В чем заключаются особенности услуги по подбору квартиры

Что нужно знать о клиенте, чтобы подобрать для него именно то жилье, которое ему нужно?

В процессе подбора жилья необходимо учесть как личные предпочтения, так и жизненные сценарии клиента: от состава семьи и планов на домашний уют до их гостеприимства и привычек в быту.

Ответы на вопросы о том, как часто мои клиенты принимают гостей, предпочитают ли они проводить время на кухне или плескаться ванной, какие интересы у детей, и нужен ли гараж для автомобиля, диктуют выбор района, здания и конкретной квартиры.

Определив бюджет, будь то личные финансы или кредит, мы углубляемся в детали подбора.

При осмотре жилья, каждый оценивает его по-своему: одни ощупывают стены, другие чутки к ароматам, третьи ищут идеальный вид, а четвертые интересуются историей прежних жильцов.

Если говорить о технической стороне вопроса, какие критерии важны?

• Время и качество последнего ремонта, чтобы представить возможные дополнительные вложения;
• Состояние трубопровода, качество установленной сантехники, наличие счетчиков и актуальность их последней замены;
• Качество и функциональность окон;
• Состояние потолков, в том числе в подъездах, чтобы исключить возможность утечек;
• Что установлено: газовая или электрическая плита, ее состояние;
• В подъезде необходимо оценить состояние дверей соседних квартир, что может многое сказать об общем благополучии жильцов;
• Очень желательно собрать информацию о деятельности управляющей компании и величинеплатежей за коммунальные услуги;
• Обязательно выяснить историю собственности квартиры — это помогает прогнозировать осуществимость и сложность предстоящей сделки.

Нельзя упускать детали, так как мы подбираем не просто квартиру или дом, но будущее место жительства, которое должно быть безопасным и комфортным.

Какие существуют риски при покупке жилья? Что нужно обязательно узнать о квартире и собственниках перед покупкой?

Когда вы что-то приобретаете в магазине, достаточно, чтобы продавец хотел отдать вам товар, а вы желали его купить. С недвижимостью все сложнее: сделку могут оспорить, если выяснится, что она мошенническая или чьи-то права при продаже были нарушены. Покупателю при этом будет грустнее всего: из квартиры выселят, деньги придется возвращать через суд, а иногда и попрощаться с ними.

Чтобы этого не произошло, нужно внимательно посмотреть все документы — причем обязательно оригиналы или заверенные нотариусом копии.

Что нужно проверить:

Выписка ЕГРН. Это очень важный документ со сведениями из Единого государственного реестра недвижимости, который даст вам много полезной информации (кто собственник, есть ли обременения, характеристику квартиры, сроки владения недвижимостью).

Документы собственника, а именно:

• Действительность и данные паспорта. Допустим, собственник полгода назад сменил паспорт, сказав в полиции, что старый потерял. А сейчас пытается заключить сделку по недействительному документу, чтобы потом ее оспорить. Это чревато проблемами.
• Семейное положение. Один из супругов не может самовольно распоряжаться совместно нажитым имуществом без согласия другого. Такую сделку легко оспорить. Так что важно выяснить, состоит ли собственник в браке, и с какого числа. 
• Информация о детях. Сама по себе она вам ничего не скажет. Но, если у собственника есть дети, это повод для дополнительных проверок и требований новых документов. Если квартиру покупали в ипотеку, для ее погашения могли использовать материнский капитал. Это накладывает обязательство выделить детям доли в квартире. Следовательно, если в числе собственников значатся только родители, сделано этого не было. Впоследствии сделку могут оспорить.

Правоустанавливающие документы

• Договор купли-продажи

Здесь все просто: если нынешний владелец купил квартиру у предыдущего, это подтверждается соответствующим договором. Если у вас есть выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости, сравните данные продавца с теми, что указаны в документе. Попросите также показать акт приема-передачи квартиры и расписку продавца в получении денег. Так вы убедитесь, что прежний владелец не имеет претензий к нынешнему.

• Договор долевого участия в строительстве

Если собственник приобрел недвижимость на стадии строительства, у него на руках будет именно этот документ, а после сдачи дома — еще и акт приема-передачи квартиры.

• Свидетельство о праве на наследство

При сделках с таким имуществом есть риск, что внезапно объявится обделенный наследник и попытается оспорить сделку. При этом чем больше времени прошло с момента наследования, тем ниже риски вляпаться в неприятности. Лучше проконсультироваться с юристом перед покупкой.

