Гайд по покупке недвижимости в Дубае в 2025 году

В последние годы интерес к недвижимости Дубая среди иностранных инвесторов стабильно высок. Если в 2022–2024 годах рынок характеризовался «хайпом» и ажиотажем, то в 2025 году он стал зрелым, прозрачным и ориентированным на долгосрочные инвестиции с прогнозируемой доходностью и четким вектором развития.

Самые важные тезисы:

• В первую очередь стоит определится с целью покупки: инвестиции, переезд в Дубай, сдача в аренду или получение резидентства ОАЭ. От этого зависит ваша стратегия.
• Если вы собираетесь жить сами, то какой стиль жизни вам подходит? Ответ на этот вопрос позволит выбрать район, предпочтительных соседей и тип недвижимости. 
• Если вы собираетесь сдавать недвижимость, важно понимать кто ваша целевая аудитория. Если это семья с детьми — важно наличие инфраструктуры и количество комнат. В даунтауне наоборот, большая квартира будет не востребована. А студия или однокомнатная квартира идеально подойдет для офисного работника или фрилансера.
• То, что застройщик — известная компания, не гарантирует успех проекту. У каждого успешного застройщика бывают неудачные проекты. Часто крупные застройщики нанимают подрядчиков, качество работ у которых бывает разное. 
• Большая часть инвестиционно привлекательных объектов продается через нетворкинг между брокерами до публикации на агрегаторах.
• Вам выгоднее и быстрее работать через брокера. Брокер умеет торговаться за счет понимания специфики и актуального состояния рынка. Недвижимостью владеют люди разных национальностей со своими культуральными особенностями. На ваше предложение скинуть 3-10 процентов от стоимости, в большинстве случаев, вам даже не ответят.

Почему Дубай? Главные преимущества

• Высокая доходность: средняя доходность от аренды в Дубае — 5–8% годовых, что выше, чем во многих мегаполисах мира.
• Отсутствие налогов: нет налога на доходы, прирост капитала и наследство для владельцев недвижимости.
• Прозрачное законодательство: иностранцы могут покупать недвижимость в так называемых freehold-зонах с полным правом собственности.
• Стабильная экономика и политика: ОАЭ — один из самых безопасных и быстро развивающихся регионов мира.
• Гибкие визовые программы: владелец недвижимости может претендовать на долгосрочную резидентскую визу (Golden Visa).

Тренды рынка недвижимости Дубая в 2025 году

• Рост предложения: в 2025 году на рынок выйдет около около 41 000 единиц новых объектов. Это приведет к большей конкуренции среди застройщиков и более широкому выбору для покупателей.
• Спрос на премиум-сегмент: самые востребованные районы — Palm Jumeirah, Downtown Dubai, Dubai Marina. Здесь активно покупают как для жизни, так и для инвестиций.
• Интеграция «умных» и экологичных технологий: новые проекты все чаще включают энергоэффективные решения, системы «умный дом», инфраструктуру для электромобилей.
• Стабильный рост цен: несмотря на увеличение предложения, цены в топовых районах продолжают расти, но без прежней ажиотажной динамики. Это связано с ростом населения города, в первую очередь.

Как купить недвижимость в Дубае: пошаговая инструкция

1. Определитесь с целью покупки  
   Инвестиции, переезд, сдача в аренду или получение резидентства — от этого зависит выбор района и типа недвижимости.
2. Выберите надежного агента
   Работайте только с лицензированными брокерами, зарегистрированными в RERA. Это снизит риски и упростит процесс.
3. Получите ипотечное одобрение (если нужно)  
   Иностранцы могут получить ипотеку в банках ОАЭ (Emirates NBD, Mashreq, HSBC и др.). Обычно требуется первоначальный взнос 25–50%, ставка 3,5–5% годовых, срок до 20 лет.
4. Найдите объект и внесите депозит  
   После выбора объекта подпишите предварительный договор (Form F) и внесите депозит (обычно 10%).
5. Проведите юридическую проверку  
   Проверьте отсутствие долгов и обременений. В этом вам поможет опытный агент.
6. Подпишите договор купли-продажи  
   Оформите договор в присутствии обеих сторон и агента. Проведите расчет с продавцом по согласованной в договоре схеме.
7. Зарегистрируйте сделку в Dubai Land Department (DLD) 
   Оплатите регистрационный сбор (4% от стоимости), услуги регистрационного агента и нотариуса.
8. Получите свидетельство о собственности (Title Deed) 
   После регистрации вы становитесь полноправным собственником.
9. Оформите коммунальные услуги
   Переведите счета на свое имя (DEWA, Empower и др.).

Сколько стоит купить недвижимость в Дубае

*Цены актуальны на 2025 год и могут меняться в зависимости от типа объекта и состояния рынка

Основные расходы при покупке недвижимости

• Регистрационный сбор DLD — 4% от стоимости
• Услуги регистрационного агента — 4 000 AED (для объектов дороже 500 000 AED)
• Агентское вознаграждение — 2% от стоимости
• Нотариальные услуги, NOC (No Objection Certificate) — 500–5 000 AED
• Ипотечная регистрация (если есть) — 0,25% от суммы кредита

Важные нюансы и подводные камни

• Проверяйте застройщика и объект: особенно при покупке на этапе строительства (off-plan). Изучайте репутацию, сроки сдачи, историю завершенных проектов.
• Остерегайтесь завышенных цен: сравнивайте предложения, анализируйте рынок, не поддавайтесь на давление агентов.
• Планируйте расходы на обслуживание: в некоторых комплексах высокие сервисные сборы.
• Изучите разницу между freehold и leasehold: freehold — полная собственность, leasehold — аренда на срок до 99 лет.
• Проверяйте документы на этапе сделки: привлекать юриста не обязательно, опытный агент поможет вам избежать юридических ошибок и защитит ваши интересы. Внести изменения в договор возможности нет. В ОАЭ стандартизированный договор, который регистрируется с помощью технологии блокчейн.

Полезные ресурсы:

• Dubai Land Department (DLD) — регистрация недвижимости
• RERA — проверка агентов и застройщиков
• DEWA — подключение коммунальных услуг