80% офисов в БЦ класса «В плюс» реализуются до окончания строительства

До сдачи бизнес-центра остается в среднем 20% свободных лотов на продажу, рассказала Елизавета Ильюхина, руководитель коммерческого департамента West Wind Group.

На текущую ситуацию повлияли три основные фактора.

1. Много новых инвесторов

Приток непрофильных инвесторов на рынок недвижимости в 2024 году остается высоким. В ближайшей перспективе он, скорее всего, падать не будет. Качественные офисы воспринимаются непрофильными игроками как надежный ликвидный актив. А поскольку самый широкий выбор предложений — на этапе строительства или редевелопмента, то и раскупаются такие лоты еще до ввода в эксплуатацию бизнес-центра.

Но и те, кто выбирает помещения для себя, тоже часто ищут их в строящихся БЦ, т.к. цены примерно на 15% ниже, чем в готовых.

2. Падение объемов ввода

Появление новых готовых объектов не успевает за спросом. В 2022 и 2023 годах ввод офисов составил 341 тыс. м2 и 280 тыс. м2 соответственно. На фоне рекордных показателей 2021 года в 600 тыс. м2 это было ощутимое снижение. Редевелопмент частично «закрывает» дефицит: более 40% от всех существующих лотов на рынке появилось благодаря ему. Однако далеко не все старинные здания подходят для перепрофилирования в БЦ класса В+.

И хотя в этом году объемы ввода, согласно прогнозам, могут превысить 600 тыс. м2, проблему это не решит. После 2024 года вернется проседание по новым качественным объектам. Во многом это связано с переносом сроков по проектам строительства и редевелопмента из-за высокой ключевой ставки. Покупатели это понимают и стараются приобретать офисы сейчас.

3. Уменьшение нарезки

Девелоперы идут навстречу инвесторам и конечным пользователям: продают помещения небольшими блоками, что еще больше стимулирует активность на рынке.

У большинства покупателей из обеих категорий бюджеты — от 20 до 200 млн рублей. Этих сумм хватает, чтобы приобрести один или несколько качественных офисов от 50 м2 до 700 м2 — в зависимости от расположения и уровня бизнес-центра. Самыми «ходовыми» стали помещения до 300 «квадратов» в деловых локациях. 

Предположительно, влияние всех трех факторов сохранится до конца 2024 года. В связи с этим процент офисов, которые реализуются до завершения редевелопмента или строительства БЦ, может вырасти с 80% до 100%.