Московский рынок элитной недвижимости: итоги 2023 года

Какие тренды на рынке недвижимости в 2023 году вы можете назвать главными?

Прежде всего, стоит отметить возвращение капитала в Россию и рост объема продаж недвижимости на территории нашей страны. Самыми популярными городами ожидаемо стали Москва и Санкт-Петербург, на третьем месте — Сочи. 

Также одним из трендов стало создание ЗПИФов — закрытых паевых инвестиционных фондов. Это вид коллективных инвестиций, где инвесторы вкладываются в уже существующие активы. Например, с помощью ЗПИФ можно стать инвестором в элитную недвижимость — не нужно брать ипотеку или копить деньги, а можно «приобрести» часть этой недвижимости, внеся соответствующую сумму. 

Что стало со спросом на элитную московскую недвижимость?

Спрос вырос, как и на всю столичную недвижимость в целом. После событий 2022 года стало ясно, что для сохранения капитала необходимо его инвестировать, и делать это нужно в пределах страны. Недвижимость остается одним из самых стабильных способов инвестиций — цены на нее растут, спрос есть. 

Наш чек вырос, в среднем, на 25-30%. Обычно колебания курса подогревают рынок, а за прошедший год колебания были довольно частыми, поэтому спрос был стабильным. 

Пока нельзя сказать, что спрос вернулся к показателям 2020-2021-го года, но сейчас он примерно в 2 раза выше, чем в 2022 году. Люди понемногу успокоились и стали больше инвестировать. Спрос начал плавно расти уже со второго квартала 2023 года и достиг максимума в третьем квартале на фоне роста валютного курса. Тогда было заключено 470 сделок, связанных с элитной недвижимостью — это на 176% больше, чем в том же периоде прошлого года.

Всего за 10 месяцев 2023 года было заключено более 1,1 тыс сделок, что уже на 20% превышает показатель 2022 года. Прогнозируется, что всего по итогам года будет проведено 1,35-1,4 тыс сделок.

Спрос на вторичную элитную недвижимость также вырос — за 11 месяцев 2023 года было продано на 11% больше объектов, чем за аналогичный период в 2022 году. 

Как изменилось поведение покупателей?

Сейчас элитную недвижимость — даже очень дорогую — чаще покупают для себя, чем для инвестиций. При этом с прошлого года покупатели стали больше внимания обращать на вторичку с готовой отделкой и мебелью. Они хотели быть уверены в том, что квартира уже готова, и в нее можно въехать. Их опасения понятны — с нестабильной экономической ситуацией строительство могло затянуться из-за подорожавших материалов или их отсутствия.

В этом году спрос на вторичку и новостройки примерно одинаков. По сравнению с прошлым годом, вырос спрос на новостройки на раннем этапе в сегменте делюкс, премиум и бизнес. Иногда жилье покупают через несколько дней после открытия продаж. Также востребованы новостройки на финальном этапе — когда сам объект уже можно посмотреть. При этом наибольшим доверием пользуются известные застройщики, которые уже давно на рынке.

Что касается российских инвесторов, то многие активно продают недвижимость за рубежом, чтобы вложить деньги в российскую — чаще всего в Москве и Подмосковье. Популярностью пользуются и квартиры, и загородные дома.

Какова ситуация с предложением и ценами на рынке?

За счет активного вывода на рынок новых объектов объем предложения за год увеличился на 32%, и теперь он составляет 3 420 лотов (462 тыс кв.м). При этом, ежеквартальный темп прироста предложения снизился с 15% до 1% за счет роста спроса. 

В сегменте делюкс цены выросли до 14% за год — за счет появления новых объектов в центре города и общего роста цен. В сегменте премиум можно сказать, что стоимость в стагнации — она выросла всего на 4%. Средняя цена предложения в делюкс — 2 509 890 руб / кв.м, в премиум — 989 390 руб / кв.м.

Что касается вторичной недвижимости, то объем предложения за год уменьшился на 64%. Если в ноябре 2022 года на рынке было 89 050 объявлений о продаже, то в ноябре 2023-его их стало всего 31 824. Снижение объемов, в основном, связано с ростом спроса на вторичную недвижимость. Также на показатели повлияли и сами собственники — многие сняли свои объявления в ожидании экономической стабильности или для переоценки на фоне волатильности курса.

Сегодня цены на элитную вторичную недвижимость растут и все ближе подбираются к ценам на новостройки. Разница между первичным и вторичным рынком сократилась в этом году с 25% до 17%. Средняя цена на вторичке сейчас — 1 330 321 руб / кв.м., это на 30% больше, чем в прошлом году. 

Как обстоит дело с новыми объектами в сфере элитной недвижимости?

В 2023 году в сегменте делюкс и премиум сохранилась высокая девелоперская активность — стартовали продажи в 22 новых проектах. Сейчас по всему городу продаются объекты в 116 комплексах, это на 14% больше, чем в четвертом квартале 2022 года.

