земля — один из самых дефицитных ресурсов: так было, есть и будет. Именно из-за этого девелоперы принимают решение — покупать участки в перспективных локациях для многоэтажной застройки, но без согласованных технико-экономических показателей и нужного вида разрешенного использования. 

Отсюда возникает вопрос — возможно ли минимизировать риск отказа согласований  уполномоченных органов и как это сделать?

Первым этапом нужно проанализировать градостроительную документацию: план землепользования и застройки, планировку территории, — и сопоставить ее с местными нормативами проектирования.

Это необходимо, чтобы заранее узнать ограничения и возможность участка, а, следовательно, понять, к какой функциональной зоне он относится: жилой, коммерческой, производственной, складской или иной, — и что на участке можно построить.

А уже в правилах землепользования и застройки можно посмотреть, какие виды разрешенного использования участка существуют, какие предельные параметры застройки, отступы от границ участка и другие важные детали.

При анализе участка для строительства многоквартирного жилого дома необходимо учесть социальные обязательства перед городом и определить расходы для строительства школы, садика и больниц в непосредственной близости будущего проекта.

Важно: градостроительное развитие окружающего пространства — увеличивает коммерческий потенциал земли.

После тщательного анализа документации нужно создать дорожную карту согласований для того, чтобы оформить разрешительную документацию, а также — возможность получить финансирование от банка на выгодных условиях: с хорошей ставкой и минимальным участием.

Какие риски и стоп-факторы стоит учесть?

Обязательно проверьте зоны с особыми условиями использования, например: санитарно-защитные зоны, зоны охраны и территории объектов культурного наследия, водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы. Именно такие зоны могут стать стоп-фактором для возведения жилого комплекса и нарушить все ваши планы.

Стоит ли рассматривать участки без исходно-разрешительной документации?

Логика проста: степень готовности исходно-разрешительной документации обратно пропорциональна уровню рисков, которые связаны со снижением технико-экономических параметров застройки.

Здесь стоит помнить, что участки с высокой степенью готовности разрешительной документации очень часто продаются по завышенной стоимости, при этом количество вариантов для изменения проекта уменьшается.

Если вы хотите зайти в столичный регион, предпочтительней рассматривать участки с корректным видом разрешенного использования и согласованными Тэпами, но также  возможно рассматривать участки без исходно-разрешительной документации и с отсрочкой оплаты после получения протокола градостроительно-земельной комиссии города Москвы. Есть варианты рассмотрения входа с fee-девелопером с комиссией 10-15% от прибыли проекта. Как правило, в функции fee-девелопера входит согласование и получение всей необходимой разрешительной документации по проекту, условий финансирования, функции тех. заказчика и ген. подрядчика, но всегда является гибким переговорным процессом.

Важно: если вы планируете свой первый проект, то лучше обратиться за помощью к опытной компании, которая поможет со всеми этапами (от выбора участка до получения необходимых документов для строительства).

Какой вывод можно сделать?

Приобретение участка без градостроительной документации — отличный способ сэкономить, но перед покупкой нужно обязательно скрупулезно проанализировать градостроительный потенциал и попросить помощи у профессионалов. Иначе есть шанс купить участок, на котором нельзя построить ничего.