Дубай: рост экономики стимулирует развитие рынка арендной недвижимости

Несмотря на глобальные экономические колебания, ОАЭ демонстрируют устойчивый рост, зафиксировав увеличение реального ВВП на 3,6% в 2023 году. Прогноз на 2024 год предсказывает подъем до 3,9%, чему способствуют усиливающиеся ненефтяные сектора — от туризма до недвижимости.

Этот рост служит отражением уверенности в экономическом будущем, с прогнозами Всемирного банка, предполагающими, что ВВП ОАЭ вырастет до 3,9% в 2024 году и до 4,1% в 2025 году. МВФ, в свою очередь, предрекает, что к 2029 году темпы роста ВВП в ОАЭ могут достигнуть 4,5%, опережая большинство мировых регионов.

Впрочем, нефть продолжает оставаться значимым драйвером экономики, цены на черное золото в 2023 году колебались от 75 до 95 долларов за баррель, что приближается к пиковым уровням 2018 года. Прогнозы PricewaterhouseCoopers (PwC) указывают на 4%-ный рост нефтяного сектора, с ценами на нефть марки Brent, которые, вероятно, останутся выше 80 долларов за баррель.

Инфляция и Инвестиции: Размах и Преобразования

По прогнозам МВФ, глобальная инфляция в 2024 году снизится до 5,8%, в то время как в ОАЭ ожидается ее рост до 2,1% — умеренное увеличение по сравнению с 1,6% в 2023 году. Интерес к стране также не угасает. ОАЭ стабильно удерживают высокие позиции по привлечению прямых иностранных инвестиций, находясь в топ-25 по индексу инвестиционного доверия Kearney.

Неуклонное развитие цифровой экономики, с прогнозируемым объемом 140 миллиардов долларов к 2031 году, подчеркивает решимость страны укрепить свои позиции как регионального и глобального центра инноваций. В этом контексте, начало строительства новой голубой линии метро в Дубае, которая к 2029 году свяжет ключевые районы города, служит ярким примером инвестиционного запала и амбициозных планов по инфраструктурному развитию.

Город, который не спит: Дубай и его Мировые Амбиции

Число жителей Дубая на июнь 2024 года достигло 3,71 миллиона, с увеличением на 50 тысяч за полгода. Привлекательность эмирата для экспатов — преимущественно из-за простоты визовых процедур, распространенности английского языка и высокого уровня жизни — очевидна. Согласно отчету Henley & Partners, к концу 2023 года в Дубае проживало 68,5 тысяч долларовых миллионеров и 15 миллиардеров, а в 2024 году ожидается пополнение еще 6,7 тысяч сверхбогатых граждан.

В этом контексте Дубай продолжает привлекать внимание благодаря своей «золотой визе», роскошной жизни и благоприятным налоговым условиям. Сверхбогатые жители эмирата владеют в среднем четырьмя объектами недвижимости, что создает дополнительный спрос на высококачественные жилые площади.

Жилой Рынок: Перспективы и Реалии

Рынок жилой недвижимости Дубая продолжает развиваться. В первом полугодии 2024 года было продано более 73 тысяч объектов, при этом рост во втором квартале превысил уровень предыдущих периодов. Спрос на строящееся жилье продолжает доминировать, особенно актуальны апартаменты, где количество сделок увеличилось на 80% по сравнению с тем же периодом прошлого года. Интерес к готовым объектам остается стабильным, что также способствует увеличению цен в сегменте.

Рынок Аренды: Динамика и Тенденции

После галлопирующих темпов роста рынка в 2021-2022 гг., сейчас наблюдается его стабилизация. В начале 2024 года количество сделок увеличилось на 6% по сравнению с первым кварталом. Арендные ставки на виллы возросли на 10%, достигнув 297 тысяч дирхамов в год, в то время как аренда апартаментов подорожала на 6%, составив 120 тысяч дирхамов в год. Важным фактором здесь является растущее население и стабильный спрос на аренду жилья, что создает условия для дальнейшего роста цен.

Рост рынка аренды обусловлен рядом факторов, таких как стабильная политическая обстановка, развитая инфраструктура, благоприятный инвестиционный климат. Важную роль в долгосрочном развитии рынка аренды также играет законодательство в регионе — начиная с 2021 года на рынке аренды Дубая заключение арендных договоров контролируется государственными органами (выселение жильцов и повысить арендную плату невозможно). 

Владельцы квартир, которые сдают в аренду в первый раз, максимально поднимают ставку аренды на фоне высокого спроса и ограничений по увеличению ставки в дальнейшем.

Растущая численность населения региона, приводит к увеличению спроса на аренду жилья, что в свою очередь способствует росту стоимости аренды. Это создает условия, при которых иностранные граждане, проживающие в съемных домах и квартирах, вынуждены принимать решение о покупке собственного жилья.

В конечном итоге укрепляется тренд на рост доли конечных покупателей — тех, кто приобретает недвижимость для собственного проживания. Учитывая текущую стадию развития рынка, это благоприятный тренд для девелоперов, некоторые из которых отмечают охлаждение инвестиционного пыла. На этом фоне вероятно дальнейшее смещение интереса девелоперов в сторону неинвестиционных покупателей: это означает появление новых форматов, интересных планировочных решений, развитие маркетинговой составляющей. Возможно, скоро мы увидим 3Д планировки, более качественные рендеры — все то, к чему привыкли на российском рынке.