Как повысить стоимость изымаемой недвижимости с помощью оценщика

Недвижимость является одним из наиболее значимых активов, которые могут принадлежать физическим или юридическим лицам. Однако существуют ситуации, когда государство или другие органы могут изымать недвижимость у ее владельцев. Эти ситуации могут быть вызваны различными причинами, которые часто связаны с нарушением законодательства или необходимостью реализации общественных интересов. Одним из ключевых игроков, позволяющих повлиять на стоимость имущества являются оценочные компании.

1. Нарушение законодательства

Одной из наиболее распространенных причин изъятия недвижимости является нарушение законодательства. Это может включать в себя строительство без разрешения, использование объекта для незаконной деятельности или неуплату налогов. В таких случаях государство может принять меры по изъятию недвижимости для восстановления правопорядка и обеспечения соблюдения закона.

2. Судебные решения

Судебные решения также могут стать причиной изъятия недвижимости. Например, если собственник проигрывает судебный процесс и не может выполнить обязательства по выплате долгов или компенсаций, суд может постановить изъять недвижимость для продажи и погашения долгов. Это часто происходит в случаях банкротства или неисполнения кредитных обязательств.

3. Экспроприация для государственных нужд

Экспроприация — это процесс, при котором государство изымает частную собственность для реализации общественных проектов или обеспечения национальных интересов. Это может включать в себя строительство инфраструктуры, такие как дороги, мосты или аэропорты. В таких случаях государство должно предоставить справедливую компенсацию владельцам недвижимости.

4. Нарушение экологических или санитарных норм

Если недвижимость используется таким образом, что наносит вред окружающей среде или представляет опасность для здоровья людей, государство может изъять ее для устранения угрозы. Это может включать в себя случаи загрязнения почвы, воды или воздуха, а также нарушения санитарных норм.

5. Неуплата налогов и сборов

Неуплата налогов и сборов также может привести к изъятию недвижимости. Если собственник систематически уклоняется от уплаты налогов, связанных с недвижимостью, государство может принять меры по изъятию объекта для продажи и погашения долгов.

Далее мы рассмотрим детально пункт №3.

При изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд чаще всего изымаются земельные участки вместе с расположенными на них зданиями и сооружениями. Это связано с тем, что изъятие обычно происходит для реализации крупных инфраструктурных проектов, таких как строительство дорог, линий электропередачи, объектов коммунального и социального назначения.

Земельные участки

• Основания для изъятия: Земельные участки изымаются для выполнения международных договоров, строительства объектов федерального, регионального или местного значения, а также для комплексного развития территорий.
• Возводимые объекты: Часто это линии электропередачи, подстанции, автомобильные и железные дороги, объекты систем водоснабжения и водоотведения.

Здания и сооружения

• Изъятие вместе с землей: Если на изымаемом участке расположены здания или сооружения, они также подлежат изъятию, если их размещение не соответствует цели изъятия.
• Примеры: Это может включать жилые и нежилые помещения, промышленные предприятия, офисные здания и другие коммерческие структуры.

Ключевые аспекты изъятия

• Компенсация: Изъятие недвижимости осуществляется только при условии предварительного и равноценного возмещения убытков.
• Публичность решений: Решения об изъятии публикуются на официальных порталах и могут быть проверены через выписки из ЕГРН.

Кто и как определяет стоимость изымаемой недвижимости

Определение стоимости изымаемой недвижимости является ключевым этапом в процессе изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд. Этот процесс включает в себя несколько участников и этапов, которые обеспечивают справедливое и обоснованное возмещение владельцам недвижимости.

Участники процесса:

1. Орган исполнительной власти: Принимает решение об изъятии недвижимости и заказывает оценку стоимости объекта.
2. Оценщики: Определяют рыночную стоимость изымаемого имущества, включая земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости.
3. Суд: В случае споров или принудительного изъятия определяет размер возмещения и условия изъятия.