На 2024 год запланирован старт еще более 15 проектов, но активность девелоперов будет зависеть от уровня ключевой ставки и экономической ситуации. Проекты ожидаются, в основном, в центральной части города — на Никитской, на Тверской, на Патриарших прудах. Это культовые для всех москвичей локации, и недвижимость там всегда пользуется спросом. Также мы ждем новые проекты в Хамовниках — самом популярном районе для приобретения элитного жилья.

Как повлиял на покупательскую способность курс доллара?

За счет роста стоимости доллара образовалась определенная закономерность — несмотря на рост цен на недвижимость в рублях, в долларах наблюдалось снижение стоимости. Так, цены на недвижимость в долларах упали на 17% в сегменте делюкс и на 25% в сегменте премиум, по сравнению с прошлым годом. 

За счет того, что наша целевая аудитория до недавнего времени предпочитала хранить накопления в долларах, и что возникла потребность в их инвестировании на фоне экономической нестабильности, спрос на недвижимость вырос. Поэтому можно сказать, что скачки курса повлияли благоприятно.

Сколько длился цикл сделки в 2023 году?

Средний цикл сделки составил 3-3,5 месяца — это быстрее, чем в прошлом году. Некоторые покупатели заключали сделку в течение всего пары недель. Такая скорость связана, в основном, с колебаниями курса. Так как стоимость привязана к доллару, нужно было успеть приобрести недвижимость, пока цена на нее резко не подскочила. 

Больше всего в этом году покупатели уделяли внимания соотношению цена-качество, поэтому приобретали объекты у проверенных застройщиков, в проверенных районах. Для покупателей важна ликвидность объекта и возможность рассрочки. Последняя раньше была не так востребована, но сейчас практически все объекты в сегментах делюкс, премиум и ультра делюкс продаются с беспроцентной рассрочкой. 

Какие районы стали наиболее популярными?

Уже долгое время в топе находится район Хамовники. Здесь много парков, через район протекает Москва-река, что делает его очень живописным и привлекательным с экологической точки зрения. Почти все новостройки в Хамовниках относятся к элитным.

Популярный, но временами недооцененный район — Замоскворечье. Сейчас средняя стоимость жилья в этом классе такая же, как и в  Хамовниках — 2,1 млн руб / кв.м. Еще пять лет назад застройщики не обращали на район особого внимания, но покупатели показали хороший спрос на объекты в Замоскворечье, поэтому сейчас оно активно застраивается. Вполне возможно, что вскоре район выйдет на первые места по популярности.

Еще хотелось бы отметить Пресненский район — он находится на втором месте по популярности в этом сегменте, после Хамовников. В нем широко представлены новые проекты, а также ожидается еще несколько в следующем году. Средняя стоимость объектов элитной недвижимости — 2,5 млн руб / кв.м.

Если говорить о других популярных районах в этом году, то в сегменте делюкс они сосредоточены в центре — Тверской, Якиманка, Арбат, Остоженка, Патриаршие пруды, Мещанский, Чистые пруды. В сегменте премиум востребованы и более удаленные районы — Хорошево-Мневники, Дорогомилово, Раменки, Даниловский, Беговой, и центральные — Якиманка, Тверской, Москва-Сити. 

Какова сейчас доходность у элитной недвижимости в Москве?

С 2019 года в долевом строительство обязательно использовать эскроу-счета. То есть, при приобретении недвижимости на этапе котлована покупатель переводит деньги на эскроу-счет, а застройщик получает их только после введения объекта в эксплуатацию. Такая практика была введена, чтобы избежать мошенничества среди застройщиков, но она сказалась и на доходности. 

Если раньше было выгодно приобретать квартиры на этапе котлована, а затем продавать на финальной стадии с хорошей выгодой, то теперь разница в цене на этих этапах строительства заметно сократилась. Тогда можно было говорить о 100%-ной доходности, теперь она составляет всего 20-30%. Но это все равно ощутимая сумма, потому что стоимость недвижимости тоже растет.

Также стоит принять во внимание развитие ЗПИФов — застройщик может дать скидку, если фонд или несколько инвесторов купят сразу несколько квартир или даже весь объект. В таком случае доходность будет выше. Но, конечно, это не массовая история.

Какие прогнозы вы можете дать на 2024 год?

Пока спрос на элитную недвижимость будет расти. Это наиболее простой и надежный способ инвестирования. Сейчас конкуренцию могут составить только банковские вклады, которые сейчас привлекательны из-за довольно высокой ключевой ставки. Но ставка может упасть в любой момент, и доходность вкладов станет ниже, в то время как недвижимость — это актив, который постоянно растет в цене.  

Объем предложения тоже, скорее всего, сохранится на высоком уровне — уже сейчас в Москве запланирован ввод в эксплуатацию более 15 элитных проектов. Но застройщики будут ориентироваться на экономическую ситуацию. 

В целом, прогнозы благоприятные — у инвесторов накопились средства, которые они не тратили в прошлом году из-за нестабильности на рынке, их нужно куда-то вкладывать. Также многие занимаются возвратом капитала из-за рубежа — продают недвижимость за границей и покупают в России. Так что рынок элитной недвижимости в Москве будет стабильно развиваться.