Что делать с жилищным вопросом

Сейчас очень много пишут, что «не стоит откладывать решение своего жилищного вопроса». Я же считаю наоборот — стоит. В первую очередь, в пользу этого говорит высокая банковская ставка. При нынешнем уровне ключевой, рыночная процентная ставка по ипотеке составляет 18-20% годовых. Плюс увеличение суммы первоначального взноса — от 30% (хотя это, само по себе, уже ведет к сокращению числа потенциальных ипотечников). 

Вопреки общему настроению, я оцениваю данные изменения положительно. Ужесточение условий ипотечного кредитования, может служить началом успешной трансформации жилищно-кредитной системы. Так, реализована давно назревшая необходимость ограничения льготной ипотеки: выдача «в одни руки» по всем льготным программам. С 23 декабря 2023 года у клиента может быть только один кредит, где он является заемщиком, созаемщиком или поручителем по одной из госпрограмм. Если клиент нарушит это условие и получит второй кредит, ставка по кредитному договору будет повышена. Это призвано остановить практику покупки нескольких квартир с целью дальнейшей спекуляции. Льготные программы должны работать только для действительно нуждающихся в улучшении жилищных условий и неспособных сделать это без помощи государства.

По итогам первых трех кварталов 2023 года 75% выдаваемых ипотечных кредитов приходилось на льготные государственные программы. О проблеме влияния разгона ипотечного кредитования в России на реальную доступность жилья для населения, я писала еще 4 года назад. На сегодняшний день дешевая и доступная ипотека разогнала цены на недвижимость до заградительного уровня, сделав его практически недоступным для населения.

О сохранении «Семейной ипотеки» говорил в ходе прямой линии 14 декабря Президент России Владимир Путин. Программа семейной ипотеки занимает лидирующее место среди льготных программ. Ее ограничение, по количеству выданных кредитов в «одни руки», увеличение первоначального взноса и необходимость возврата к наличию двоих детей у заемщиков (как вариант последующего этапа ее ужесточения), существенно снизит возможности спекулирования и роста риска дефолтов заемщиков, а также приведет к более целевому использованию бюджетных средств. 

В отличие от рыночной ипотеки, заемщики по льготной ипотеке не торопятся ее досрочно погашать. Следовательно, высокий уровень бюджетной нагрузки сохранится в течение всего периода высокой ключевой ставки ЦБ. В связи с предстоящим сокращением ипотечного кредитования, к лету 2024 года, ожидается сокращение притока средств на эскроу-счета застройщиков и банкам придется финансировать проекты по рыночным ставкам, что создаст дополнительные риски для всей строительной сферы. 

Семейная ипотека может служить переходным инструментом на пути от кредитной к кредитно-сберегательной модели ипотеки, убежденным сторонником и последовательным пропагандистом которой я являюсь. Кредитно-сберегательная модель позволяет наиболее эффективно использовать бюджетные средства — деньги даются не банку, а человеку, помогая сформировать первоначальный взнос. Помощь в накоплении первоначального взноса государством ограничена 3-6 годами, хотя, в отдельных случаях, возможно накопление и от одного года. Это существенно ниже субсидирования существующих ипотечных госпрограмм и облегчает нагрузку на бюджет.

Программа жилищно-строительных сбережений выгодна и для банков, и для застройщиков. Причем это выгода не в отдаленной перспективе. Нужно трезво оценивать экономическую ситуацию и возможности государственного бюджета. В результате нерыночного способа разгона цен на жилье, ставшего недоступным без банковского кредитования, ситуация на рынке жилья пришла к ступору и недоступности возможности приобретения жилья для подавляющей части населения. А в данном случае система уже через год получает дисциплинированного заемщика (привыкшего копить), с реальным первоначальным взносом. А ведь именно отсутствие накоплений и возможности внести первый взнос, вкупе с желанием застройщиков сохранить высокие темпы строительства, вызвало волну «околонулевых» программ у застройщиков, которые, в итоге, привели к увеличению стоимости объектов и, соответственно, росту кредитной нагрузки на заемщиков и государственный бюджет.

В завершении хочу подчеркнуть, что преимущество кредитно-сберегательной системы над укоренившейся в нашей стране «американской» версией ипотечного кредитования, имеет четкое финансово-математическое обоснование. А отрицание возможности трансформации существующей жилищно-кредитной системы, связано скорее с нежеланием вносить коррективы и стремлением к сиюминутной выгоде, которую последние годы давала «американская» модель.