Цвета земли на Бали: где можно строить, сдавать и зарабатывать

Покупка земли на Бали — тема соблазнительная, особенно если мечтаешь о вилле под аренду. Но даже опытные инвесторы часто попадают в ловушку: участок в красивом месте, по хорошей цене, но… не в той зоне. Итог — штраф, блокировка Airbnb, а в некоторых случаях даже требование снести постройку.
Чтобы этого не случилось, важно понимать: на Бали цвет земли — это не оттенок почвы, а официальное обозначение типа участка на зонирующей карте (Peta RTRW). Именно цвет определяет, что можно строить, сдавать и использовать. Ниже — подробный разбор.

Жилая зона — желтая земля

Это территория, официально обозначенная как Tanah Hunian. Здесь можно строить частные дома, виллы, апартаменты. Зона подходит для жизни, для долгосрочной аренды, а иногда — для посуточной. Но есть важное уточнение: чтобы сдавать жилье посуточно (например, на Airbnb), нужно получить специальное разрешение — так называемое PBG (бывшее IMB) с указанием, что объект предназначен для гостевого проживания. И — главное — нужно согласие местной деревни, так называемого банжара. Без этого договор аренды будет формально нарушать правила.
В целом, если вы строите дом для себя — желтая зона подходит идеально.

Если же цель — арендный бизнес, нужно быть крайне осторожным и заранее получить все разрешения.

Туристическая зона — оранжевая земля

Это идеальный вариант для тех, кто планирует строить виллы под аренду. Оранжевая зона на карте обозначает землю категории Tanah Pariwisata — то есть туристическое назначение. Здесь можно строить отели, гостевые дома, посуточные виллы, проводить ретриты, открывать туркомпании и спа-центры.
Главное преимущество: разрешение на аренду здесь выдается официально и стабильно. В отличие от желтой зоны, здесь не требуется согласие банжара, и нет риска, что вашу виллу внезапно заблокируют на Booking или Airbnb. Именно поэтому спрос на оранжевые участки крайне высок, особенно в районах Чангу, Умалас, Переренан, Семиньяк и Убуд (туристическая часть).

Коммерческая зона — красная земля

На участках красного цвета (Perdagangan & Jasa) можно строить магазины, кафе, офисные здания и другие коммерческие объекты. В некоторых случаях также разрешено строительство гостевых домов — но только если это входит в список допустимого использования земли. Здесь нужно дополнительно консультироваться с кадастровым юристом.

Промышленная зона — серая земля

Такие участки можно использовать под склады, фабрики, технопарки, но только при наличии разрешения. Жилье и виллы здесь строить нельзя — даже если земля кажется дешевой и «в хорошем месте».

Сельхозземли — зеленая земля

Это самая проблемная категория для неопытных покупателей. Зеленая зона (Tanah Pertanian) предназначена исключительно для сельского хозяйства и плантаций. Никакого строительства здесь быть не должно. В реальности на таких участках часто пытаются «нелегально» строить виллы — но это чревато штрафами, сносами и блокировками. Многие думают, что «как-нибудь договорятся», но практика показывает обратное: власти начали активно чистить незаконные постройки.

Природоохранные зоны — темно-зеленая и синяя земля

Если участок отмечен как защищенный лес или зона охраны природы (цвет темно-зеленый или синий), строить там нельзя ни при каких условиях. Это могут быть побережья, национальные парки, вулканические зоны и леса. Даже если кто-то предлагает «дешевый участок с видом», без документов и с сомнительной историей — держитесь подальше.

Общественные и охраняемые зоны — светло-зеленая и полосатая зеленая земля

Светло-зеленая земля — это общественные зоны, парки, зеленые насаждения. Полосатая зеленая — охраняемые рисовые поля. На обеих территориях строить нельзя. Эти земли сохраняются государством как часть природного и культурного баланса острова.

Что выбрать инвестору

Если вы строите виллу для себя и не планируете сдавать — вам подойдет желтая зона, но обязательно уточняйте, какие ограничения наложены банжаром.

Если же вы хотите легально зарабатывать на аренде, выбирайте оранжевую зону — она создана именно для этого. Здесь нет правовых ловушек, есть стабильное регулирование и перспективы роста. Именно поэтому цены на землю в туристических (оранжевых) зонах выше — но и рисков почти нет.

Цены на землю в туристической (оранжевой) зоне на 2024–2025 год

Цены на землю в туристической зоне Бали (обозначенной на карте как оранжевая зона — Tanah Pariwisata) варьируются в зависимости от удаленности от моря, правового статуса (leasehold или freehold), инфраструктуры и плотности застройки. Ниже — усредненные ориентиры:

Семиньяк — один из самых дорогих и насыщенных туристических районов. Участки в аренду (leasehold на 25–30 лет) начинаются от $5,000–6,000 за сотку, но на топ-локациях вроде Petitenget и Oberoi цена может доходить до $8,000–10,000, а при покупке в собственность (freehold) — до $12,500 и выше за сотку. Свободных участков практически не осталось, что толкает цены вверх.

Чангу — достаточно популярен со стороны экспатов и арендаторов. Цены стартуют от $5,000 и доходят до $7,500+ в локациях рядом с пляжем (Batu Bolong, Echo Beach). Freehold может стоить дороже на 30–50%.

Переренан — быстро развивающаяся зона западнее Чангу. Цена за сотку — от $3,500 до $5,500 (leasehold). Много интересных участков средней площади.

Тибубенен — новая альтернатива Чангу, чуть дальше от моря, но активно застраивается. Стоимость — $3,000–4,500 за сотку, часто есть предложения с дорогой и коммуникациями.

Умалас — премиальный, но тихий район между Чангу и Семиньяком. Цена — $4,000–6,000, стабильный спрос на аренду и покупку.

Сесех — перспективный прибрежный район с менее плотной застройкой. Стоимость — $2,500–3,500, но интерес девелоперов быстро растет.

Убуд (туристическая часть) — интересен для вилл, ретритов и йога-центров. Цены — от $1,500 до $2,500, в зависимости от доступа к дорогам и виду.

Вывод

На Бали невозможно строить «в любом месте» — правила стали жестче, и теперь каждый квадратный метр земли под контролем. Если вы покупаете землю под инвестиции, главное, что нужно узнать, какого она цвета на карте RTRW.

Оранжевая земля — это уверенность. Желтая — это компромисс. Все остальное — потенциальная головная боль.

Покупка земли на Бали — это уже не про пляжи и закаты. Это про право собственности, PBG, банжара и законы. Зная цвет участка — вы знаете свою судьбу.