Этапы определения стоимости:

1. Заказ оценки: Орган исполнительной власти, принявший решение об изъятии, заказывает оценку рыночной стоимости недвижимости.
2. Проведение оценки: Оценщики определяют стоимость на основе рыночных данных, учитывая все факторы, влияющие на цену объекта, такие как местоположение, состояние и разрешенное использование.
3. Подготовка отчета: Оценщики составляют отчет, в котором указывают рыночную стоимость объекта и все убытки, причиненные изъятием.
4. Предложение соглашения: Правообладателю предлагается соглашение об изъятии с указанием размера компенсации, рассчитанной на основе отчета об оценке.

Споры и независимая оценка:

• Если владелец недвижимости не согласен с предложенной компенсацией, он может заказать независимую оценку и оспорить размер возмещения в суде.
• Суд рассматривает споры и определяет окончательный размер возмещения на основе представленных оценок и доказательств.

Таким образом, процесс определения стоимости изымаемой недвижимости включает в себя как государственные органы, так и независимых оценщиков, что обеспечивает прозрачность и справедливость процедуры.

Как оценщик может увеличить рыночную стоимость недвижимости в судебном процессе при изъятии

В рамках судебного процесса оценщик может повысить рыночную стоимость изымаемой недвижимости, используя следующие стратегии и методы, основанные на практике и правовых позициях Конституционного Суда РФ:

1. Учет динамики рыночных цен и индексации

• Индексация стоимости: Оценщик может требовать учета роста цен на аналогичные объекты за период между принятием решения об изъятии и фактическим выкупом. Например, если решение об изъятии принято в 2023 году, а суд проходит в 2025-м, стоимость индексируется с учетом инфляции и рыночных изменений.
• Использование данных экспертов: Привлечение организаций, специализирующихся на анализе рынка недвижимости, для подтверждения динамики цен в конкретном сегменте (жилая, коммерческая недвижимость).

2. Применение альтернативных методов оценки

• Сравнительный подход: Анализ цен на аналогичные объекты в том же районе, особенно если их стоимость выросла из-за улучшения инфраструктуры (новые дороги, метро).
• Доходный подход: Расчет потенциального дохода от объекта (например, арендная ставка для коммерческой недвижимости) с дисконтированием к текущей стоимости.
• Затратный подход: Учет затрат на восстановление объекта с учетом текущих рыночных цен на материалы и работы.

3. Доказательство влияния публичных проектов на стоимость

Если рост стоимости связан с государственными проектами (строительство дорог, метро), оценщик может аргументировать, что эти улучшения были осуществлены до решения об изъятии, а значит, должны учитываться в расчетах. В противном случае собственник получит несправедливую компенсацию.

4. Включение убытков и дополнительных расходов

Оценщик может увеличить итоговую сумму, включив:

• Упущенную выгоду: Потерю дохода из-за досрочного прекращения аренды или бизнеса.
• Затраты на переезд: Расходы на поиск нового помещения, перевозку имущества, переоформление документов.
• Компенсацию морального вреда: В исключительных случаях, если изъятие приводит к существенным неудобствам.

5. Оспаривание первоначальной оценки

• Независимая экспертиза: Проведение повторной оценки с привлечением сертифицированного оценщика, который использует актуальные данные и корректные методики.
• Анализ ошибок в отчете заказчика: Выявление недочетов в первоначальной оценке (например, игнорирование уникальных характеристик объекта).

6. Использование судебной практики

• Ссылки на решения КС РФ: Например, Постановление Конституционного Суда от 2019 года, обязывающее учитывать индексацию и динамику рынка.
• Примеры из аналогичных дел: Приведение кейсов, где суд удовлетворил требования о повышении компенсации на 50–70% после переоценки.

Пример из практики:

В деле об изъятии земельного участка под строительство ЛЭП оценщик смог увеличить компенсацию с 18,8 млн до 33,1 млн рублей, доказав, что:

• стоимость земли выросла на 40% за 2 года из-за развития инфраструктуры;
• убытки собственника включали потерю арендного дохода (2 млн рублей в год).

Итог: Оценщик может увеличить рыночную стоимость, комбинируя методы оценки, актуализируя данные, включая дополнительные убытки и апеллируя к судебной практике. Ключевое условие — независимость эксперта и использование достоверных источников информации.