Почему редевелопмент в центре Москвы еще не стал массовым

Об основных из них рассказала Елизавета Ильюхина, директор коммерческого департамента West Wind Group.

Одна из задач редевелопмента — придать старинным зданиям современные функции. Во многом это и сужает пул объектов, т.к. далеко не каждый из них можно превратить в бизнес-центр, апарт-комплекс или МФК.

Преграда №1: технические параметры

Для офисов класса В+ нужны высокие потолки, удобные планировки, возможность сделать актуальную нарезку лотов. Но часто «исходные данные» не позволяют преобразовать здание в востребованный на рынке объект. А проводить редевелопмент в центре под офисы, например, более низкого класса невыгодно.

Потолки всего 2,8 м высотой, невозможность снести часть перегородок и адаптировать планировки под требования покупателей и арендаторов — все это сводит к минимуму интерес девелоперов к объекту.

Преграда №2: экономика проекта

Под вопросом может быть и ликвидность. Среди причин, по которым она страдает, — слишком высокие затраты на ремонт и долгие сроки окупаемости. В этом контексте важное значение имеет состояние конструктивных элементов в здании и история его эксплуатации: насколько она была интенсивной, проводился ли капитальный ремонт, замена перекрытий.

Если по характеристикам здание подходит, но строительные работы сопряжены с избыточными расходами, девелопер от здания, опять-таки откажется.

Преграда№3: статус ОКН

В некоторых случаях он тоже может снижать привлекательность объектов для покупки. Охранный статус могут иметь здания целиком или их отдельные элементы. В этом случае сроки строительных работ могут вырасти в два раза и более по сравнению с редевелопментом объектов, не являющихся ОКН. Это связано с согласованиями документов и всех этапов работ с профильными ведомствами. А для компаний сейчас крайне важна скорость оборачиваемости средств. Кроме того, из-за сложности работ на объектах культурного наследия бюджет строительства может вырасти на 5-20%.

В связи с перечисленными причинами, только каждый шестой объект в центре Москвы подходит под редевелопмент в соответствии с требованиями компании West Wind Group.