Градостроительная оценка: зачем нужен полный анализ земельного участка

На рынке недвижимости нередко земля оказывается под различными ограничениями, которые могут не позволить реализовать на ней задуманный проект. Оценка градостроительного потенциала земельного участка поможет разобраться во всех работах, которые можно проводить на конкретном участке, особенно на тех, которые попадают в зоны с особенными условиями использования территорий (ЗОУИТ).

Например, мы уже помогли одному из клиентов не потерять деньги на покупке земли в Подмосковье, находящейся во втором поясе зоны санитарной охраны (ЗСО 2 пояс) источников питьевого водоснабжения. Участок, которым интересовался клиент, согласно градостроительному плану земельного участка (ГПЗУ), попадает в ЗСО 2 пояс Москвы-реки.

Пояса ЗСО устанавливаются на территориях, где расположены водозаборы или водопроводы. Долгое время территории, расположенные в границах второго пояса ЗСО, согласно Земельному кодексу, фактически были исключены из оборота. При этом исторически сложилось, что во втором поясе находится множество садовых товариществ и различных строений. В 2022 году ограничение на предоставление в собственность участков во втором поясе было снято, их снова можно приватизировать, продавать и покупать.

Пояса ЗСО важно не путать с водоохранными зонами. В водоохранных зонах возможно строительство хозяйственных и иных объектов. При этом обязательно должны быть сооружения, обеспечивающие охрану водоемов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды. Это могут быть, например, очистные сооружения или канализация.

Пояса ЗСО источников питьевого водоснабжения устанавливаются внутри водоохранной зоны, но не равны ей — пояса есть только рядом с водозаборами, а не вдоль всего водоема. Но условия использования таких территорий могут быть более строгими.

Например, ширина водоохранной зоны Москвы-реки составляет 200 м. При этом, по решению властей, в Подмосковье во втором поясе ЗСО выделена «жесткая» режимная зона. Здесь на расстоянии по 150 м в обе стороны от прибрежных участков канала имени Москвы, его водохранилища и участков Москвы-реки запрещено всякое строительство, а также обработка земли с применением навозного удобрения, стирка белья, водопой и купанье скота.

Однако картографический материал ЗСО имеет гриф «секретно» и не предоставляется в открытом доступе. В результате расположение создаваемого или реконструируемого объекта в такой зоне является одной из наиболее удобных причин для указания на несоответствие планируемого объекта — именно потому, что перепроверить эту информацию во внесудебном порядке невозможно.

Вместе с тем строительство на участках, которые отражаются как попадающие в ЗСО 2 пояс, бывает допустимо. Чтобы это выяснить наверняка, и нужна градостроительная оценка.

Для начала необходимо установить точные границы второго пояса ЗСО. Не всегда они могут быть обозначены на кадастре, но это не освобождает от рисков. Санитарно-защитная зона источников водоснабжения как один из видов ЗОУИТ может быть признана как ранее установленная.

Даже предварительное согласование строительства жилого дома, который попал во второй пояс ЗСО, не гарантирует впоследствии проблем с регистрацией прав. Поэтому необходимо в любом случае установить точные границы 2 пояса ЗСО: возможно, по итогам участок и вовсе будет исключен из зоны.

Кроме того, отразив второй пояс ЗСО в точных границах относительно границ участка, можно выяснить, что границы зоны занимают незначительную часть участка. На остальной части участка строительство будет возможно. Но при этом важно добиться получения градостроительного плана участка с указанным пятном застройки.

Наконец необходимо проанализировать все имеющие виды разрешенного использования (ВРИ) участка. В границах второго пояса ЗСО можно строить объекты некапитального строительства, запреты касаются только капитальных объектов.

Как видно, строительство, или скажем так, в некоторых случаях обустройство жилья, на участке, в ГПЗУ которого указан ЗСО 2 пояс в ряде случаев возможно. Именно поэтому прежде чем приступать к возведению объекта или купить земельный участок для застройки, стоит заказать такую услугу как градостроительная оценка (оценка градостроительного потенциала участка) у юристов.

Подробнее про градостроительный потенциал земель в блоге Алмаза Кучембаева.