Как застройщики на Бали формируют новый рынок премиальной недвижимости

Еще десять лет назад рынок недвижимости Бали ассоциировался в основном с недорогими виллами для серферов, сторонников life-work баланса и туристов. Сегодня ситуация изменилась: остров переживает настоящий строительный бум, а вектор развития уверенно сместился в сторону премиального и ультрапремиального сегмента. Причины — в стремительном росте международного спроса, изменении образа жизни глобальной аудитории и активной трансформации острова под нужды состоятельных инвесторов.

Новый потребитель: кто покупает недвижимость на Бали

Основные покупатели премиальной недвижимости на Бали — обеспеченные предприниматели, IT-специалисты, инвесторы и представители креативного класса из Австралии, Сингапура, Южной Кореи, Европы и, все чаще, из России и стран СНГ. Они ищут не просто жилье у океана, а инвестиционно привлекательные, юридически прозрачные, качественно построенные проекты — желательно с инфраструктурой уровня luxury-отеля.

Многие рассматривают Бали не как временное убежище, а как постоянное место жительства или хаб для ведения бизнеса. Удаленная работа, «налоговая гибкость» Индонезии, легкость получения визы и высокий уровень жизни при относительно низких издержках делают остров особенно привлекательным.

Застройщики переформатируют рынок

До недавнего времени рынок был фрагментированным и «серым»: участки продавались без юридических гарантий, проекты строились без разрешений, покупателям приходилось рисковать. С приходом крупных девелоперов ситуация изменилась. Компании из Европы, России и несколько застройщиков из ОАЭ, которые начинают выходить на рынок, привнесли опыт комплексного строительства в премиум-сегменте и запустили проекты с понятной юридической моделью, прозрачной структурой собственности и высоким уровнем сервиса.

Такие девелоперы инвестируют не только в сами объекты, но и в инфраструктуру: создаются кластерные районы с единым архитектурным кодом, частными школами, wellness-центрами, кафе, галереями и коворкингами. Формируется городская среда, аналогичная международным курортным локациям — от Майами до Пхукета.

Где формируется «новая элита» Бали

Среди ключевых районов премиального девелопмента на первом месте сейчас стоит Семиньяк — центральная точка туристической и деловой активности с развитой инфраструктурой, премиальными ресторанами, галереями, бутиками и удобным доступом к пляжам. Здесь запускаются одни из самых заметных проектов последнего времени. Один из них — Beraban Luxury Lofts, комплекс апартаментов в формате «городских лофтов», который сейчас находится на стадии строительства и иллюстрирует переход местного рынка к более современным жилым проектам.

Также активно развиваются Чангу, Улувату и Убуд. В Чангу наблюдается устойчивый спрос на бутик-виллы и апартаменты с гостиничным сервисом. Улувату выбирают за уединение и панорамные виды на океан. Убуд, традиционно ассоциирующийся с духовными практиками, становится точкой притяжения для ценителей устойчивой архитектуры и eco-friendly девелопмента.

Цены на премиальную недвижимость растут в среднем на 15–20% в год. По данным Bali Investment Club, средняя стоимость квадратного метра в новых проектах премиум-класса в Чангу в 2024 году превысила $4000, а доходность при сдаче в аренду достигает 10–12% годовых.

Юридические тонкости и решения

Иностранные граждане не могут владеть землей в Индонезии напрямую, поэтому наиболее распространенной и легальной формой владения остается долгосрочная аренда (leasehold) — как правило, сроком на 25–30 лет с возможностью пролонгации до 80 лет. Такая схема позволяет фактически распоряжаться недвижимостью: сдавать ее в аренду, продавать право аренды, передавать по наследству.

Некоторые инвесторы прибегают к созданию иностранной компании (PMA), которая формально имеет право приобретать земельные участки и строения. Однако важно понимать, что даже эта структура несет юридические риски. В случае судебных споров индонезийские суды, как правило, становятся на сторону местных граждан или государства. Кроме того, регистрация и поддержание деятельности PMA требует соблюдения строгих требований к бизнес-активности, налоговой отчетности и отчетам по трудоустройству.

Именно поэтому надежные застройщики на Бали заранее выстраивают сделки по модели leasehold, обеспечивая покупателю прозрачную, законную и повторяемую схему владения. При покупке недвижимости важно работать через профессиональных консультантов, знакомых с местным законодательством и судебной практикой, чтобы минимизировать риски.

Что дальше

Бали уверенно переходит из разряда экзотического доступного курорта в полноценную международную локацию для инвестиций в премиальную недвижимость. Ранее остров ассоциировался в основном с бюджетными виллами и туристическим жильем, но сегодня рынок стремительно меняется: растет качество девелопмента, усиливается конкуренция, появляются крупные международные игроки, включая застройщиков из ОАЭ и Европы.

По данным Bali Investment Club, за последние три года средняя стоимость объектов в верхнем ценовом сегменте выросла на 40%, а в локациях вроде Семиньяка и Улувату премиальные виллы стоят от $500–700 тысяч и выше. Многие новые проекты стартуют с прайсов от $300 тысяч за апартамент. В Чангу, например, средняя стоимость квадратного метра в сегменте high-end уже превысила $4000, что сопоставимо с некоторыми курортными локациями Южной Европы.

Формируется новая модель потребления: на первый план выходит не только аренда, но и капитальные инвестиции в lifestyle-объекты, которые сочетают в себе комфорт проживания, профессиональное управление и стабильную доходность. Растет спрос на проекты с отельным сервисом, полноценной инфраструктурой и высоким архитектурным качеством.

В ближайшие годы спрос со стороны международных инвесторов и экспатов, скорее всего, продолжит расти — особенно на фоне глобального тренда на релокацию, цифровую миграцию и поиск новых точек опоры вне мегаполисов. Девелоперы, способные предложить продукт, соответствующий мировым стандартам премиум-класса, будут формировать не только локальный рынок, но и новый облик Бали как глобальной инвестиционной площадки.

Публикация не является финансовой рекомендацией.