• Договор дарения

Риски приобретения подаренного жилья также лучше оценивать вместе со специалистом. Юрист выяснит, соблюдены ли форма и порядок заключения сделки, правомерно ли собственник владеет жильем.

• Договор передачи квартиры в собственность

Он выдается, если владелец приватизировал эту квартиру. При сделках с такой недвижимостью есть один нюанс. Если человек, зарегистрированный в квартире, отказался от участия в приватизации, он получает пожизненное право проживать в ней до тех пор, пока не снимется с учета добровольно. Иначе его невозможно выселить даже через суд. Так что важно проследить, чтобы он выписался до того, как продавец получит деньги. Или вы рискуете купить квартиру вместе с жильцом.

• Справки о прописанных в квартире людях

Помимо отказавшихся от приватизации, опасность для вашей сделки и комфортного проживания в купленной квартире представляют такие жильцы:

• выписавшиеся из квартиры для прохождения срочной службы в армии или лечения в санатории;
• снятые с учета из-за отбывания наказания в местах лишения свободы;
• признанные безвестно отсутствующими;
• несовершеннолетние, отправленные в интернат.

Есть ли разница в покупке квартиры на вторичном рынке или на рынке новостроек?

Да, конечно есть. 

Преимущества покупки в новостройке:

• Легче взять в ипотеку
• Привлекательная ставка (пока еще)
• Инвестиционная привлекательность
• Чистота и ухоженность
• Уютные и современные дворы
• Большой выбор планировок
• Минимальные риски, покупая квартиру у проверенного застройщика, через эскроу- счета

Подбор покупки в новостройке обычно происходит в течение 1 месяца. И здесь обычно нужно работать быстро, потому что цены только растут.

С вторичным рынком все сложнее. Время здесь часто работает в пользу покупателя и снижение цены. Продавец всегда заведомо хочет продать выше рынка, и только по истечении месяца и более  готов скинуть цену.

Если говорить не про цену, а про расположение объекта, то здесь тоже совершенно разные критерии поиска.

С застройщиками все понятно: есть объект — пришел, купил. На вторичном рынке бывают запросы на конкретные дома, и приходится «вылавливать» там объекты. 

Можно ли самостоятельно подобрать квартиру по сайтам с объявлениями? В чем суть услуги по подбору квартиры?

Самостоятельный подбор возможен, но многие  обращаются ко мне после утомительных поисков самостоятельно. Человеку нужен взгляд со стороны, мнение третьего лица, которое не заинтересовано в этом объекте. 

У опытного специалиста в сфере недвижимости есть большая «насмотренность» квартир, есть четкое понимание стоимости объекта, он сразу до просмотра сможет уточнить все моменты юридические, с которыми вы столкнетесь, покупая объекте, ем самым сэкономит ваше время и деньги.

Пример из практики подбора квартир, что-то, что особенно запомнилось?

Иногда путь к идеальному жилью начинается там, где клиенты меньше всего ожидают. Так случилось в истории покупки квартиры, в которой я помогала молодой женщине из Киргизии. Она пришла с желанием купить двухкомнатную квартиру. Задача была понятная, но с одним конкретным ограничением: клиентка не рассматривала варианты в Заволжском районе, определив свой бюджет в 3,2 миллиона рублей.

В моей практике как риэлтора часто случается, что первоначальные запросы клиентов меняются по ходу поиска. Важно не просто перечислить доступные варианты, а помочь увидеть и изучить все возможности, которые открывает перед ними рынок недвижимости. Я показала клиентке разные районы, объяснила их особенности и показала, как они вписываются в различные жизненные сценарии.

И вот, сопровождая ее на этом пути изучения, мы пришли к неожиданному решению: остановить свой выбор на квартире в Заволжском районе. Больше того, она вышла за рамки первоначального бюджета, решив приобрести квартиру за 4 миллиона рублей.

Эта история показывает, что готовность изменять свои исходные планы всегда открывает новые двери. Профессиональный риэлтор не только ищет варианты, но и помогает клиентам найти место, которое станет для них по-настоящему домом. И часто это место оказывается там, где они даже не могли представить.

Мой совет для тех, кто находится в поиске жилья: оставайтесь открытыми к новым предложениям и слушайте советы профессионалов. Жилье, которое кажется идеальным на первый взгляд, может подарить гораздо больше, если вы готовы рассмотреть варианты за пределами своих изначальных ожиданий.